房?jī)r(jià)成本揭秘:開(kāi)發(fā)商解剖""利潤(rùn)大廈""如何砌成

胡琳柟 2005-08-25

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價(jià)成本揭秘:開(kāi)發(fā)商解剖"利潤(rùn)大廈"如何砌成

　　（記者周俏春、陳芳）記者就房地產(chǎn)成本問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研采訪時(shí)，廣西一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向記者解剖了一個(gè)樓盤(pán)的真實(shí)運(yùn)作過(guò)程，從中可以看出房地產(chǎn)“利潤(rùn)大廈”是如何砌成的。

　　這位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，２００３年底他與朋友合股開(kāi)發(fā)某城市樓盤(pán)。樓盤(pán)并沒(méi)有建在市區(qū)繁華路段，確定的均價(jià)為２６００元，看上去價(jià)格并不算高。目前樓盤(pán)一期已售罄，二期順利開(kāi)建，他說(shuō)“每平方米也就掙個(gè)６００元吧！”

　　６００元和房地產(chǎn)暴利似乎距離遙遠(yuǎn)。見(jiàn)記者疑問(wèn)，他得意地說(shuō)：“你們記者算不來(lái)賬，老百姓賣套自己的房子每平方米掙６００元，當(dāng)然發(fā)不了財(cái)，但我們的樓盤(pán)是３６萬(wàn)平方米，你算算我全部賣出去之后掙多少，快２個(gè)億??！”他向記者獨(dú)家提供了一份建筑成本清單，解密這座樓盤(pán)的“利潤(rùn)大廈”是如何一磚一瓦砌成的。

　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地：１８０畝（１２萬(wàn)平方米）具備以下條件：

　?。?、地價(jià)：８０萬(wàn)元／畝

　?。?、技術(shù)指標(biāo)：樓盤(pán)類型為小高層電梯公寓（１２層）；容積率為３；綠化率為３６％；建筑密度３５％

　?。?、策劃公司全程代理，代理費(fèi)及廣告費(fèi)為總銷售額的４％

　?。?、設(shè)計(jì)費(fèi)１５元／平方米（按總建筑面積計(jì)）

　?。?、土建造價(jià)１３００元／平方米，園林綠化硬化造價(jià)８０元／平方米，市場(chǎng)銷售均價(jià)２６００元／平方米

　　６、幾項(xiàng)主要稅收：土地增值稅按銷售額１．５％；營(yíng)業(yè)稅按銷售額５％；契稅：按總地價(jià)３％；企業(yè)所得稅按銷售額２％（此項(xiàng)我們樓盤(pán)免交，因高新區(qū)有優(yōu)惠政策）

　　開(kāi)發(fā)商提供的成本測(cè)算如下：

　　一、項(xiàng)目總建筑面積：１８０畝×６６６．６７平方米×３（容積率）＝３６萬(wàn)平方米

　　綠化面積：１８０畝×６６６．６７平方米×３６％＝４．３２萬(wàn)平方米

　　硬化道路：１８０畝×６６６．６７平方米×２９％＝３．４８萬(wàn)平方米

　　二、銷售總額：３６萬(wàn)平方米×２６００元／平方米＝９．３６億元

　　三、１８０畝土地成本：１８０畝×８０萬(wàn)／畝＝１．４４億元

　　四、工程土建總造價(jià)：３６萬(wàn)平方米×１３００元／平方米＝４．６８億元

　　此處數(shù)據(jù)為土建總造價(jià)，實(shí)際只要四五千萬(wàn)元即可啟動(dòng)開(kāi)建樓盤(pán)，建好一棟賣一棟，并不用一次性投入這么多錢(qián)。

　　五、各種配套費(fèi)用如

　　設(shè)計(jì)費(fèi)：３６萬(wàn)平方米×１５元／平方米＝５４０萬(wàn)元

　　園林道路：綠化４．３２萬(wàn)平方米×８０元／平方米＝３４５萬(wàn)元

　　硬化道路：３．４８萬(wàn)平方米×８０元／平方米＝２７８萬(wàn)元

　　水電及三通一平、報(bào)建等費(fèi)用約２５００萬(wàn)元

　　三通一平費(fèi)用各樓盤(pán)的差異較大，凹地或沼澤地成本要高些。

　　六、營(yíng)銷策劃及廣告投入：９．３６億元×４％＝３７００萬(wàn)元

　　七、需交的主要稅：增值稅９．３６億元×１．５％＝１４０４萬(wàn)元

　　營(yíng)業(yè)稅９．３６億元×５％＝４６８０萬(wàn)元；契稅１．４４億元（總地價(jià)）×３％＝４３２萬(wàn)元。還有一些小的稅費(fèi)和公司日常開(kāi)支，沒(méi)有計(jì)入。

　　八：項(xiàng)目總投入：約７．４億元

　　九：利潤(rùn)（粗算）：９．３６億元－７．４億元＝１．９億元

　　理論利潤(rùn)率：１．９億÷７．４億＝２５％

　　這位開(kāi)發(fā)商解釋說(shuō)，實(shí)際上的利潤(rùn)率遠(yuǎn)不止這些，沒(méi)有哪個(gè)房地產(chǎn)商那么傻會(huì)把總投入砸下去搞一個(gè)項(xiàng)目，都是分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的，因?yàn)榍捌谥恍柰度耄保磧|的土地成本加上四五千萬(wàn)元左右土建資金就可啟動(dòng)樓盤(pán)，當(dāng)然，這部分費(fèi)用我們基本是自有資金，所以相對(duì)那些向銀行貸款啟動(dòng)的開(kāi)發(fā)商，我們的成本要低些。再加上通過(guò)預(yù)售實(shí)現(xiàn)資金滾動(dòng)，所以如果算實(shí)際的利潤(rùn)率，應(yīng)該是１００％甚至更高的回報(bào)。

　　他說(shuō)，其實(shí)一些房地產(chǎn)商手上都有獵頭公司招來(lái)的資深會(huì)計(jì)，可以將樓盤(pán)賬目上的成本金額加大，如明明賺１億元的樓盤(pán)，可以處理成只賺４０００萬(wàn)元。對(duì)外界造成樓盤(pán)成本高不得已提高售價(jià)的假象。當(dāng)然，有的還善于利用城市高新區(qū)、開(kāi)發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，想辦法在銷售新樓盤(pán)時(shí)注冊(cè)一個(gè)新公司，僅這一項(xiàng)也可以省下數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元的稅款。

　　他透露，樓盤(pán)開(kāi)建后也暗藏著一些省錢(qián)的貓膩。像外墻涂料、塑鋼門(mén)窗、鋁材、防水作業(yè)等諸多土建環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商都可以想出辦法節(jié)約成本，最常見(jiàn)的就是采購(gòu)便宜原材料，有的甚至直接減免一些程序。

　　“平地拔高樓，利潤(rùn)成倍長(zhǎng)。”這位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，目前規(guī)劃和城建部門(mén)批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的容積率一般不超過(guò)２。而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)特殊的途徑，打通有關(guān)關(guān)系，把樓盤(pán)的容積率調(diào)高到３或者５，這就意味著在同樣一塊土地上可以開(kāi)發(fā)３倍甚至５倍于土地面積的商品房。

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來(lái)自：胡琳柟 > 《金融財(cái)經(jīng)》

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