| 一項(xiàng)調(diào)查顯示 七成城市居民無購新房能力 |
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中國城市居民住房消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到中高收入國家水平,但其中卻至少有70%的居民沒有購買新房的能力。日前,不同來源的兩份報(bào)告揭示了中國房地產(chǎn)市場面臨的問題。有關(guān)專家分析認(rèn)為,住宅的投資需求正在取代自住需求成為當(dāng)前中國房價(jià)走向的重要因素。
城市居民已難承房價(jià)壓力
申銀萬國證券研究所提供的一份研究報(bào)告表明,從1998年至2005年7年間,中國城市居民居住面積平均增長1.17平米/年/人,增長速度驚人。截至2005年末人均住房建筑面積已經(jīng)超過26平方米。
"比照聯(lián)合國人居中心、世界銀行的相關(guān)研究報(bào)告,從居住面積這個(gè)指標(biāo)看,如果按照官方匯率計(jì)算國民收入或者GDP,中國城市居民的住房消費(fèi)已經(jīng)達(dá)到中高收入國家的水平,顯然已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,屬于住房的超前消費(fèi)。"申銀萬國證券研究所高級(jí)分析師陳昱新表示。
然而,從衡量城市居民負(fù)擔(dān)水平的房價(jià)收入比看,我國各大城市已經(jīng)出現(xiàn)城市居民難以承擔(dān)房價(jià)壓力,自住購房動(dòng)力不足的問題。
"2006年1季度,上海、北京、南京等12城市的房價(jià)收入比均已處于偏高范圍。"陳昱新說。而北京師范大學(xué)金融研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)金融安全評(píng)估報(bào)告》則稱,我國東部地區(qū)商品房均價(jià)已達(dá)到4000元左右。根據(jù)我國2005年城市戶均收入在1.5萬至1.7萬計(jì),如果購買一套70平方米的新房,可能房價(jià)收入比在13倍,4000元左右的商品房價(jià)格意味著城市居民當(dāng)中,至少70%沒有購買新商品房的能力。
自住需求難以繼續(xù)高漲
"前幾年房市火爆已經(jīng)令潛在的自住購房能力得到提前釋放,1998年至2005年,中國房屋銷售面積年均增長25%。這意味著在未來很長一段時(shí)間內(nèi),自住需求很難繼續(xù)高漲。城市居民對(duì)當(dāng)前購房的承受能力下降也從另一個(gè)方面說明了這個(gè)問題。"陳昱新說。
而一些城市的相關(guān)數(shù)據(jù)也表明,住宅的投資需求在中國房價(jià)走向中占的比重已經(jīng)越來越大。
2004年底,北京市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合北京市建委在該市15個(gè)小區(qū)中隨機(jī)抽取100幢居民住宅樓、對(duì)530戶購房者進(jìn)行了問卷調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前北京的商品住宅投資性購房比例為17%。在全部投資性購房中近三成短期轉(zhuǎn)手,逾兩成投入租賃市場,近五成空置等待升值。
2005年初,某全國性大型房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其開發(fā)的武漢某大型郊區(qū)樓盤住戶進(jìn)行詳細(xì)的訪談式調(diào)查,結(jié)果顯示該樓盤中83%的房屋用于自住用途,17%用于包括出租在內(nèi)的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價(jià)差的投資)。
2006年初,有關(guān)方面發(fā)布的深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結(jié)果顯示:同一購買者購兩套及以上房子的總套數(shù)為15904套,占新房銷售總套數(shù)的16.07%。
有關(guān)專家認(rèn)為,住房消費(fèi)超前與房價(jià)收入比之間出現(xiàn)的鮮明對(duì)比表明,中國的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大變化。住宅的投資需求正在取代自住需求成為當(dāng)前中國房價(jià)走向的重要因素。他們同時(shí)也指出,在住宅的投資需求之外,未來幾年的制度變遷、宏觀調(diào)控、信貸控制、央行利率水平以及資產(chǎn)價(jià)格等因素也是房地產(chǎn)價(jià)格重要影響因素。
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