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有買房意圖的人第一個要解決的問題是買房還是租房。沒有經(jīng)驗的人以為 買房一定比租房合算，因為租房付出的租金是收不回來的，買房則是一筆投資，買 下的房子以后還可以賣出去，而且房子通常會升值。但是，買房還有種種費(fèi)用需要 考慮，其中包括銀行的利息，每年的地稅，房屋維修費(fèi)，保險，買房時付出的closing費(fèi)， 未來賣房時要付出的6%的中介費(fèi)(假設(shè)不采用Sale by owner方式)等等。比如買20萬 的房子，中介費(fèi)就達(dá)到12000元，不是個小數(shù)字。因此房地產(chǎn)界的規(guī)則是，如果房子 居住時間不超過3年，租房優(yōu)于買房；如果居住時間在5-7年以上，買房優(yōu)于租房。 然而，這一規(guī)則是極其粗糙的。不同時期銀行利息率有高有低(美國買房 貸款利息率最高時達(dá)18%，最低為5%)，每個人買房的首款有多有少，每月的Ц賭? 力有強(qiáng)有弱，此外還有房子的增值幅度大小等等因素。下面，我們分析幾個具體例 子，看看買房和租房相比究竟那一個更合算。 假設(shè)你打算在某高房價地區(qū)居住三年，并且你有兩種選擇：第一，花20萬 美元買一個單睡房；第二，以每月1200的租金租同樣的房子。我們來計算一下，這 兩種決策，那一種更為合理。 假設(shè)銀行的貸款利息率是5%，買房首付4萬，每月支付2500美元，房子的地 稅是房價的1%即2000元，房子的維護(hù)費(fèi)(包括水費(fèi))為每月100，保險費(fèi)一年200。另 外，我們還假設(shè)房子的增值幅度為每年5%，個人在銀行中的存款利息率為3%，利息 收入按30%交稅。同樣的房子每月租金為1200美元。那么，如果采取買房方案，三年 之后，房子將達(dá)到23萬以上，升值3萬。但是買房手續(xù)費(fèi)(closing fee)3600，賣房 中介費(fèi)1萬4以上。因此賣房凈收入約為1萬2。另外，支付銀行的利息接近2萬。三年 中交的房地產(chǎn)稅，維護(hù)費(fèi)和保險近1萬。不過利息和地產(chǎn)稅的一部分可以抵稅，數(shù)額 約為7600。另外，由于錢用于買房，因而損失了銀行存款利息，這個數(shù)額大約是6千， 去掉利息稅之后應(yīng)為4千。最后，收支相抵，凈付出約15800美元。相比之下，租房 的總付出高達(dá)43200美元。三年下來買房比租房要少付出大約2萬7千美元?？梢娝^ “三年之內(nèi)租房不如買房”的規(guī)則并非永遠(yuǎn)正確。 在不同的地方，房價同房租的比例是不一樣的，同樣是價值20萬的房子， 有些地方的租價只有900元一月。此時，如果銀行利息上升到8%同時房屋增值率下降 到4%，那么三年之后買房賣房的結(jié)果將是凈支出接近3萬2，而租房的支出為32400， 兩者相當(dāng)接近。考慮到買房賣房通常要花幾個月的時間，這個過程不但費(fèi)時費(fèi)力， 其間還有一些難以計算的開銷，比如臨時居所之類。因此，在這種情況下，買房不 如租房。 最后再做一個計算。假設(shè)你計劃在某地居住至少三年，三年之后你可能會 轉(zhuǎn)移到其他地方，也可能繼續(xù)在此地待下去。此時你感到很矛盾，如果長期居住顯 然買大房子為好，如果短期居住，也許應(yīng)該租房。假設(shè)，你有兩個選擇，一個是每 月花800元租一個1000平方英尺的二居室，另一個是首付12萬買一棟價值37萬的2400平 方英尺的獨(dú)立別墅三年后再賣掉，其他條件與上面第一個問題相同。那一種選擇更 佳？根據(jù)計算結(jié)果，買房賣房比租房省幾千元。因此，你可以放心地買一棟37萬的 大房子，如果未來在此地長期居住，當(dāng)然不錯；即使居住三年，住一棟大別墅并不 比租小房子多花錢，但可以比住小房子獲得更多的享受。 |
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來自： 廣南子 > 《財經(jīng)觀察》
