【作者：錢 旭 全偉】

　　尋找十倍牛股首先把眼光盯上地產(chǎn)。從香港的發(fā)展歷程來看，地產(chǎn)是少數(shù)能持續(xù)增長(zhǎng)行業(yè)。從國(guó)內(nèi)來看，盡管遭遇調(diào)控，但龍頭地產(chǎn)公司的增長(zhǎng)勢(shì)頭仍然不可阻擋。對(duì)于萬(wàn)科這樣的公司，其實(shí)不必拘泥于一時(shí)的所謂利空或者細(xì)節(jié)，只要抓住兩條就夠了：業(yè)績(jī)和戰(zhàn)略，而這兩條經(jīng)驗(yàn)來自于對(duì)萬(wàn)科獨(dú)有的前瞻及提前應(yīng)對(duì)能力的信任。

　　“談得差不多了，基本確定對(duì)中糧定向增發(fā)，中糧將成新的萬(wàn)科大股東。”7月14日，知情人士對(duì)《大眾證券》透露。至此，為時(shí)近4個(gè)月的萬(wàn)科股權(quán)整合計(jì)劃終有定論。

　　雖然身處國(guó)內(nèi)陸產(chǎn)公司第一陣營(yíng)，但與保利、中海等央企相比，缺少?gòu)?qiáng)有力的大股東支持一直是萬(wàn)科戰(zhàn)略發(fā)展的重要瓶頸。“華潤(rùn)手上畢竟低成本的土地資源有限，而這正是中糧的強(qiáng)項(xiàng)。”平安保險(xiǎn)一投資經(jīng)理認(rèn)為。國(guó)泰君安分析師張宇也表示，中糧成為萬(wàn)科的戰(zhàn)略投資者，對(duì)雙方都有一定好處。萬(wàn)科可以獲得強(qiáng)有力資金支持，而中糧則可以獲得房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，壯大其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　萬(wàn)科此次股權(quán)整合漫長(zhǎng)而低調(diào)。

　　中信證券資深分析師王德勇透露，“他們一直想做增發(fā)，引進(jìn)新股東，方案也有好幾個(gè)。”據(jù)悉，萬(wàn)科原先圈定的增發(fā)對(duì)象有中糧、一新加坡外資機(jī)構(gòu)、華潤(rùn)和流通股股東。

　　“公司有意尋找一些戰(zhàn)略伙伴，不排除進(jìn)行定向增發(fā)的可能。”萬(wàn)科證券部人士承認(rèn)這一說法。

　　《大眾證券》獲悉，由于不想再讓華潤(rùn)擁有控制權(quán)，萬(wàn)科定向增發(fā)將無緣華潤(rùn)。而新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司的下屬子公司Reco Ziyang Pte Ltd此次也被萬(wàn)科拒之門外。

　　2005年12月20日，萬(wàn)科與Reco Ziyang Pte Ltd.簽定協(xié)議，將擁有的沈陽(yáng)萬(wàn)科永達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司83%股權(quán)中的51%，和無錫萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司40%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給后者。“兩家應(yīng)該說是有合作基礎(chǔ)的，而且新加坡這家公司本身在市場(chǎng)上增持了不少萬(wàn)科流通股。但不知什么原因，此次未能合作。”知情人士表示。

　　牽手中糧其實(shí)早有跡象。2005年11月10日，王石、寧高寧同時(shí)出現(xiàn)在廣州 科學(xué)城(資訊 行情 論壇)開創(chuàng)大道科學(xué)城-H2地塊的啟動(dòng)奠基儀式上，兩個(gè)老朋友的這次會(huì)面，標(biāo)志著萬(wàn)科集團(tuán)與中糧集團(tuán)的首個(gè)合作項(xiàng)目開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。彼時(shí)，王石曾意味深長(zhǎng)地表示，“這僅僅是一個(gè)開始”。

　　“我們和中糧的關(guān)系不錯(cuò)，定向增發(fā)應(yīng)該會(huì)考慮他們的。”萬(wàn)科證券部人士表示。

　　知情人士透露，此次對(duì)中糧定向增發(fā)價(jià)格約在5元/股，但具體增發(fā)數(shù)量目前仍屬絕對(duì)機(jī)密。

　　股權(quán)變更預(yù)期吸引了機(jī)構(gòu)的足夠關(guān)注?！洞蟊娮C券》獲悉，雖然曾持有巨倉(cāng)的南方避險(xiǎn)增值基金在萬(wàn)科前一波行情中大幅套現(xiàn)，但這絲毫未影響保險(xiǎn)、社保等一批重量級(jí)新投資者的熱情。

　　上述平安保險(xiǎn)投資經(jīng)理承認(rèn)，平保配置了不少萬(wàn)科。“為什么要買？理由很簡(jiǎn)單，目前的價(jià)格便宜。短期內(nèi)萬(wàn)科站在7塊錢是很可能的。” 他進(jìn)一步認(rèn)為，不排除部分對(duì)增發(fā)細(xì)節(jié)了解的先知先覺者提前加倉(cāng)，“這幾天萬(wàn)科和中糧地產(chǎn)的走勢(shì)很特別，脫離整個(gè)地產(chǎn)類股票。不出意外的話，定向增發(fā)的公告很快會(huì)披露。”

　　一旦控股權(quán)成功更疊，萬(wàn)科逆市拿地的底氣將更足。

　　7月1日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱，2006年以來，公司新增開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積累計(jì)達(dá)372.6萬(wàn)平方米，拿地的主要地區(qū)為長(zhǎng)三角、京津地區(qū)、珠三角以及武漢地區(qū)。公告之后，萬(wàn)科又與中糧集團(tuán)再度攜手，以5.87億元人民幣的價(jià)格摘得一幅位于佛山市南海區(qū)的逾11萬(wàn)平方米的住宅用地。

　　萬(wàn)科證券部人士透露，除了公告的外，還有很多土地其實(shí)已經(jīng)達(dá)成了意向，就等最后簽約。這當(dāng)中有很大一部分是一些實(shí)力不濟(jì)的地產(chǎn)商被迫將手中土地轉(zhuǎn)賣給萬(wàn)科。“轉(zhuǎn)賣的土地肯定會(huì)有折扣，目前大約是七到八折。”

　　早在今年年初，萬(wàn)科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮就曾表示，要在今年新增1000萬(wàn)平方米左右的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。“1000萬(wàn)？現(xiàn)在早就拿到1200萬(wàn)平方米了。”王德勇透露。

　　當(dāng)調(diào)控將成為常態(tài)時(shí)，萬(wàn)科為何敢于逆市加緊拿地？或許緣于其獨(dú)有的前瞻與及提前應(yīng)對(duì)的能力。

　　截止2006年6月底,萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備總量?jī)H有1400萬(wàn)平方米,折合百萬(wàn)元市值624平方米。百萬(wàn)元市值對(duì)應(yīng)儲(chǔ)備指標(biāo)低于金地集團(tuán)的930平方米，G棲霞的768平方米，G陽(yáng)光的687平方米，更低于G華發(fā)的1187平方米。“不趁小開發(fā)商退出時(shí)迅速填補(bǔ)市場(chǎng)空白，以后將很難再有類似的機(jī)會(huì)獲得足夠開發(fā)的土地，尤其是對(duì)萬(wàn)科這樣的大市值公司。”知情人士分析。

　　而與建設(shè)部關(guān)于90平方米/70%調(diào)控細(xì)則呼應(yīng)的一個(gè)趣聞是：早在2000年之前，萬(wàn)科研究部門就得出結(jié)論，2015年中國(guó)戶均住宅面積不應(yīng)超過87平米，“替客戶考慮，客戶就不會(huì)棄你而去；不替客戶考慮，即使法律上無懈可擊，客戶卻跑了。”王石7月12日在萬(wàn)科論壇的留言一語(yǔ)道破前瞻的必要。

　　王德勇表示，對(duì)于萬(wàn)科這樣的公司，其實(shí)不必拘泥于一時(shí)的所謂利空或者細(xì)節(jié)。“只要抓住兩條就夠了：業(yè)績(jī)和戰(zhàn)略”。據(jù)悉，目前包括中信、中金、申萬(wàn)、國(guó)泰君安在內(nèi)的主流機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科2006年和2007年的每股收益預(yù)期分別是0.48元、0.64元，年均增長(zhǎng)率33%。

　　而就在截稿前一天的13日，萬(wàn)科在深圳福田區(qū)福榮路以北的樓盤金域藍(lán)灣三期開盤，當(dāng)夜22時(shí)放號(hào)，售樓處長(zhǎng)隊(duì)蜿蜒,而其售價(jià)比一、二期高出一倍,達(dá)16000元/平方米。

　　“一場(chǎng)暴風(fēng)雨過后，并非所有人家的籬笆都會(huì)倒掉。沒倒掉籬笆的一定是事先做好準(zhǔn)備的人家。”知情人士意味深長(zhǎng)地表示。