作者：范罄雷  轉(zhuǎn)自:邀約財富 www.yaofu.com     
 
  記得幾年前，筆者跟熟人說起自己在做房地產(chǎn)，總會被問及住宅行情，此時總是推心置腹地解釋，住宅僅僅是房地產(chǎn)中一類，我從事的寫字樓、商鋪一類的商業(yè)物業(yè)才是房地產(chǎn)的主流行業(yè)。時至今日，“商鋪是金”的說法已經(jīng)深入人心，每個在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來較大的潛在風(fēng)險。借助多年的行業(yè)經(jīng)驗，筆者在此談?wù)勔恍┬牡?，希望對大家的投資有所幫助。

  一，如何評估商鋪物業(yè)的價值

      經(jīng)常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢？其實這個問題的答案不在任何專家，也不在發(fā)展商那里，也許投資人應(yīng)當自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。
       商鋪屬于生財工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩(wěn)定可靠，因為沒有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。假設(shè)我們在一個適于經(jīng)營服裝業(yè)的地段考察一個鋪位，首先應(yīng)當去了解的是周邊服裝鋪的經(jīng)營狀況，比如衣物的檔次（平均單件價格）、每周的出貨量、顧客的種類等等情況，一般而言，場地成本占其總成本的1/5～1/4。比如對于一個10平方米的服裝鋪，平均單件價格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營業(yè)額為430元，考慮每年四個月的淡季營業(yè)額對折，所對應(yīng)的單位營業(yè)額為36元每平方米每天，按照1/5的場地成本，8年的物業(yè)投資回報期計算，凈售價應(yīng)當為21,024元/平方米，我們這里沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。以上是個例子，對于餐飲、美容等各種行業(yè)，都有不同的計算方法，大家可以請教專家，也可以自己去了解。所以我們只要知道該地區(qū)每平方米的平均營業(yè)額，就不難推算出合理的商鋪投資價格。
       當然，剛才的算法是靜態(tài)的，適于于成熟地區(qū)。對于新興地區(qū)商鋪的估價就復(fù)雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來的人流量，存在較多不確定因素。在這樣一個短小的篇幅，不能盡言詳細的方法，但是最簡單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū)，再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期，畢竟消費模式不會有大的差距。
        現(xiàn)在我們知道了，評估商鋪的價格，也不能簡單說是該地區(qū)住宅售價的多少倍，即便是同樣地區(qū)的商鋪，可能因為適用于不同的經(jīng)營種類，就導(dǎo)致價值的迥異。希望這個方法不但對投資者，對一些初發(fā)展商鋪物業(yè)的業(yè)者也有啟迪。

  二，什么是好的商鋪物業(yè)

        好的商鋪一般具備如下特性：適用行業(yè)廣泛、人流量大、目的人流量檔次高。在這個意義上，位于淮海中路以及南京西路一些甲級商廈的低層商鋪是最佳的商鋪：無論經(jīng)營餐飲、服裝或者其他行業(yè)都可以，商業(yè)街帶來天然的人流量，甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費力量……，事實上，這些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商所保留作為長期投資，能夠進入市場流通的少之又少。我們應(yīng)當清醒地意識到這個問題，能夠在市場以出售形式換現(xiàn)的商鋪已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時候才應(yīng)當慎之又慎。
       不要迷信“酒香不怕巷子深”的說法，在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位，同時要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價值要遠遠高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂中心，后者如地鐵通道等；是否是人氣也是另外一個指標，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢，周邊是否有重要的顧客來源等，值得提出的是，狹窄街道（如雁蕩路、南京東路等）形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路（如長壽路、陸家浜路）造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多；商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另方面也希求方正的格局便于店堂布置。
        想單獨討論是現(xiàn)在較多出售的位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，筆者認為這是商鋪投資中風(fēng)險因素最多的一種。因為位于商廈內(nèi)部，會受到商廈管理者經(jīng)營思想和經(jīng)營水平的制約，還會受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營者的影響。無論怎樣，首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當其沖；全部是出售的鋪位，統(tǒng)一規(guī)劃管理難度比較高，通常會在同個樓層品牌檔次參差不齊，在這種情況下，經(jīng)營總是逐漸向低檔靠攏，因而盡量規(guī)避定位高檔貨品，從而降低商鋪經(jīng)營的換手率。

  三，如何收取回報

        如果你商鋪的承租人經(jīng)營失敗你會有哪些損失？首先，當你最終決定讓承租人退場的時候，可能他已經(jīng)拖欠了好幾個月的房租以及公用事業(yè)費用，一般多達半年；其次，尋找新的租戶不可避免增加幾個月的空置期，以及需要支付的傭金；第三，因為商鋪一次的經(jīng)營失敗，大大影響到繼任承租人的信心，會影響到新的租金；第四，我們不知道是否因此會卷入拖欠房租而引起的訴訟。所以，挑選一個好的承租人，以及幫助承租人做好生意對投資者來說是多么重要！
        好的承租人指那些信用良好、有實力、經(jīng)驗豐富的商戶，著名如麥當勞，除了印尼騷亂以外，從來沒有因為經(jīng)營不善而關(guān)門大吉，就成為非常好的租戶。所以筆者從來不建議商鋪擁有人僅僅根據(jù)租金的高低來甄選租戶。
         長期的回報在于商鋪經(jīng)營者/承租者是否取得良好的業(yè)績，因而減輕經(jīng)營者的資金壓力也成為投資人的重要工作。比如，當經(jīng)營者投入較多進行店堂布置和裝修工程的時候，可以合理減少押金，或者延付押金，以幫助經(jīng)營者以更多的資金投入到生意的運營，可能開始良好的資金狀況會使生意財源滾滾，而資金不足則可能導(dǎo)致惡性循環(huán)。另外，在租約到了之后也盡量挽留，其成本和風(fēng)險也會大大低于招攬一個新的租戶。
         投資博大精深，以上僅是商鋪投資中一些最淺要的道理，希望能和廣大投資者和同業(yè)一起切磋，共同提高。