作者：張翔

　　預(yù)料之中的調(diào)控之手再度施威，高高在上的房地產(chǎn)股票大幅回落。雖然此次出臺(tái)的政策影響有限，但對(duì)后續(xù)更嚴(yán)厲調(diào)控政策的擔(dān)心恐怕會(huì)使得房地產(chǎn)板塊短期內(nèi)難以重新走強(qiáng)。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，具備較強(qiáng)實(shí)力的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以及商業(yè)地產(chǎn)公司依然具備較強(qiáng)的吸引力。

　　加劇對(duì)后續(xù)調(diào)控政策的隱憂

　　在周三大幅下跌8.47%之后，申萬房地產(chǎn)指數(shù)昨日繼續(xù)下行，并一度達(dá)到7.96%的最大跌幅，所幸下午在強(qiáng)大買盤支撐下絕大多數(shù)房地產(chǎn)股打開跌停板，收盤時(shí)指數(shù)僅有2.84%的跌幅。

　　從盤面來看，大量資金“逢跌即買”的做法非常堅(jiān)決，這無疑表明，在人民幣持續(xù)升值的預(yù)期下，投資者對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)線走牛的判斷并不會(huì)因?yàn)槎唐谝蛩囟l(fā)生轉(zhuǎn)變，該板塊將依然是牛市行情中重要投資主題。事實(shí)上，眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策對(duì)普通住宅影響較小，對(duì)低毛利率的項(xiàng)目影響較小，對(duì)已經(jīng)較為充分計(jì)提了增值稅的公司影響較小。

　　不過，后續(xù)政策的不確定性已成為目前最為困擾投資者的問題。

　　在一些分析師看來，這或許會(huì)是新一年里一系列調(diào)控的開端。鑒于去年調(diào)控政策收效甚微，今年有關(guān)部門有必要也完全有能力采取更為有效的措施。因此，即使此項(xiàng)政策的落實(shí)可能出現(xiàn)偏差，或者地產(chǎn)商可能將成本轉(zhuǎn)嫁至消費(fèi)者，但無論如何，預(yù)期的改變已在一定程度上影響了持股者的心態(tài)。

　　中信證券持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度，認(rèn)為“房地產(chǎn)步入調(diào)控周期的前夜”。其分析師指出，該政策可能代表了政府從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度。該政策及前期僅僅“存活”了十幾個(gè)小時(shí)就被建設(shè)部廢止的《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見稿)》顯示了政府從嚴(yán)調(diào)控房地產(chǎn)的決心和立場(chǎng)。

　　中金公司在表示“對(duì)企業(yè)的盈利影響有限”的同時(shí)也指出，07年政策重于執(zhí)行，未來仍將有其他政策的細(xì)則出臺(tái)，并嚴(yán)格執(zhí)行，比如期房限售、提高自有資金比例、存量土地兩年不開發(fā)收回等。中金維持原有的判斷，即07年上半年是政策敏感期且房地產(chǎn)公司目前的估值水平并不便宜，07年下半年房地產(chǎn)股票將有良好的表現(xiàn)。

　　招商證券分析師指出，市場(chǎng)對(duì)未來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的態(tài)度和力度將更為關(guān)注，同時(shí)也認(rèn)為，從近期相關(guān)部門的舉措看，短期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期將很可能會(huì)趨于負(fù)面，估值水平相應(yīng)作出調(diào)整。而東方證券特別提請(qǐng)投資者注意：04-06年，調(diào)控政策均在3月份兩會(huì)后出臺(tái)。

　　長(zhǎng)線看好　強(qiáng)者恒強(qiáng)

　　盡管我們有必要對(duì)房地產(chǎn)板塊的短線走勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度，但從長(zhǎng)線來看，支持房地產(chǎn)行業(yè)景氣向好的因素并沒有發(fā)生任何變化。與其他一些國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的不僅僅是本幣升值所帶來的投機(jī)因素，而且還同時(shí)具備消費(fèi)升級(jí)所帶來的堅(jiān)實(shí)的高成長(zhǎng)基礎(chǔ)。調(diào)控政策只是讓行業(yè)的發(fā)展規(guī)范有序，并不能顯著降低該行業(yè)對(duì)投資者的較高吸引力。

　　當(dāng)然，隨著新政策的出臺(tái)，一些之前被開發(fā)商倚重的獲取暴利的方式將明顯受到抑制，諸如開發(fā)高檔住宅，或者囤積土地和房源以獲取高額增值收益。市場(chǎng)人士認(rèn)為，在新的形勢(shì)下，開發(fā)與銷售能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)率高的優(yōu)勢(shì)企業(yè)有望脫穎而出。

　　申銀萬國(guó)指出，在利潤(rùn)率受到限制的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將更多的依靠規(guī)模取勝。在這個(gè)過程中，實(shí)力不濟(jì)的小型開發(fā)企業(yè)將繼續(xù)被清理，市場(chǎng)將愈發(fā)集中，并購加劇，強(qiáng)者也將更強(qiáng)。

　　聯(lián)合證券分析師魚晉華指出，調(diào)控將是未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)的常態(tài)，隨著行業(yè)的進(jìn)入門檻不斷抬高，中小開發(fā)商被加速洗牌，行業(yè)的資源無論是資金、還是土地都在加速向大型開發(fā)商集中。在這個(gè)行業(yè)整合加速的過程中，優(yōu)勢(shì)龍頭公司將受益。以萬科為例，公司在2006年土地儲(chǔ)備方面的飛躍進(jìn)步，正是龍頭公司受益的突出表現(xiàn)。隨著萬科本次定向增發(fā)的完成，公司的資金實(shí)力再度得到擴(kuò)充，從而在項(xiàng)目的開發(fā)能力及新增土地儲(chǔ)備的獲取上，繼續(xù)與其他對(duì)手拉開差距。

　　魚晉華指出，萬科平均每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期小于12個(gè)月，最快的項(xiàng)目可達(dá)到9個(gè)月；萬科所推進(jìn)的工廠化戰(zhàn)略，在未來會(huì)幫助萬科把開發(fā)周期縮短到更短的水平，從而將推動(dòng)公司的資金回報(bào)率繼續(xù)上升。預(yù)計(jì)萬科模式會(huì)受到追隨和效仿。

　　國(guó)金證券也表示，萬科仍是首選。萬科開發(fā)產(chǎn)品中普通住宅所占比例較大，毛利率水平在40%以上項(xiàng)目的總建筑面積為73.9萬平米，占全部?jī)?chǔ)備項(xiàng)目的2.95%，受增值稅影響有限，而其擴(kuò)張能力和抵御系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)，建議戰(zhàn)略性買入。

　　商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值凸顯

　　招商證券分析師余志勇早在07年投資策略中就提醒投資者，對(duì)“商業(yè)地產(chǎn)需要給予重新認(rèn)識(shí)”，而在此次政策重拳擊向開發(fā)類公司后，他再次重申：在我國(guó)服務(wù)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展和人民幣升值的大背景下，經(jīng)營(yíng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的上市公司具有更好的投資機(jī)會(huì)，在07年存在超額收益的機(jī)會(huì)。

　　余志勇看好商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的具體理由有三：其一，07年上市公司將實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)可以采用公允價(jià)值記賬方法。從香港市場(chǎng)2005年實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的情況看，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還是被很多公司采用，并形成正面支持因素。其二，“奧運(yùn)會(huì)”的臨近和人民幣升值預(yù)期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成利好，商業(yè)地產(chǎn)更能分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體走強(qiáng)的綜合成果。其三，商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控壓力小。目前引起社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)爭(zhēng)議的領(lǐng)域主要集中在住宅方面，即使未來出臺(tái)保有稅（物業(yè)稅）措施，由于目前出租類房地產(chǎn)已經(jīng)在繳納房地產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)影響也甚小。

　　東方證券分析師王樹娟表示，資源型地產(chǎn)最大的優(yōu)勢(shì)之一是政策風(fēng)險(xiǎn)非常低，在調(diào)控多發(fā)期，無疑應(yīng)該成為首選投資品種，建議重點(diǎn)關(guān)注陸家嘴、中國(guó)國(guó)貿(mào)、浦東金橋。對(duì)于上述三只股票王樹娟給出的估值水平分別為：19-39元、12-20元、15-16元。