全球都市房價大比拼(圖)

昵稱7579 2007-02-28

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－1、洛杉磯篇

地處美國西海岸的洛杉磯不僅擁有世界“電影之都”美譽，而且四季氣候宜人，經濟富裕，成為新移民趨之若鶩的首選落腳點，其中包括華人移民。

去過洛杉磯的中國人都會對洛杉磯華人之多感到驚訝。這里華人商家店鋪遍布各地，中文招牌無所不在。目前大洛杉磯地區(qū)有華裔人口近百萬，華裔比例接近一半的小城市至少有5個。

　　郊區(qū)房價超過市中心
　　大批新移民的到來必然帶來房價的飆升。在自有住房十分普及的美國，買房本非難事，但洛杉磯卻是例外。在這里圓住房夢確實是越來越難。許多人都認為洛杉磯房價高漲已形成泡沫，而喜歡買房置地的華人新移民，通常被認為對其起到了推波助瀾的作用。
　　洛杉磯房價之高是全美都出了名的。據美全國建筑商協(xié)會和全國房地產經紀人協(xié)會的統(tǒng)計，僅在1998年至2003年里，美國前8個大都會地區(qū)的平均房價，以洛杉磯漲幅為最高，達118%。目前洛杉磯一套中級價格水平的家庭別墅，售價為47.5萬美元(約400萬元人民幣)，超過紐約的45.3萬美元和華盛頓的42.9萬美元，僅低于舊金山的72.7萬美元。這個價格水平是美國中西部地區(qū)房價的5倍。
　　筆者曾在洛杉磯市東郊的亞凱迪亞市住了數年，那里屬于洛杉磯地區(qū)著名的富人區(qū)?！喪杏捎谶h離洛杉磯市中心，開發(fā)初期人煙稀少，地域開闊，因而建筑形態(tài)十分豐富，從別墅、高檔公寓到廉租房的各類住房都有，初期房價也十分低廉，帶有游泳池，占地一畝左右的高檔別墅，平均價格僅在10萬美元左右。
　　但隨著城市郊區(qū)化建設的飛速發(fā)展，過去20多年來富人紛紛逃離市區(qū)，促使這里房價節(jié)節(jié)攀升，反而遠遠超過市中心。目前這里的帶有游泳池、占地一畝多的獨立別墅，即使建筑老舊，也價值60萬美元以上。

　　年入20萬買獨立別墅
　　筆者認識的一對來自中國大陸的醫(yī)生夫婦，丈夫為心理醫(yī)生，妻子是一個高級護士，夫婦年薪20多萬美元。5年前，他們就在本地花費28萬購買了一棟面積不大的不帶游泳池的別墅，結果趕上了加州地產猛漲時期，到2002年夫婦倆為了女兒上學方便，以近50萬美元的價格將該別墅出售，又以57萬美元在筆者隔壁從一對老美夫婦手中購買了一棟占地一畝、帶大游泳池的別墅。
　　這對剛剛退休的白人夫婦對他們的慷慨出價驚喜不已。20年前，這對白人夫婦購買這棟別墅花費不到10萬美元，現在他們白住了20年，還賺了37萬美元。他們拿著錢立即遷居到房價更加低廉的華盛頓州去安享晚年了，心里還直感激這些給他們送錢的中國人。

　　然而，比他們更高興的還是這對中國醫(yī)生，因為2003年和2004年，當地的房價更像是坐上了火箭，到2004年底該棟別墅的價格已經攀升到80多萬美元。夫婦倆目前只有一個期盼，就是美國的房地產泡沫在兩年內不要破裂，等女兒畢業(yè)了，就轉手賣掉別墅，不僅白住5年，還可凈賺30萬美元。
　　與這對醫(yī)生夫婦相比，另外一對留學生夫婦的買房經歷則痛苦多了。丈夫是博士畢業(yè)，在一家生物公司工作，年薪7萬美元，但他妻子是普通職員，財力有限。他們也為女兒上學方便而搬到亞市，然而為了買房，面對高房價傷透了心。2003年，精明的妻子就主張盡早通過分期付款購買一套連排別墅，有一次他們看好了一套，價格25萬美元，首付5萬美元。妻子不甘每月白花1200多美元的租金，力主買下該套住房，但由于丈夫考慮要供養(yǎng)女兒讀大學，一時有所猶豫，房子被別人搶購。
　　2004年8月，夫婦倆又在同一小區(qū)中看重了類似的一套住房，結果房價已經漲到27萬美元。在妻子的埋怨聲中，丈夫終于痛下決心，買下該房。

　　年入5萬租房住

　　筆者的另一位朋友在一家公司工作，年薪5萬多美元，但太太從國內出來后沒有工作，10歲的女兒正在上小學，家境比以上兩家更差。夫婦倆只好每月花費1500美元，在學校附近租住一套80多平方米的兩居室無家具的公寓暫時安身。面對越來越離譜的高房價，夫婦倆萬分無奈，只盼女兒早點畢業(yè)，然后逃離這個地區(qū)。
　　華人喜歡聚居，而且是扎堆在學校教育質量較好的學校附近。亞凱迪亞市高中是遠近聞名的一座教育質量很好的中學，因此導致許多華人夫婦紛紛遷移到該市，進一步抬高了這里的房價。

東京地價是世界上最高的

前幾天，一位熟識的日本工薪族山本對記者說，他買房了。新建的公寓，地點在葛西，位于東京都的最東側，緊鄰千葉縣。面積80平方米的三室一廳，總價3100多萬日元(約220萬元人民幣)，首付了900萬，貸了25年的款，每月還款約7萬日元。每天從家到城里的公司上班需要坐1小時的輕軌電車，對于這個通勤距離和時間，山本表示比較滿意。

　　在東京，山本的購房頗具代表性。能在寸土寸金的城區(qū)中心區(qū)域擁有自己住房的都是不折不扣的有錢人，大多數的工薪階層買房子都向四周輻射，紛紛把目光投向所謂“首都圈”的最外圍，同樣的面積，圈兒邊的住宅樓價格是城里價格的1／2或1／3。推動東京人圈兒邊購房的是四通八達的公共交通，每天早上，各線的地鐵和輕軌載滿西服革履的工薪族向都市中心移送。

東京地價是世界上最高的，所以在東京買房子就要做好拿出幾千萬乃至上億日元的心理準備。用一個正在出售的普通實例說明，東京品川平冢3丁目一處公寓，距離車站10分鐘步行路程，面積79.35平方米，總價5350萬日元(382萬元人民幣)，如果首付1200萬日元，貸款30年，每月要還款12.8萬左右，此外，入住后每月的管理費是2萬日元。

　　一般來說，東京幾個著名的昂貴地段例如惠比壽、廣尾、赤坂等區(qū)域，不要說電視上?？吹降娜帐姜氶T小樓，就是一套不到100平方米的三室一廳公寓房往往標價要1億幾千萬。這些地區(qū)的“貴府”確實不是普通日本百姓可以買得起的，多是為老板或人氣藝人們準備的。對于一般市民階層來說，能在東京城內買套不很偏僻的三居室絕對是個大手筆了。

　　去年底的“豆腐渣”建筑業(yè)丑聞曝光后，日本的房地產銷售遭到了不小的打擊。越來越多的準買房戶變成了堅定的持幣觀望者，誰也不想用辛苦一生掙來的錢買到的房子經不起隨時可能發(fā)生的地震。

　　與購房相比，東京人更習慣于租房住。租房不用準備購房時首付的一筆巨款，而且可以隨時根據工作的變動而搬移。東京都內租房的價格因地域不同差價也極大，拖家?guī)Э诘钠胀ㄊ忻窦彝プ庾〉亩嗍?0萬～20萬日元的公寓房。如果哪家公司有自己的宿舍樓，每月兩三萬的象征性房租對員工來說絕對算得上是個誘人的福利待遇了。

莫斯科平均房價突破每平米2100美元

莫斯科

莫斯科大環(huán)的地理位置，大概相當于北京的五環(huán)。雖然莫斯科大環(huán)距離市中心很遠，但是因為莫斯科發(fā)達的地鐵網絡往往以大環(huán)附近的居民區(qū)為終點，還不能算作荒涼。就是這樣一個地方，它的房屋價格已經達到了每平方米1500美元以上。我的朋友安娜在大環(huán)距離地鐵西南站不太遠的地方，買了一套60多平方米的兩居室。這是2003年的事情了，當時的價格是每平方米1100美元。我曾經驚訝于這樣高的房價，但是現在看來，安娜無疑是賺了。

　　根據當地媒體統(tǒng)計的數字，目前莫斯科的平均房價已經突破了每平方米2100美元。而距離安娜家不遠的另一棟新修好的住宅樓，最近已經打出了促銷優(yōu)惠每平米1500美元的橫幅。俄羅斯《獨立報》也報道說，莫斯科市中心的新建房地產項目價位已經達到了每平方米3000美元的水平。即便是莫斯科大環(huán)以外的地區(qū)，甚至是莫斯科州的房地產價格也水漲船高。僅在2003年，俄各類住宅價格上漲了30～40%不等，平均漲幅36%。原本有專家預測房地產價格會比較穩(wěn)定的2005年，也出現了個別月份漲幅2.2%的火爆局面。

莫斯科房屋價格的持續(xù)攀升，已遠遠超過大多數普通市民的心理承受能力。不少市民認為，不法的房地產商和官員勾結是造成房屋價格上漲的主要原因。而政府則認為是市場需求的旺盛造成了房屋價格的攀升。據官方統(tǒng)計，莫斯科市共有450萬戶家庭需要改善住房條件，但他們當中只有不到1%的人有能力解決這一問題。不管怎樣說，莫斯科大多數居民目前仍然居住在老舊的市區(qū)，這是不爭的事實。甚至有部分莫斯科人租住在集體宿舍里。筆者每每和這些人閑聊，他們總是喜歡回憶蘇聯時期免費的住房政策，并且詛咒現在那些貪官和從事房地產的奸商。
　　和他們比起來，安娜是幸運的，作為一個成功生意人的女兒，她在莫斯科擁有一套屬于自己的小房子。

巴黎房價每平方米5萬人民幣

當獲悉記者在北京購買了一套住房之后，一位年輕的法國朋友滿臉驚訝地說，在40歲以下的法國人“字典”里，是找不到“買房子”這個詞的。

　　巴黎房地產中介的玻璃櫥窗上張貼的廣告中，90%以上是租房廣告，出售房屋的信息寥寥無幾。房地產中介弗朗索瓦告訴記者，由于房價在過去幾年內連續(xù)飆升，巴黎人中的購房者越來越少，今天的巴黎出現了前所未有的“租房熱”。弗朗索瓦說，這種趨勢正在由巴黎向法國外省蔓延。

近年來，法國媒體關于房地產的報道越來越多，其中一個重要原因就是房價的增長速度連年超出專家預測，已經開始引起法國百姓和政府的擔憂。

　　法國2006年初公布的數字顯示，過去5年內，房地產價格在全國范圍的平均漲幅為10%，在大城市的漲幅則超過100%。由于法國政府采取保護舊城的措施，很多城市市區(qū)內限制甚至禁止房地產建設，因此，大城市內二手房價格飛漲，5年內漲幅高達63%。在房價飛漲的同時，法國人收入在過去5年內的增長卻不足10%。

　　巴黎房價每平方米5萬人民幣

　　在巴黎，目前的平均房價已經突破每平米5000歐元的大關，該市富人聚集的16區(qū)房價幾經接近每平方米7000歐元。嘎納、尼斯、普魯旺斯等度假地的房價已經超過每平米4000歐元。馬賽、里昂、里爾等大城市的平均房價也達到每平米2500歐元。

　　對于法國的中低收入家庭來說，買房子已經成為一個難以實現的夢想。在法國全國范圍內的購房者中，普通職員和工人僅占1／3。法國老百姓抱怨說，購房已經成為政府和公司高層人員的“特權”。

　　由于沒錢做“業(yè)主”，很多大城市的居民都選擇做“房客”。巴黎市內10個人中，有9個人是租房者。由于能買得起房子的人越來越少，上世紀90年代以售房為主的房地產公司，開始投入大批資金購買二手房，出租房子現在成為了它們的主要業(yè)務。

　　年輕人對購房不熱衷

　　法國購房者減少還有一個原因，那就是年輕人對買房子沒有熱情。法國社會學家認為，這種現象出現，除了因為房價過高之外，人們的價值觀念在其中起了很大作用。

　　例如，法國人的家庭觀念與中國人大為不同。法國年輕人如果要買房子，他們的父母絕不會像中國父母那樣“慷慨解囊”。在法國人看來，父母給孩子承擔的經濟義務，應該以孩子大學畢業(yè)作為“終點”。法國國內目前30年期的購房貸款也不少，但很少有年輕人問津，主要是因為沒人幫助他們出“首付”。此外，法國年輕人的生活方式也決定了他們不愿過早地成為購房一族。法國年輕人是出了名的“沒有定性”，他們可以因為一時興起辭掉高薪工作，轉而從事文化活動；也有人會離開法國，到非洲某個國家從事人道主義工作。對于想趁著年輕到世界各地多走走的法國年輕人來說，高額的購房貸款無疑是一個莫大的“牽絆”。

　　“老外”炒高法國房價？

　　盡管法國人中購房者越來越少，但法國的房價卻仍舊一漲再漲。對此，法國國內有人開始提出“外國人炒高法國房價”的說法。從全國范圍來看，這種說法似乎有些偏激，但是，從法國的個別地區(qū)來看，它似乎也有些道理。

　　巴黎的香榭麗舍大街和巴黎圣母院所在的西岱島，近年來成為俄羅斯“新富”們的購房首選地點。他們的到來，使得這兩個地點的房價成倍增長，一般的法國人根本不敢問津。

　　在法國南方“藍色海岸”上的嘎納、尼斯、摩納哥這三座城市，房價也隨著大量國外富翁的定居迅速增長。從其他城市趕到這里購房的法國人數量近年來直線下降。

歐盟30萬歐元只能買一棟小House

房東的兒子亞歷山大從希臘老家又回到了布魯塞爾。他亞歷山大剛落座，就開始抱怨起布魯塞爾的房價上漲——他自己離開家來布魯塞爾工作，需要租一套小單元房。

　　據他說，他看中的80多平方米的房子現在居然要800歐元(約8000元人民幣)的月租金。要知道，3年前這種房子可能只需要五六百歐元。

說實話，布魯塞爾的房價，在西歐國家首都里算是最低的了。據歐洲一家研究機構2005年9月的一項調查，西歐房地產最貴的國家首都是盧森堡，過去一直以房價超貴著稱的倫敦已經退居第五。
　　這項排名還是掩蓋不住布魯塞爾房價飛漲的事實。

　　記者的一位朋友10年前從香港來到布魯塞爾，他用賣掉香港70多平方米的房子得來的300萬港幣(折合成歐元約30萬)，在布魯塞爾買了一棟帶花園的聯體別墅(TOWN　HOUSE)。這10年里，他親眼目睹了布魯塞爾房價的飛漲。到今天，30萬歐元只能買一棟小House，或一套大的單元房。

　　一般來說，利率對房價的上漲起到了很重要的作用。10年前，比利時銀行按揭貸款利率為10%，而今年卻只有3%左右。利率的大幅下調導致了房地產的大幅上漲。

　　除了利率之外，布魯塞爾房價上漲還有一個特殊原因。就是歐盟機構的膨脹和歐盟的東擴(歐盟總部設在布魯塞爾)。

　　10多年前，歐盟剛剛從“歐共體”脫胎換骨。其總部的構架、作用遠不如今?，F在光歐盟委員會這一歐盟主要機構，其職員就達到了5萬。

　　據統(tǒng)計，2004年歐盟由15國擴大到25國，進駐布魯塞爾的各國駐歐盟辦事處、商家代表、游說團體就新增了6000多家。大量的購、租房需求，刺激了布魯塞爾的房地產市場。

　　在布魯塞爾，人們總是用房租在月薪中所占的比重來衡量房價的合理性。比利時有幾年工作經驗的年輕人扣稅后到手的純薪水平均大約是2200歐元，在一個中檔地段租一套兩居室約700歐元，是這些年輕人薪水的1／3。

　　布魯塞爾市政府主管房地產市場的戴赫丹在接受本報記者采訪時說，目前布魯塞爾房價水平尚在合理的范圍之內。盡管近幾年來布魯塞爾房價猛漲，但市政府并沒有打算出臺什么措施來遏制房價。

　　不過，戴赫丹又表示，布魯塞爾在房地產領域有著非常嚴格而且較為完善的制度，避免“虛擬房價”的產生，充分保證消費者的利益。

臺灣每平米均價為2萬人民幣

臺灣所謂的白領階層，每月平均收入在新臺幣4萬元到8萬元之間(人民幣和臺幣比值為1∶4)，不過想單憑個人實力，在臺北買棟房子，可是難上加難，因為薪水的漲幅永遠比不上遙不可及的房價。目前在上海長寧區(qū)擁有兩套房的臺商嚴邦國說，如果用相同的資金在臺北買房，只能買一套二手房。確實，臺北目前任何地段的基本價，每坪都要30萬臺幣左右(1臺坪＝3.3平方米)，換句話說，就是每平方米均價為2萬人民幣。
　　因此年輕人想買房，通常會先挑臺北市近郊的房子，地點相當于北京的五環(huán)至六環(huán)間，或是上海的莘莊一帶，這里的房價當然比市區(qū)便宜1／3；如果年輕夫婦兩人一起奮斗，通常6到10年間，就可完成進駐臺北市區(qū)的夢想，不過，可能買的還是二手房。

臺灣當局為了減輕民眾購屋壓力，曾兩度推出3000億臺幣的房貸優(yōu)惠利率，確實讓許多上班族受惠，提前擁有一棟夢想小屋。
　　據臺灣知名的中介公司永慶房屋統(tǒng)計，目前臺灣房貸利率為2.5%，依舊為20年來的最低利率水準。1989年，房貸利率達到12.5%的高峰。
　　臺灣2.5%的房貸利率將近為大陸的一半(2005年大陸房貸利率為5.31%)，直接導致臺北房地產市場的升溫。
　　去年9月22日，臺灣股市跌破6000點大關，證券投資市場的低迷成交量，卻對比出臺灣房地產的火熱。當天，財政部國有財產局北區(qū)辦事處，標售23處房地產，吸引278張標單，不僅標單數創(chuàng)新高，成交價也高得讓人咋舌。就拿臺北市最精華的信義區(qū)來說，每平米都有8萬人民幣以上的單價實力，若以一般的文山區(qū)，也就是臺北的文教區(qū)域，每平方米也將近五六萬元。
　　不過，真正讓房地產業(yè)者引頸期盼的原因，還是投資者都看好未來兩岸和解：全面開放大陸觀光客來臺，以及兩岸三通。
　　信義房屋董事長周俊吉分析，“未來十年，信義區(qū)房價將不止每平方米10萬元人民幣。”周俊吉說，島內不少人因為兩岸始終不三通，只好舉家搬到大陸，其實不利房市發(fā)展。因此開放三通，讓兩岸交流更頻繁，將有利臺灣房市。

　　2005年全球部分城市房價表

　　北京 5600元／平方米
　　上海 6698元／平方米
　　深圳 7659元／平方米
　　莫斯科16800元／平方米
　　東京 34000元／平方米
　　巴黎 5萬元／平方米
　　布魯塞爾 150萬元／套
　　倫敦 417萬元／套