作者： 周劍初

　　就在央行推出新一輪“打包”調(diào)控舉措不久，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲5.3%。乍一看，房市似乎牛氣依舊，但是，值得重視的是，這一漲幅與去年同期相比卻是回落了0.9個(gè)百分點(diǎn)。而包括所有新建商品住房、二手住房、非住宅商品房在內(nèi)的70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格，其4月份的同比漲幅是5.4%，這一數(shù)字比去年同期也有所回落，幅度為0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　作為中國(guó)的首善之區(qū)，北京向來(lái)被列為國(guó)內(nèi)房市的一線城市。特別是獲得2008年奧運(yùn)會(huì)舉辦權(quán)后，北京更是成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭，成為國(guó)內(nèi)外人士觀察和研究中國(guó)房市的風(fēng)向標(biāo)。那么，4月份北京房市情況如何？它能否為我們前瞻國(guó)內(nèi)房市未來(lái)的走向提供一些蛛絲馬跡？

　　國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，4月份北京新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅為10.7%，在全國(guó)70個(gè)大中城市中仍然名列前茅。而歷史數(shù)據(jù)顯示，從去年6月份開(kāi)始，北京新建商品住房銷售價(jià)格的同比漲幅一直保持在10%左右，漲幅始終位居全國(guó)70個(gè)大中城市前列。

　　仿佛與這種漲幅相“響應(yīng)”，北京市統(tǒng)計(jì)局日前對(duì)外發(fā)布消息稱，今年1月至4月，北京五環(huán)以內(nèi)的住宅期房均價(jià)已突破1萬(wàn)元／平方米，其中四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到13121元／平方米，四環(huán)至五環(huán)路期房均價(jià)突破1萬(wàn)元／平方米，達(dá)到10616元／平方米。來(lái)自北京當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，4月份北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)為109.4%，漲幅比上月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，這再一次表明北京房?jī)r(jià)指數(shù)依然高位運(yùn)行。

　　但是，我們對(duì)北京房市這種高位運(yùn)行的趨勢(shì)能否持續(xù)恐怕要表示懷疑。

　　首先，我們發(fā)現(xiàn)，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增幅正在大幅回落。同樣是來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局的消息稱，今年1至4月，北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資394.7億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增幅同比回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。其中尤其值得我們關(guān)注的是，住宅投資的增幅同比回落高達(dá)29.4個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明各路資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的獲利前景未必再那么強(qiáng)烈看好，或者說(shuō)不少資金可能找到了其他更好的投資方向。

　　其次，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源方面，開(kāi)發(fā)商正越來(lái)越多地依賴自籌。北京本地的最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，1至4月北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)金融貸款同比下降0.3%，個(gè)人按揭貸款同比下降17.2%；與之形成鮮明對(duì)比的則是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金同比增長(zhǎng)竟高達(dá)50%。分析這一組數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，由于金融貸款和個(gè)人按揭貸款主要來(lái)源于銀行信貸，這兩項(xiàng)所占比重開(kāi)始下降，開(kāi)發(fā)商自籌資金的比重有所上升，說(shuō)明銀行尤其是買房個(gè)人對(duì)當(dāng)前高房?jī)r(jià)信心的動(dòng)搖開(kāi)始加強(qiáng)，對(duì)高房?jī)r(jià)的支撐未來(lái)將繼續(xù)受到削弱。

　　再次，至關(guān)重要的是，北京商品住宅市場(chǎng)在成交量上已經(jīng)呈現(xiàn)供銷兩降的局面。該市權(quán)威統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至4月，北京住宅施工面積持續(xù)下降，商品房銷售面積繼續(xù)減少，呈現(xiàn)出“供銷兩降”的運(yùn)行趨勢(shì)。從住宅施工面積看，本年度新開(kāi)工面積同比下降31.9%；從銷售看，1至4月北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積雙雙大幅下降，同比分別下降47.8%和14.7%。其中，住宅現(xiàn)房與期房銷售面積同比分別下降54%和29.6%。這些數(shù)字很清楚地告訴我們，北京的商品房市場(chǎng)在供應(yīng)與銷售兩頭都已出現(xiàn)明顯的降溫勢(shì)頭。

　　另外，一個(gè)不容忽視的動(dòng)向是，北京地方政府對(duì)政策性住房建設(shè)似乎動(dòng)真格了。繼宣布1000萬(wàn)平方米的政策性住房建設(shè)計(jì)劃之后，北京市建委日前宣布了新的住房保障制度，新政策將根據(jù)低收入家庭人口數(shù)量的不同而確定不同的住房保障標(biāo)準(zhǔn)。在以往，北京是將家庭年收入低于6萬(wàn)元作為申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)，而新的住房保障制度則更多地考慮到家庭人口的因素。按照新規(guī)定，對(duì)低收入家庭將實(shí)行分類保障。對(duì)最低收入家庭提供廉租住房，繼續(xù)采取租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的方式，使符合條件的廉租家庭實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保；對(duì)有一定支付能力的中低收入家庭，提供經(jīng)濟(jì)適用住房，由其按規(guī)定價(jià)格購(gòu)買。由于保障性住房的價(jià)格相對(duì)較低，其建設(shè)力度的加大，將使更多中低收入家庭的住房需求得到滿足，這等于是從源頭上“奪走”了高價(jià)商品房的一部分“客源”，對(duì)房市虛火無(wú)疑能起到一定的釜底抽薪之功效。

　　實(shí)際上，北京房市這種種新變化在國(guó)內(nèi)其他大城市也已不同程度地出現(xiàn)。典型的如重慶，其一季度房地產(chǎn)投資增幅與去年同期相比回落了7.5個(gè)百分點(diǎn)；在半年前，一次性付清房款方式購(gòu)房的重慶市民只有一成左右，有九成需要銀行按揭貸款，而今重慶有近半數(shù)市民采取一次性付清房款方式購(gòu)房而不需貸款；一季度重慶市空置商品房屋中空置時(shí)間超過(guò)一年的達(dá)388.92萬(wàn)平方米，比去年底增長(zhǎng)9.4%。從全國(guó)看，盡管房?jī)r(jià)仍然高高在上，然而，在“風(fēng)向標(biāo)”城市北京出現(xiàn)的價(jià)漲量縮、投資回落等種種新情況值得我們高度重視，或許這就是房市泡沫破裂的開(kāi)始也未可知。