一、土地使用權(quán)年限的界定：

　　根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在關(guān)于實(shí)施《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》具體問(wèn)題的通知中關(guān)于土地出讓年限的確定：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)的房屋，其土地使用年限最高不超過(guò)70年；磚木結(jié)構(gòu)的房屋，其土地使用年限最高不超過(guò)50年。依據(jù)上述規(guī)定：住宅用地最高年限不超過(guò)70年。

　　二、土地使用權(quán)的出讓與劃撥分類(lèi)。

　　土地使用權(quán)最主要的兩種獲得途徑分為，一是，出讓土地使用權(quán)；二是，劃撥土地使用權(quán)。

　?。?）土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵竾?guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過(guò)出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的，是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營(yíng)性用地，房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等。

　?。?）劃撥土地使用權(quán)：是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。 前款土地使用者應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。國(guó)有劃撥土地是指國(guó)家無(wú)償或成本價(jià)向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè)，學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地，國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地、公路，國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程、國(guó)有企業(yè)等。

　　除此之外，土地使用權(quán)還可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，但是要根據(jù)房屋的不同情況而具體認(rèn)定。最終，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記。當(dāng)然，土地使用者也可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

　　三、二手房中的已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房、二手商品房、央產(chǎn)房具體如何計(jì)算：

　　1、已購(gòu)公房、央產(chǎn)房。

　　已購(gòu)公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的“產(chǎn)物”。取消福利分房后，已購(gòu)公房和央產(chǎn)房也可上市進(jìn)行交易，由于是成本價(jià)的房屋，因此買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)需要繳納一定的土地出讓金。根據(jù)其房屋權(quán)屬的特殊性，這類(lèi)房屋的土地使用年限計(jì)算方法也分為幾種不同版本。

　　（1）如已購(gòu)公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋上市時(shí)，依上述辦法分別計(jì)算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

　　例如：某棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋1998年竣工，該樓第一套房屋首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開(kāi)始算起，即最終土地使用年限截止日期為2070年。2003年業(yè)主將這套房屋出售，那么購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)后的土地使用年限為70年-（2003年－2000年）＝67年。也就是說(shuō)，新業(yè)主即將有67年的土地使用時(shí)間，該套房屋的新購(gòu)買(mǎi)時(shí)間2003年+67年＝2070年。同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

　　（2）如已購(gòu)公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《轉(zhuǎn)讓合同》，以及下發(fā)的《國(guó)有土地使用證》核定土地使用年限為準(zhǔn)。（一般是從竣工日期算起）

　　例如：某磚混結(jié)構(gòu)的房屋1997年竣工，它的《國(guó)有土地使用證》下發(fā)時(shí)間為2000年，而該房屋所下發(fā)的《國(guó)有土地使用證》上標(biāo)注的使用年限為“1997年至2067年”，也就是說(shuō)該房屋的土地使用年限從1997年開(kāi)始算起。那么，如果這套房屋的業(yè)主于2004年出售該房產(chǎn)，其新的土地使用年限＝70年－（2004年－1997年）＝63年。該套房屋的新購(gòu)買(mǎi)時(shí)間2004年+交易后核定的土地年限年63年＝2067年，即這套房屋的最終土地使用年限到2067年為止。

　　2、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是為了適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由政府推出的新型房產(chǎn)種類(lèi)，適合于中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)較為特殊，整個(gè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)并不具備土地使用權(quán)證?；谶@種情況，通常情況下，經(jīng)濟(jì)適用房的土地使用年限以基樓盤(pán)原始竣工的時(shí)間為準(zhǔn)。而這一種土地使用年限的計(jì)算方式也等同于二手商品房，因此，經(jīng)濟(jì)適用房和二手商品房的土地使用年限都是以開(kāi)發(fā)商取得國(guó)有土地許可證的時(shí)間來(lái)核定其土地使用年限的。

　　例如：某磚混結(jié)構(gòu)的房屋2000年竣工，如果該房屋2006年出售，那么，購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)這套房屋的土地使用年限＝70年－（2006年－2000年）＝64年。該套房屋的新購(gòu)買(mǎi)時(shí)間2006年+交易后核定的土地年限年64年＝2070年，即這套房屋的最終土地使用年限到2070年為止。