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文/崔長林 這是一篇我很不情愿寫的文章，因為我很不想見到中國房市走向衰退。但是，作為經(jīng)濟學學者的我，更不想讓我可憐的購房者再次被政府和開放商們給忽悠了。為此，為了把這個問題給大家講清楚了，在我很忙的情況下，還是抽出了幾天的時間到北京的一些樓盤和山東省的乳山市實地進行了一些調查?！蛾P于中國房市是否要衰退的調查》便是我次此考察的一個結果——希望此調查是錯的。 其他物價飛漲，房產(chǎn)的價格為何不漲？ 大家知道，今年以來，我國的CPI已經(jīng)增長了不少，最近同比雖然略有下降，但漲價的總趨勢還是沒能從根本上得到好轉。其實，漲價的不僅是CPI，非生活用品價格也漲得很厲害。石油產(chǎn)品的價格自不必說，每噸鋼材的平均價格也已達到了6千元以上，至于說銅材、呂材的價格，就更不用說了。尤其是進口鐵礦石的價格，據(jù)說已經(jīng)翻了斤頭，至于說建筑用水泥等建材價格，更不必說。 按理說建筑用材料價格的漲價，應該直接導致房產(chǎn)價格的提高，可是，事實上是，到目前為止，其價格非但沒有漲起來，而且一直都再往下滑。如果將別墅價格的增長因素扣除，我國房產(chǎn)價格向下滑的幅度可謂大也。以北京“珠江俊景”二手房為例，年前其每平米還在1.5萬元，而到了現(xiàn)在已經(jīng)降到1.2萬左右。其中，有一套1百多平米的房產(chǎn)，中介的要價是每平方米1.15萬元。如果能與產(chǎn)權人直接見面，我想1.1萬元以下的價格都有可能成交。其他樓盤二手房價格，情況都差不多。 那么，房價漲不上去反而降下來的原因何在？筆者經(jīng)過深入地調查發(fā)現(xiàn)——成本價格遠遠低于現(xiàn)實意義上的價格。比如，每平方米的地皮價格一般在2千多元，每平米建筑材料和人工成本價格與地皮價格基本相當。也就是說，在北京三環(huán)以外，每平米的實際成本只有5千元，再加上20％利潤率即再加上每平米1千元的利潤，其銷售價格也不應該超過６千?？涩F(xiàn)在，價格在１.5 萬左右。 大家或許知道，就是在美國，平均20萬美圓就能購上一套160平米的房產(chǎn)。按1美圓折合7塊人民幣，每平米也就是8千多塊錢。更重要的是，美國的住宅一般是別墅（一般為木質結構），有獨立的停車位，還有和相對獨立的花園、草地等?？墒?，我們中國北京、上海、深 市場上究竟到底有多少房子沒有賣出？ 為了深入了解，最近筆者專程去了一趟山東威海地區(qū)的乳山，被他們大肆宣傳的所謂“海景房”的銷售價，平均價格也不過3千元，而最低的，只有2千5百元一平米。而且還都是“精裝修”?？梢?，筆者說每平米房產(chǎn)的材料價在2千多元有根據(jù)而不是杜撰出來的。我相信，北京建筑材料的價格不會比山東高到哪里。既然如此，北京、上海、深圳、廣州等城市房產(chǎn)的價格，為什么都上了萬？ 據(jù)多位業(yè)內、消息靈通的人士介紹；僅僅是一個縣級單位的乳山，就有180多家的房地產(chǎn)開發(fā)商。每家按2個樓盤計算，他們就在乳山開發(fā)出了360個小區(qū)。筆者在乳山待了三天兩個晚上，基本上每個小區(qū)有十幾個樓盤，有的更多。至于說擬開發(fā)、有計劃開發(fā)的，那就更加地輝煌了?？梢悦考叶加?span lang=EN-US>20-40個樓盤計劃。據(jù)說，每天到乳山看房的大巴有數(shù)百輛，可以說基本上處于待售狀態(tài)。 乳山的情況如此，難道北京的情況就好嗎？否，我看好不到哪去。如果讀者是北京人，不妨到西南山環(huán)外圍走上一遭兒看看。僅僅從仍然沒有安裝空調這一點就可以曉得，其中有很多房子正處于待售階段——比如萬柳橋外面的“萬年花城”。有兩種可能，一種是壓根就沒有賣出去，一種是雖然賣出去了，但由炒房的人所購買，同樣處于待售階段。如果登上購房網(wǎng)，用不了多長時間便知曉。 據(jù)說，北京奧運村可供十多萬人居住，奧運會后，它們也都準備銷售。按5個人折合一套房子計算，就是2萬套。另外，用不了幾年的時間，隨著一批獨生子女父母的逐步減少，將會有相當一部分“二手房”房源會逐步上市。請問，一些小學為什么會合并？說明它們都已經(jīng)是由獨生子女生育的后代，也就是說，獨生子女的父母現(xiàn)在都已經(jīng)變成了爺爺倍兒，而在他們當中有多套房者不少。 憑什么說中國的房市可能要進入衰退？ 自打美國爆發(fā)了“次貸”經(jīng)濟危機，就奠定了世界將步入經(jīng)濟衰退的金融學基礎。關于何謂“次貸”經(jīng)濟危機，由于媒體多有闡述，這里就不再贅述。那么，何謂“主貸”經(jīng)濟危機？它顯然是比照“次貸”經(jīng)濟危機而衍生出來的一個經(jīng)濟學新范疇，它描述的是，房地產(chǎn)公司由于到期還不起貸款而發(fā)生的一種經(jīng)濟危機。由于它主要是指房地產(chǎn)公司這個貸款的主體而不是還不起房貸的個體購房者，所以筆者把它稱為“主貸”經(jīng)濟危機。筆者憑什么說中國有可能爆發(fā)“主貸”式經(jīng)濟危機？ 因為目前的房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)商，基本上都面臨著資金鏈斷裂的危險。北京有一個叫“東亞”的、緊挨著地鐵4號線的房地產(chǎn)商，其每平米房價已經(jīng)降到了9千元——預售的期房。本來，一般的期房，在一年內就應該交房的?？墒?，他們卻把交房的時間推到了2年。他們?yōu)槭裁匆@樣做？毫無疑問，他們是想通過這種方式，解決資金鏈斷裂的問題，是向購房者借款。 或許有人會說，我們國家，最近就要給房地產(chǎn)開發(fā)商們的貸款松綁了，或者說國家、政府不會看著這些開發(fā)商死去。筆者當然也觀察到了這一點。但是，筆者要說的是，即便是國家為這些開發(fā)商們松了綁，難道他們就能度過目前的這場資金可能斷裂的危機嗎？我的判斷是，對于一些中小開發(fā)商們來說，不會起到多大的作用。為什么？就因為這不是幾個房地產(chǎn)開發(fā)商的問題，而是世界經(jīng)濟環(huán)境不景氣造成的。就像中國股市，不會由于中國經(jīng)濟總體上不錯而就變成“牛市”的道理一樣。 大家知道，越南的房產(chǎn)價格已經(jīng)降了一多半，全世界的房產(chǎn)價格都有不同程度的降低，難道中國的房地產(chǎn)商就可以獨善其身？就算他們在短時期內得到了國家、政府的資金支持，他們能堅持多久？難道能堅持到美國“次級貸款危機”結束以后？難道能堅持到奧遠村的房子銷售出去以后？難道能堅持到世界石油產(chǎn)品的價格恢復到一年以前的程度？就算能堅持到，其經(jīng)營就不發(fā)生虧損了嗎？圳、廣州呢？有幾個住宅具有人家的環(huán)境、條件的？可是，我們每平米的價格，可比人家要高得多，請問憑的是什么？ |
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