1974年末，我購(gòu)買(mǎi)了我的第一批投資項(xiàng)目，一套位于懷基基邊緣的小房子。這是一套價(jià)值5．6
萬(wàn)美元的房子，帶有雙人臥室和單人洗澡間，這是一套非常好的供出租用的套房……我知道它很
快就會(huì)被租出去。
　　我開(kāi)車(chē)到我富爸爸的辦公室，非常興奮地向他顯示這筆交易。他看了一眼文件，立刻抬頭問(wèn)
我：
　　“你準(zhǔn)備每月賠多少錢(qián)？”“大約每月100美元。”我說(shuō)。
　　“別傻了，”富爸爸說(shuō)，“我沒(méi)有看這些數(shù)字，但是我從這些文件中已看出你將損失得比這
多得多。此外，你到底為什么投資明明知道會(huì)賠錢(qián)的東西？”“嗯，這房子看起來(lái)不錯(cuò)，我認(rèn)為
挺值的。稍微粉刷一下，它就會(huì)跟新的一樣。”我說(shuō)。
　　“這還是不能說(shuō)明問(wèn)題。”富爸爸得意地笑道。
　　“好吧，我的不動(dòng)產(chǎn)代理商告訴我，不要擔(dān)心每個(gè)月賠錢(qián)，他說(shuō)幾年以后，這所房子的價(jià)格
會(huì)翻倍，而且，政府會(huì)對(duì)我每月的損失提供稅收減免。此外，這是一筆非常好的交易，我擔(dān)心如
果我不買(mǎi)，別人會(huì)去買(mǎi)的。”富爸爸站起來(lái)，關(guān)上他辦公室的門(mén)。當(dāng)他這樣做的時(shí)候，我知道我
將要接受他的重要教誨。在這以前，我已經(jīng)上過(guò)很多類(lèi)似的課程。
　　“那么你每月將損失多少錢(qián)？”富爸爸再次問(wèn)道。
　　“大約每月100美元，”我緊張地重復(fù)道。
　　富爸爸邊瀏覽文件邊搖頭，教誨開(kāi)始了。那天我學(xué)到的關(guān)于貨幣和投資的知識(shí)比我在過(guò)去27
年里學(xué)到的還要多。富爸爸很高興我采取主動(dòng)并投資于房產(chǎn)，但是也明確地指出我犯了一些可能
釀成一場(chǎng)財(cái)務(wù)災(zāi)難的毀滅性錯(cuò)誤。然而，我從這次失敗的投資中吸取的教訓(xùn)使我在以后的幾年中
賺到了幾百萬(wàn)美元。
　　
錢(qián)是用你的頭腦來(lái)看的
　　“有些東西你的眼晴是看不到的，”富爸爸說(shuō)，“不動(dòng)產(chǎn)就是不動(dòng)產(chǎn)，公司股票就是公司股
票，這些東西你能看到，但是你看不出什么是重要的。決定某種東西是不是一項(xiàng)好投資的還有：
交易、財(cái)務(wù)協(xié)議、市場(chǎng)、管理、風(fēng)險(xiǎn)因素、現(xiàn)金流、企業(yè)結(jié)構(gòu)、稅法和很多其他的事情。”
　　這時(shí)他開(kāi)始分析這筆交易中存在的問(wèn)題：“你為什么要付這么高的利率？你認(rèn)為你的投資回
報(bào)是多少？這項(xiàng)投資與你的長(zhǎng)期財(cái)務(wù)戰(zhàn)略吻合嗎？你的房屋閑置率是多少？你的頂利率是多少？
你檢查了資產(chǎn)合伙人的背景嗎？你計(jì)算管理成本了嗎？你打算用多大比例計(jì)算修理費(fèi)用？你知道
這個(gè)城市剛剛宣布要在那個(gè)地區(qū)修路以改善交通狀況嗎？—條大道就要從你的房前穿過(guò)。居民們
將要搬走，以躲開(kāi)這個(gè)歷時(shí)1年的工程，你知道這些嗎？我知道現(xiàn)在市場(chǎng)看好，但是你知道是什么
在驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)還是貪婪？你認(rèn)為這種趨勢(shì)會(huì)維持多久？如果你的房子租不出去，你將怎
么辦？
　　如果租不出去，你如何讓你的房子和你自己生存下去？
　　還有，是什么使你認(rèn)為賠錢(qián)是筆好買(mǎi)賣(mài)？這是真正令我擔(dān)心的事情。”“看起來(lái)這不是一筆
好買(mǎi)賣(mài)。”我有氣無(wú)力地說(shuō)。
　　富爸爸笑著站起來(lái)，握了握我的手。“我很高興你采取行動(dòng)，”他說(shuō)，“大多數(shù)人想到了，
但沒(méi)有行動(dòng)。如果你做事，就會(huì)犯錯(cuò)誤，而正是從錯(cuò)誤中我們學(xué)到的東西最多。但是一定要記住，
任何重要的東西事實(shí)上是無(wú)法在教室中學(xué)到的，必須要通過(guò)采取行動(dòng)，犯錯(cuò)誤，然后改正錯(cuò)誤來(lái)
學(xué)習(xí)。這時(shí)智慧才會(huì)產(chǎn)生。”我覺(jué)得好受了一些，而且我準(zhǔn)備學(xué)習(xí)。
　　“大多數(shù)人投資，”富爸爸說(shuō)，“95%是用他們的眼睛，而僅有5%是用他們的大腦。”富爸爸
繼續(xù)解釋道，當(dāng)人們購(gòu)買(mǎi)一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，或者一只股票時(shí)，通常是根據(jù)他們眼睛所看到的，或者經(jīng)
紀(jì)人所告訴他們的，或者一位同事的熱情暗示來(lái)做出他們的決策。他們通常是用情感而不是理智
進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。
　　“這就是為什么10個(gè)投資者中有9個(gè)賺不到錢(qián)，”富爸爸說(shuō)，“雖然他們不一定賠錢(qián)，但是他
們就是賺不到錢(qián)。他們只是收支平衡，賺些錢(qián)，也賠些錢(qián)。這是因?yàn)樗麄冇醚劬颓楦型顿Y，而
不是用他們的大腦投資。許多人投資是因?yàn)樗麄兿胙杆僮兏?，他們最終不是成為投資者、而是成
為夢(mèng)想家、盲從者、投機(jī)者和騙子，到處都是這種人?，F(xiàn)在讓我們坐下來(lái)，回到你做的這筆賠錢(qián)
買(mǎi)賣(mài)上，我將教你如何把它變成掙錢(qián)的交易。我要開(kāi)始教你用你的大腦去看你的眼睛所看不到的
東西。”
由差變好
第二天上午，我回到不動(dòng)產(chǎn)代理商那兒，拒絕了這份協(xié)議并重新開(kāi)始協(xié)商。這不是一個(gè)令人
愉快的過(guò)程，但是我學(xué)到了很多。
　　三天后，我又去看我的富爸爸。價(jià)格沒(méi)有改變、代理商得到了全部傭金，因?yàn)樗麘?yīng)該得到它，
他為此付出了工作。但是雖然價(jià)格保持不變，投資的條款卻大不相同了。通過(guò)重新協(xié)商利率，支
付條款和償還期，我現(xiàn)在不是賠錢(qián)，而是肯定每月能掙80美元的凈利潤(rùn)，而且已經(jīng)扣除了管理費(fèi)
用和閑置費(fèi)用。如市場(chǎng)不好的話(huà)，我甚至能夠降低價(jià)格，而且仍然掙錢(qián)，如果市場(chǎng)變得更好，我
將提高租金以獲取更多的收益。
　　“按以前的協(xié)議，我估計(jì)你將每月?lián)p失至少150美元，”富爸爸說(shuō)，“甚至可能更多。如果你
繼續(xù)用你的工資來(lái)支付每月?lián)p失的150美元，你能支付多少筆這樣的交易？”“幾乎一筆也不能，”
我回答說(shuō)，“我沒(méi)有多余的150美元。如果我的這筆生意還維持原樣，我每個(gè)月都會(huì)覺(jué)得手頭緊張，
即使享受了稅收減免，我可能不得不再找一份工作以支付這筆投資。”“可是現(xiàn)在，你能支付起
多少筆有80美元現(xiàn)金流入的交易？”富爸爸問(wèn)。
　　我笑了，說(shuō)：“和我能得到的一樣多。”富爸爸點(diǎn)頭表示同意。“現(xiàn)在去找更多這樣的交易
吧。”幾年后，夏威夷的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲。我不只有一項(xiàng)資產(chǎn)升值，而且有7項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值增倍。這
就是財(cái)商的威力。
　　
“你不能這樣做”
關(guān)于我的第一筆不動(dòng)產(chǎn)投資，我還要附帶提一件重要的事情。當(dāng)我把我的新價(jià)拿給不動(dòng)產(chǎn)代
理商時(shí)，他對(duì)我說(shuō)的惟一一句話(huà)就是：“你不能這樣做”。
　　花費(fèi)時(shí)間最長(zhǎng)的是說(shuō)服代理商開(kāi)始考慮我們?nèi)绾巫鑫宜Ｍ龅氖?。在任何事件中，都有?
從這次投資中學(xué)到的許多教訓(xùn)，其中之一就是認(rèn)識(shí)到，當(dāng)某人對(duì)你說(shuō)“你不能這樣做”時(shí)，他可
能正用一只手指著你……但是你要用三只手指反過(guò)來(lái)指向他。
　　富爸爸告訴我“你不能這樣做”并不一定意味著“你不能”，多數(shù)情況下是“他們不能”。
　　有一個(gè)經(jīng)典例證就發(fā)生在很多年前。當(dāng)人們對(duì)想使人類(lèi)飛上天空的懷特兄弟說(shuō)“你們不能那
樣做”時(shí)，感謝上帝，懷特兄弟沒(méi)有聽(tīng)從。
　　
尋找住所的1．4萬(wàn)億美元
　　每天都有1．4萬(wàn)億美元通過(guò)電子系統(tǒng)環(huán)繞地球運(yùn)轉(zhuǎn)，而且數(shù)額正在增加。今天，被創(chuàng)造和可
獲得的貨幣比以往任何時(shí)候都多，問(wèn)題是今天的這些貨幣是看不見(jiàn)的，它們是電子貨幣。所以當(dāng)
人們用眼睛尋找貨幣時(shí)，他們看不見(jiàn)任何貨幣。大多數(shù)人靠工資單辛苦地生活，然而每天有1．4
萬(wàn)億美元環(huán)繞地球找尋想要它的人。它在找尋知道如何照顧它、培育它并能使它成長(zhǎng)的人。如果
你知道如何照顧貨幣，貨幣就會(huì)涌向你并且拋給你的人會(huì)乞求你收下它。
　　但是如果你不知道如何照顧貨幣，貨幣就會(huì)遠(yuǎn)離你。記住富爸爸對(duì)財(cái)商的定義：“財(cái)商不是
你能掙多少錢(qián)，而是你能保有多少錢(qián)，錢(qián)為你工作的努力程度，以及這筆錢(qián)能維持多少代。”
盲人為盲人帶路
“一般人在他們投資時(shí)，95%是靠眼睛，僅5%是靠頭腦，”富爸爸說(shuō)，“如果你想成為象限
右側(cè)的‘B’和‘I’那樣的專(zhuān)業(yè)人員，你需要訓(xùn)練你的眼睛只占5%，而頭腦占95%。”富爸爸繼
續(xù)說(shuō)，那些訓(xùn)練用頭腦看錢(qián)的人對(duì)那些沒(méi)有這樣做的人有巨大的影響力。
　　他對(duì)我聽(tīng)從誰(shuí)的財(cái)務(wù)建議態(tài)度強(qiáng)硬。“大多數(shù)人在財(cái)務(wù)上努力掙扎的原因就是因?yàn)樗麄兟?tīng)從
了那些和他們一樣對(duì)貨幣一竅不通的人的意見(jiàn)。如果你想讓錢(qián)到你那里去，你必須知道如何照顧
它。如果錢(qián)在你的頭腦中沒(méi)有處于第一位，那么它就不會(huì)粘到你的手上。如果它不粘到你的手上，
那么錢(qián)以及有錢(qián)的人都會(huì)遠(yuǎn)離你。”
訓(xùn)練你的大腦認(rèn)識(shí)錢(qián)
那么，訓(xùn)練你用大腦看錢(qián)，第一步要做什么呢？答案很簡(jiǎn)單，就是金融學(xué)。金融學(xué)使你具有
理解資本主義語(yǔ)言和數(shù)字系統(tǒng)的能力。如果你不理解這些語(yǔ)言或數(shù)字，你可能象是在說(shuō)外語(yǔ)……
而且在很多情況下，每個(gè)象限都代表著一種外語(yǔ)。
　　如果你觀察現(xiàn)金流象限，

每個(gè)象限就像一個(gè)不同的國(guó)家，他們不都使用相同的語(yǔ)言。如果你不明白他們的詞語(yǔ)，你也不會(huì)
理解他們的數(shù)字。
　　例如，如果一位醫(yī)生說(shuō)，“你的高壓是120，低壓是80”，這是好還是壞呢？這就是你需要知
道的有關(guān)你的健康的全部信息嗎？答案顯然是“不是”，但是，這將是一個(gè)開(kāi)始。
　　這就好像說(shuō)：“我股票的p/e值是12，我的公寓的頂利率是12。這是我需要知道的有關(guān)我的財(cái)
富的全部信息嗎？答案還是否定的，但這同樣意味著一個(gè)開(kāi)始。至少我們開(kāi)始說(shuō)同樣的語(yǔ)言，使
用同樣的數(shù)字，而這就是金融學(xué)即財(cái)務(wù)知識(shí)基礎(chǔ)的開(kāi)始。開(kāi)始時(shí)就是要認(rèn)識(shí)這些語(yǔ)言和數(shù)字。”
醫(yī)生說(shuō)的話(huà)來(lái)自“S”象限，而后一類(lèi)人說(shuō)的語(yǔ)言和數(shù)字則出自“I”象限。它們可能也是不同的
外語(yǔ)。
　　我不同意人們說(shuō)“掙錢(qián)首先要花錢(qián)”。
　　依我的觀點(diǎn)，用錢(qián)掙錢(qián)的能力起源于對(duì)這些詞語(yǔ)和數(shù)字的理解。就像我的富爸爸一直說(shuō)的：
“如果錢(qián)在你的頭腦中沒(méi)有處于第一位，那么它不會(huì)粘到你的手上。”

知道真正的風(fēng)險(xiǎn)是什么

　　訓(xùn)練你的大腦認(rèn)識(shí)錢(qián)，第二步是學(xué)會(huì)識(shí)別真正的風(fēng)險(xiǎn)是什么。當(dāng)人們對(duì)我說(shuō)，投資是有風(fēng)險(xiǎn)
的，我會(huì)說(shuō)，“投資沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)文化才是有風(fēng)險(xiǎn)的。”投資更像飛行，如果你念過(guò)飛行學(xué)校，
并用幾年時(shí)間有了一定的經(jīng)驗(yàn)，那么飛行是充滿(mǎn)樂(lè)趣和令人興奮的。但是如果你從沒(méi)念過(guò)飛行學(xué)
校，那么我建議你把飛行留給別人。
　　
壞建議是有風(fēng)險(xiǎn)的

　　富爸爸堅(jiān)信，任何財(cái)務(wù)建議都比沒(méi)有財(cái)務(wù)建議好。他是一個(gè)思想開(kāi)放、謙遜有禮的人，能傾
聽(tīng)很多人的意見(jiàn)。但是最終他憑借自己的財(cái)商做出決定：“如果你一無(wú)所知，那么任何財(cái)務(wù)建議
都比沒(méi)有財(cái)務(wù)建議好。但是如果你不能區(qū)分出好建議和壞建議，那么任何財(cái)務(wù)建議都將是非常危
險(xiǎn)的。”

　　富爸爸堅(jiān)信，大多數(shù)人在財(cái)務(wù)方面努力掙扎是因?yàn)樗麄儼凑諒母篙厒飨聛?lái)的財(cái)務(wù)信息行事……
并且大多數(shù)人都不是出自于財(cái)商顯赫的家庭。“壞的財(cái)務(wù)建議是有風(fēng)險(xiǎn)的，而大多數(shù)壞建議都是
從家庭里傳下來(lái)的，”他經(jīng)常說(shuō)。“不是因?yàn)檎f(shuō)了什么，而是因?yàn)樽隽耸裁?。孩子們通過(guò)例子學(xué)
習(xí)多于通過(guò)語(yǔ)言學(xué)習(xí)。”

你的顧問(wèn)只能和你一樣聰明

　　富爸爸說(shuō)：“你的顧問(wèn)只能和你一樣聰明。如果你不聰明，他們就不能告訴你太多；如果你
有財(cái)務(wù)知識(shí)，有能力的顧問(wèn)就能給你提出更復(fù)雜的財(cái)務(wù)建議；如果你沒(méi)有財(cái)務(wù)知識(shí)，他們必須按
照法律僅為你制定安全、沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；如果你不是一個(gè)老練的投資者，那么他們僅能建
議低風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)的投資，例如‘多樣化’的投資。沒(méi)有哪個(gè)顧問(wèn)會(huì)選擇花時(shí)間教你，因?yàn)樗麄?br>的時(shí)間也是金錢(qián)。因此，如果你靠你自己學(xué)到的財(cái)務(wù)知識(shí)經(jīng)營(yíng)你的錢(qián)，那么有能力的顧問(wèn)會(huì)告訴
你只有少數(shù)人才會(huì)看到的投資和戰(zhàn)略。但是首先，你必須使你自己變得有知識(shí)。永遠(yuǎn)記住，你的
顧問(wèn)只能和你一樣聰明。”

你的銀行家在對(duì)你說(shuō)謊嗎？

　　富爸爸同幾位銀行家保持來(lái)往，他們是他財(cái)務(wù)小組的重要組成部分。雖然他是他們的親密朋
友，并且尊敬他們，但是他始終認(rèn)為，他必須為自己的最大利益小心警惕……就像他期望那些銀
行家為他們自己的最大利益小心警惕一樣。
　　經(jīng)歷了1974年的投資之后，富爸爸問(wèn)我：“當(dāng)銀行家告訴你，你的房子是一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他是
在說(shuō)實(shí)話(huà)嗎？”因?yàn)榇蠖鄶?shù)人都沒(méi)有金融知識(shí)，不知道金錢(qián)游戲，所以他們通常必須聽(tīng)從他們所
信賴(lài)的人的建議。如果你沒(méi)有金融知識(shí)，那么你需要信賴(lài)某個(gè)你希望是有金融知識(shí)的人。很多人
根據(jù)別人的建議而不是他們自己的建議投資或管理他們的錢(qián)，而這樣做是有風(fēng)險(xiǎn)的。
　　
他們不是在說(shuō)謊……他們只是沒(méi)告訴你事實(shí)

　　事實(shí)上是，當(dāng)銀行家告訴你，你的房子是一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他們真的不是在對(duì)你說(shuō)謊，他們只是
不想告訴你全部的事實(shí)。當(dāng)你的房子是一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他們卻不說(shuō)它是誰(shuí)的資產(chǎn)。同時(shí)如果你讀財(cái)
務(wù)報(bào)表，你就會(huì)很容易地發(fā)現(xiàn)你的房子并不是你的資產(chǎn)，而是銀行的資產(chǎn)。記住我的富爸爸對(duì)資
產(chǎn)和負(fù)債的定義，這出自《富爸爸，窮爸爸》一書(shū)：
　　“資產(chǎn)是把錢(qián)放到我兜里的東西；
負(fù)債是把錢(qián)從我兜里拿出來(lái)的東西。”
象限左側(cè)的人事實(shí)上不需要知道這種區(qū)別。他們大部分人對(duì)工作穩(wěn)定很滿(mǎn)意，有自認(rèn)為屬于
他們的漂亮的房子，他們感到驕傲，并認(rèn)定他們對(duì)自己的房子有控制力，只要他們支付分期付款，
就沒(méi)有人能把房子拿走。
　　但是象限右側(cè)的人需要知道這樣一種區(qū)別。要想擁有財(cái)務(wù)知識(shí)和財(cái)商，就要全面了解貨幣的
知識(shí)。在財(cái)務(wù)方面有一定基礎(chǔ)的人知道抵押貸款不是一項(xiàng)資產(chǎn)，而是平衡表上的一項(xiàng)負(fù)債。你的
抵押貸款事實(shí)上是對(duì)方的平衡表，即銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上的一項(xiàng)資產(chǎn)……而不是你的資產(chǎn)。

　　任何記過(guò)賬的人都知道資產(chǎn)負(fù)債表必須平衡，但是平衡在哪里呢？事實(shí)上，你的資產(chǎn)負(fù)債表
并不平衡。如果你看看銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，就知道這些數(shù)字的真正含義。

　　現(xiàn)在它平衡了，合理了。這就是“B”和“I”的記賬辦法，但是這不是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)中所教的方
法。
　　在會(huì)計(jì)學(xué)中，你會(huì)把你的房子列為資產(chǎn)而把你的抵押貸款列為負(fù)債。還應(yīng)注意的是，你的房
子的“價(jià)值”隨市場(chǎng)波動(dòng)而變化，而抵押貸款是確定的負(fù)債，不受市場(chǎng)影響。但是，對(duì)于“B”或
“I”，你的房子的“價(jià)值”不被看作資產(chǎn)，因?yàn)樗荒軒?lái)現(xiàn)金流。
　　
如果你還清抵押貸款，情況會(huì)怎樣？

　　許多人問(wèn)我：“如果我還清了抵押貸款，情況又會(huì)怎樣？這時(shí)我的房子是資產(chǎn)嗎？”我的回
答是：“大多數(shù)情況下，回答仍是否定的，房子仍然是一項(xiàng)負(fù)債。”有幾個(gè)原因可以解釋我的回
答。一個(gè)是維修費(fèi)和保養(yǎng)費(fèi)。財(cái)產(chǎn)就像一輛汽車(chē)，即使你不使用它，它仍要不斷地花錢(qián)維護(hù)……
　　一旦事情開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題，好像所有的問(wèn)題都會(huì)跟著出現(xiàn)。大多數(shù)情況下，人們用稅后收入支
付房子和汽車(chē)的修理費(fèi)用，而“B”和“I”象限中的人只把產(chǎn)生收入、帶來(lái)正的現(xiàn)金流的財(cái)產(chǎn)列
為資產(chǎn)。
　　沒(méi)有抵押貸款的房子也是負(fù)債的主要原因是你仍然沒(méi)有真正擁有它……我是說(shuō)真正地?fù)碛小?br>即使你擁有它，政府也要向你征稅。只要停付你的財(cái)產(chǎn)稅，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)誰(shuí)才真正擁有你的財(cái)產(chǎn)。
　　這就是稅收留置權(quán)的起源……這點(diǎn)我在《富爸爸，窮爸爸》一書(shū)中也曾提到過(guò)。稅收留置權(quán)
是一個(gè)獲得至少16%的利息的好方法，如果房主不繳納他們的財(cái)產(chǎn)稅，政府將對(duì)他們應(yīng)收的稅收征
收利息，利率從10%到50%。讓我們討論一下這種暴利，如果你不納財(cái)產(chǎn)稅，像我一樣的人就等于
替你繳納……那么在很多州，你就欠了我稅收以及利息。如果在一定時(shí)間內(nèi)，你不付稅收和利息
給我，我僅因我投入了錢(qián)就可以拿走你的房子。大多數(shù)情況下，財(cái)產(chǎn)稅在退還時(shí)有優(yōu)先權(quán)，甚至
優(yōu)先于銀行抵押貸款之前。我曾有機(jī)會(huì)買(mǎi)到一些房子，為此所納稅不到3，500美元。
　　
不動(dòng)產(chǎn)的定義

　　再次強(qiáng)調(diào)，要用你的大腦而不要用你的眼睛看錢(qián)。為了訓(xùn)練你的頭腦，你現(xiàn)在必須知道有關(guān)
詞匯的真正定義和數(shù)字系統(tǒng)。
　　現(xiàn)在，你首先應(yīng)該知道資產(chǎn)和負(fù)債的區(qū)別，而且你應(yīng)該知道“抵押貸款”的定義是一項(xiàng)“直
到死亡都有效的協(xié)議”，以及“財(cái)務(wù)”的定義，即財(cái)務(wù)意味著懲罰。你現(xiàn)在要學(xué)習(xí)“不動(dòng)產(chǎn)”這
個(gè)詞的來(lái)源以及一個(gè)流行的金融工具叫做“衍生工具”。很多人認(rèn)為“衍生工具”是新生事物，
但事實(shí)上，它們很早就已經(jīng)產(chǎn)生了。
　　“衍生工具”的簡(jiǎn)單定義是“派生于別的事物中的事物”。衍生工具的一個(gè)例子是桔子汁，
桔子汁是桔子的一種衍生品。
　　我過(guò)去常認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)意味著“真實(shí)的”或者是可觸摸的某種東西。我的富爸爸向我解釋說(shuō)，
英文“不動(dòng)產(chǎn)”（real estate）
　　這個(gè)詞實(shí)際上產(chǎn)生于西班牙語(yǔ)的“真實(shí)的”一詞，含義是“皇室的”。El Camino Real是指
皇室的馬路，不動(dòng)產(chǎn)是指皇室的資產(chǎn)。
　　1500年左右，農(nóng)業(yè)時(shí)代結(jié)束，工業(yè)時(shí)代開(kāi)始，權(quán)力不再基于土地和農(nóng)業(yè)。君主們認(rèn)識(shí)到，他
們不得不根據(jù)土地改革法案進(jìn)行改革，該法案允許農(nóng)民擁有土地。這時(shí)，皇室創(chuàng)造出了衍生工具
。這些衍生工具，如通過(guò)對(duì)土地所有權(quán)的“納稅”和“抵押貸款”，成為讓平民融資并獲得土地
的一種方式。稅收和抵押貸款是衍生工具，因?yàn)樗鼈兤鹪从谕恋?。你的銀行家不會(huì)稱(chēng)抵押貸款為
衍生工具，他們會(huì)說(shuō)它是由土地“保證”的……不同的說(shuō)法，相同的含義。因此，當(dāng)皇室認(rèn)識(shí)到，
金錢(qián)不再產(chǎn)生于土地而是產(chǎn)生于來(lái)源于土地的“衍生工具”時(shí)，君主們建立了銀行，讓銀行管理
新增加的事務(wù)。今天，土地仍叫“不動(dòng)產(chǎn)”，因?yàn)闊o(wú)論你為它支付多少錢(qián)，它都不再真正屬于你，
它仍舊屬于“皇室”。
　　
你的利率是多少……真實(shí)利率？

　　富爸爸為他所支付的每1分利率進(jìn)行態(tài)度強(qiáng)硬的斗爭(zhēng)和協(xié)商。
　　他問(wèn)我，“當(dāng)銀行家告訴你，你的利率是8%時(shí)……這是真的嗎？”我知道這不是真的，只要
你學(xué)會(huì)讀數(shù)字就會(huì)了解。
　　讓我們假設(shè)，你買(mǎi)了一所價(jià)值10萬(wàn)美元的住宅，首付2萬(wàn)美元，并以8%的利率和30年償還期向
銀行借到余下的8萬(wàn)美元。
　　5年后，你將付給銀行35，220美元，其中31，276美元是利息，僅有3，944美元是償還債務(wù)。
　　如果你持有這筆貸款30年，你將支付本息共211，323美元，大大多于你最初借到的8萬(wàn)美元。
你支付的利息總和是：131，323美元。
　　另外，這211，323美元還不包括財(cái)產(chǎn)稅和貸款保險(xiǎn)費(fèi)。
　　有趣的是，131，323美元看起來(lái)比8萬(wàn)美元的8%要多得多。
　　這更像是利率為160%的30年貸款。如我所說(shuō)，他們并不是在說(shuō)謊……他們只是沒(méi)有說(shuō)出全部
事實(shí)真相。如果你不會(huì)讀數(shù)字，那么你真的永遠(yuǎn)也不會(huì)知道；如果你對(duì)你的房子很滿(mǎn)意，你實(shí)際
上不會(huì)介意。但是，當(dāng)然，這個(gè)行業(yè)知道，幾年以后……你又會(huì)想另一棟新房子，一棟更大的房
子，一棟更小的房子，一棟別墅，或者重新融資你的抵押貸款。他們知道這點(diǎn)，而且事實(shí)上，他
們正熱切等待著它的發(fā)生。
　　
行業(yè)平均值

在銀行業(yè)，抵押貸款的平均期限是7年，即銀行期望人們每7年買(mǎi)一次新房子或重新融資一次。
這個(gè)例子意味著，他們期望每7年后收回他們最初的8萬(wàn)美元，再加上43，291美元的利息。
　　而這就是稱(chēng)它為“抵押貸款”的原因，這個(gè)詞起源于法語(yǔ)“mortir”，意思是“死前協(xié)議”
。事實(shí)是大多數(shù)人努力工作，不斷地使用新的抵押貸款。針對(duì)這些，政府提供稅收減免，鼓勵(lì)納
稅人購(gòu)買(mǎi)更貴的房子，而這意味著將有更多的財(cái)產(chǎn)稅交給政府。不要忘記，每家抵押貸款公司還
都要求你為你的抵押貸款購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)保險(xiǎn)。
　　每次我看電視，都會(huì)看到那些商業(yè)廣告里，英俊的職業(yè)棒球和橄欖球運(yùn)動(dòng)員微笑著勸告你，
把你的所有的信用卡債務(wù)變成“賬單合并貸款”。這樣，你能還清所有這些信用卡，并以更低的
利率獲得新的貸款。這時(shí)他們會(huì)告訴你為什么這樣做是明智的：
　　“賬單合并貸款是你的一項(xiàng)聰明的轉(zhuǎn)移，因?yàn)檎畬⒔o你支付抵押貸款利息的稅收減免。”
觀眾認(rèn)為他們看到了良機(jī)，跑到他們的金融公司，重新對(duì)他們的住房進(jìn)行融資，還清他們的信用
卡，還覺(jué)得自己相當(dāng)?shù)拿髦恰?br>　　幾周之后，他們?nèi)ス渖痰辏吹揭患乱路?，一個(gè)新除草機(jī)或者意識(shí)到他們的孩子需要一輛
新自行車(chē)，或者因?yàn)樗麄兙ＡΡM而需要度假。于是他們不得不辦一個(gè)新的信用卡——或者突然
他們收到了一個(gè)新信用卡，因?yàn)樗麄冞€清了另一個(gè)。他們有很好的信用，他們支付他們的賬單，
他們意志堅(jiān)定并對(duì)自己說(shuō)：“噢，繼續(xù)下去。你應(yīng)該這樣，你每月可以還清一些。”情感戰(zhàn)勝了
邏輯，新的信用卡從隱蔽處溜了出來(lái)。
　　正如我所說(shuō)，當(dāng)銀行家對(duì)你說(shuō)你的房子是一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，……
　　從某種意義上說(shuō)他們是在說(shuō)謊。當(dāng)政府為你的負(fù)債提供稅收減免時(shí)，這不是因?yàn)樗P(guān)心你的
財(cái)務(wù)未來(lái)。政府關(guān)心的是政府自己的財(cái)務(wù)未來(lái)。因此，當(dāng)你的銀行家、會(huì)計(jì)師、律師和老師誠(chéng)實(shí)
地告訴你，你的房子是一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，可他們卻沒(méi)有說(shuō)出那究竟是誰(shuí)的資產(chǎn)。