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www.eastmoney.com 2009-05-06 08:03 曹旭特 國金證券
上海經(jīng)過多年的發(fā)展，面臨資源環(huán)境承載能力的制約，國家出臺和醞釀出臺多項(xiàng)政策以保證上海的國際競爭力，上海本地上市公司也成為主題投資機(jī)會最多的板塊之一。 上海地產(chǎn)公司存在六大主題投資機(jī)會：世博會、兩個中心建設(shè)、南匯并入浦東新區(qū)、國企整合、崇明島開發(fā)、迪士尼。綜合各類主題性投資機(jī)會對上市公司經(jīng)營產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)影響，我們對上海地產(chǎn)公司的推薦排序是陸家嘴(600663)、張江高科(600895)、上實(shí)發(fā)展(600748)、中華企業(yè)(600675)、浦東金橋(600639)、外高橋(600648)。 主題一世博會 世博會對上海房地產(chǎn)的促進(jìn)作用有兩條傳導(dǎo)機(jī)制，一是世博配套設(shè)施的建設(shè)能提升周邊房產(chǎn)項(xiàng)目的外部性，二是交通條件的改善延長房地產(chǎn)的需求半徑。 目前并沒有項(xiàng)目在完全意義上位于世博園附近的上市公司，但交通的改善明顯降低了在張江高科、浦東金橋、外高橋、陸家嘴等區(qū)域間往返的時間成本，上述公司都間接受益。 主題二“雙中心”建設(shè) 上海國際金融中心建設(shè)最受益的公司是陸家嘴，因?yàn)楣颈旧淼亩ㄎ患词顷懠易旖鹑谫Q(mào)易區(qū)的主導(dǎo)開發(fā)商。 國家推進(jìn)國際航運(yùn)中心建設(shè)為外高橋物流業(yè)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇。因?yàn)楹竭\(yùn)的發(fā)展必然離不開物流業(yè)的配套支持。 主題三南匯并入浦東 浦東新區(qū)目前正面臨發(fā)展的土地資源瓶頸，而南匯區(qū)有大量待開發(fā)用地。 從在南匯地區(qū)土地資源的分布和潛在拓展能力上，中華企業(yè)和浦東金橋?qū)⑤^為受益。 中華企業(yè)目前在南匯地區(qū)有69萬平方米的儲備，占總儲備的37％，是上海地區(qū)南匯項(xiàng)目占比最高的公司。浦東金橋計劃依托大股東的支持，開發(fā)南匯臨港新城項(xiàng)目，目前正處于前期策劃期。 主題四國企整合 中華企業(yè)大股東是上海地產(chǎn)集團(tuán)，下屬地產(chǎn)公司有中華企業(yè)、金豐投資(600606)和中星地產(chǎn)三家，其中金豐投資也在A股上市，中星地產(chǎn)為非上市公司。中華企業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模和窗口影響力都明顯強(qiáng)于上述兩家公司，所以按照上海國企整合的思路，上述兩家公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)并入中華企業(yè)的可能性較大。 上實(shí)集團(tuán)下屬的房地產(chǎn)公司包括上實(shí)發(fā)展和上海城開，其中上海城開沒有直接上市，而是被集團(tuán)下屬的香港上市公司上海實(shí)業(yè)（0363.HK）控股。上海實(shí)業(yè)同時還控股了上海醫(yī)藥(600849)，其經(jīng)營模式越來越接近側(cè)重股權(quán)管理的投資控股型公司。 主題五崇明島開發(fā) 崇明島是我國第三大島，現(xiàn)有面積1267平方公里，戶籍人口63.5萬人，仍以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 即將竣工的長江隧橋工程有望解決崇明島與外界的交通瓶頸。屆時浦東新區(qū)五好溝至崇明陳家鎮(zhèn)的行車時間將縮短至20分鐘之內(nèi)。 中華企業(yè)和上實(shí)發(fā)展在崇明島分別有3000畝和32平方公里土地，用地性質(zhì)目前都為農(nóng)業(yè)用地，但在崇明島外部交通環(huán)境改善后，上述用地都有希望變更性質(zhì)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。 主題六迪士尼 迪士尼落戶上海會帶來兩方面投資機(jī)會，一是參與建設(shè)的主體受益，但目前比較難以確定建設(shè)主體；另一方面是落戶后對周邊項(xiàng)目價值的提升，按外界普遍的猜測，迪士尼最有可能落戶川沙。假設(shè)選址定在川沙，最受益的公司是張江高科。地理位置上，從浦東現(xiàn)有居住區(qū)或浦西前往迪士尼，張江園區(qū)都是必經(jīng)之路。功能定位上張江中區(qū)也與迪士尼相呼應(yīng)。張江中區(qū)將以商業(yè)規(guī)劃為主，雖然迪士尼周邊也會建設(shè)配套商業(yè)，但價格一般都會比較昂貴，張江區(qū)域的住宿和餐飲在價格上會有比較優(yōu)勢，會吸引一部分客流。 |
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