國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將要對(duì)40個(gè)大中城市商品住宅開發(fā)成本進(jìn)行調(diào)查，這是一件好事。把商品住宅開發(fā)成本公開化，建立必要的指數(shù)系統(tǒng)，對(duì)各大城市房?jī)r(jià)走勢(shì)提供一個(gè)參照系，對(duì)市場(chǎng)畢竟是有好處的。但是，如果指望統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，就能像一些媒體所說(shuō)的，把開發(fā)商的暴利暴露在光天化日之下，又未免近乎荒唐，也是不可能的。

開發(fā)商的暴利有嗎？這個(gè)有。開發(fā)商的暴利沒(méi)有嗎？這個(gè)真沒(méi)有。用差不差錢的定義，似乎無(wú)法解釋開發(fā)商的暴利。事實(shí)上是，無(wú)論房?jī)r(jià)在漲在跌，開發(fā)商都是暴利。這是對(duì)應(yīng)開發(fā)商的投資資本金來(lái)講的。中央政府曾經(jīng)要求，開發(fā)商的投資資本金不得低于35%，遺憾的是，最近連這一條基本的銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的底線也輕易越過(guò)，表明中央政府是在設(shè)法滿足開發(fā)商的暴利，而讓銀行來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以，現(xiàn)在來(lái)談開發(fā)商的暴利是沒(méi)有什么實(shí)際意義的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局說(shuō)，本次調(diào)查的主要內(nèi)容，一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等；二是調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成情況。調(diào)查范圍和對(duì)象為包括北京、上海、廣州、杭州、無(wú)錫在內(nèi)的40個(gè)重點(diǎn)城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及其2008年1月1日到2009年4月30日有銷售活動(dòng)的商品住宅樓盤項(xiàng)目。我敢說(shuō)，如果是這樣去調(diào)查，還是就此打住，浪費(fèi)納稅人的錢，而調(diào)查出來(lái)的結(jié)果毫無(wú)實(shí)際意義。

知情人士還詳細(xì)解釋，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局要求在此次調(diào)查中摸清項(xiàng)目土地費(fèi)用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、項(xiàng)目建造費(fèi)用、項(xiàng)目銷售費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)、項(xiàng)目總建筑面積和項(xiàng)目銷售總收入，而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計(jì)制度還無(wú)法全面、詳細(xì)覆蓋的統(tǒng)計(jì)信息。按照這些內(nèi)容調(diào)查出來(lái)的數(shù)據(jù)，十有八九是一本糊涂賬，最后恐怕連調(diào)查者本人都解釋不清。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局如果真有心調(diào)查開發(fā)商的成本，我來(lái)給你支三招：第一招，進(jìn)行全國(guó)性的住宅用地儲(chǔ)備調(diào)查，不進(jìn)行這項(xiàng)調(diào)查，你查不清楚土地成本，而查不清楚土地成本，等于這個(gè)調(diào)查白干。很簡(jiǎn)單，按照統(tǒng)計(jì)局現(xiàn)在的思路去調(diào)查，開發(fā)商告訴你的是現(xiàn)在評(píng)估的土地價(jià)格，而非當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格。國(guó)家規(guī)定，住宅用地兩年以上沒(méi)有開發(fā)的，政府可以無(wú)償收回。事實(shí)上是，現(xiàn)在還有大量的十年前的住宅用地都未開發(fā)，而政府并沒(méi)有收回。如果按照當(dāng)時(shí)拿地價(jià)格，以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)來(lái)衡量，開發(fā)商的利潤(rùn)200%300%都不足為奇，絕非罕見(jiàn)。

第二招，進(jìn)行全國(guó)70個(gè)大中城市新房存量的調(diào)查，在新房存量中，有一部分是開發(fā)商故意囤積的房子，所以，應(yīng)該對(duì)應(yīng)拿地成本與現(xiàn)行房?jī)r(jià)，這也是比較公平的統(tǒng)計(jì)法則。中國(guó)70個(gè)大中城市新房存量的數(shù)據(jù)究竟是多少，有多少是2007年以前囤積的，都要查清。其實(shí)，開發(fā)商當(dāng)時(shí)綜合成本可能只需要3000元一平方米，而現(xiàn)在可能已經(jīng)在銀行按照20000元一平米的估值做的抵押，所以，成本表面是看不清楚的，但是，把這兩種數(shù)據(jù)擺在一起，是不是暴利已經(jīng)不需要再說(shuō)了。

第三招，徹查開發(fā)商的資本金及其來(lái)源，有一些中小型開發(fā)商資本金都是從銀行貸款來(lái)的，大量的開發(fā)商資本金也沒(méi)有得到國(guó)家規(guī)定的比例。資本金的多少直接關(guān)乎成本，而且是開發(fā)商暴利的主要對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)，也是比較容易查清楚的。中央政府只是暫時(shí)降低了開發(fā)商資本金的比例，并沒(méi)有宣布取消，因此，作為測(cè)算開發(fā)商成本的主要指標(biāo)之一，也是應(yīng)該查清的。

只有把這三樣查清楚，才有國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查內(nèi)容的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。沒(méi)有這些數(shù)據(jù)的支撐，最后得出的結(jié)論，又有可能誤導(dǎo)市場(chǎng)，胡弄百姓。