房地產銷售基礎知識房地產基礎知識
一、房地產：房產和地產的總稱，也叫“不動產”。
房地產的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。
房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；
房地產是土地附在土地上不可分割的建筑物，構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等)
房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。二、房地產業(yè)：從事房地產經營管理服務性企業(yè)的總稱。
房地產產業(yè)的主要內容：
1、 土地的開發(fā)和再開發(fā)； 2、 房屋的開發(fā)和建設； 3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)； 4、 房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)； 5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)； 6、 房地產物業(yè)管理； 7、 房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。
二、房地產的特性
1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產價值也不相同；
3、房地產的高質耐久性；
4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業(yè)，稅收約占國民生產總值的10%。
五證兩書
一、《建筑用地規(guī)劃許可證》
建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。
二、《建設工程規(guī)劃許可證》
有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。
三、《國有土地使用證》
經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
四、《建設工程施工許可證》
建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。
五、《商品房銷售(預售)許可證》
市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件
六、“兩書”
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》
名詞解釋
一、基本參數
※復式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；
※錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)；
※開間：住宅的寬度，一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)；
※層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);
※戶型：根據家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室；
※建筑系數：“建筑占地系數”的簡稱，指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
※三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。
※七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

七、與產權有關的概念
※房屋產權：泛指所有者對財產的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規(guī)定所有的權利。
※房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。
※房地產權登記：通常稱“產權登記”(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權后，由房屋管理機關發(fā)給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。
※共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，并承擔相等的義務。
※房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。
※過戶：即更換房屋承租人姓名。

八、與面積有關的概念
※建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積
※公攤面積：
1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積；
2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%
※商品房銷售面積 = 套內建筑面積 + 分攤公用面積
※套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積
※使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。
※使用面積系數：用百分率表示，等于總套內使用面積之和除以總建筑面積。