《上海市經濟適用住房預售合同示范文本 2009版 》和《上海市經濟適用住房出售合同示范文本 2009版 》近日已新鮮出爐，公開征求市民意見。本報一再提倡和強調經適房是有限產權房的觀點，在《合同文本》里得到充分體現(xiàn)。這就使經適房這項住房保障的善政有可能不失初衷順利實施，可以帶來很多好處。

上海實施經適房政策不是全國最早的，各地早有實施，但各地問題頗多。許多問題已經鬧得很大，社會反響十分強烈，群眾意見也很大，以致昨日國家住房和城鄉(xiāng)建設部也不得不出面回應“經濟適用房制度是否應該取消”的疑問。

我們歸納下來，各地在經適房上暴露出來的問題大概有兩類。第一類是利用權力套取經適房中的好處。即讓那些不是購買經適房的對象來購買經適房，而那些冒名者多半與有權者利益相關。其中最典型的就是武漢經適房的“六位連號”者。第二類，假如將月收入3000元為經適房的準入標準，那么很有可能產生月收入3100元的人貼補了3000元收入的人，3000元收入的人由于得到經適房而無償得到了一筆財富，比3100元收入的人大大富裕了。經適房政策的實施本來是為了社會公平，如此一來反倒制造出更多的不公平。

產生這些問題的原因很多，但經適房內含有福利、含有無償可得的巨大利益是內因。一旦明確經適房不含福利，上述這些問題就會自然消失。

上海對經適房的態(tài)度一直很明確，因此上述那些問題在上海全無。《上海市經濟適用住房管理試行辦法》明確規(guī)定了經適房的產權是有限的:經適房由原住房保障機構回購或者向他人轉讓的，房地產權利人按照其擁有的有限產權份額獲得總價款的相應部分，其余部分上繳原住房保障機構所在區(qū)縣的財政部門。如今在《合同文本》上明確:購房者滿5年后可以轉讓，不過只能按比例獲得部分轉讓房款，其余部分上繳所在區(qū)縣財政部門，而這一比例將在簽訂合同時就被約定下來。這就在操作層面上也確定下來，經適房內并不含福利，購買者出多少價錢就獲得多少產權。

《合同文本》還明確了經適房使用管理方面的一些規(guī)定。在未經許可的情況下，買房人不得出租、出借、贈與或者改變經適房使用性質，并不得設定除經濟適用住房購房貸款擔保以外的抵押權。

因為經適房不含福利，因此從理論上來講，任何人都能買經適房，任何商品房也能作為經適房。可是實際上，經適房還是含有一定的福利，只是這個福利很小，目的是解決中低收入人群中比較困難的人們。譬如經適房買受人出資六成購得經適房，他擁有的產權也只有60%，然而他居住在里面享受的面積是100%，也就是說40%的房租是無償享受的。

理論上，公共財政在經適房中沒有付出多少，只是以各種形式(包括土地出讓價)墊付經適房的有限產權的其余產權房價及付出其余租金。但這部分付出也應該是有限度的，以保障中低收入人群中比較困難的人們居住權為限。因此有必要對經適房買受人的收入條件及出售經適房房屋質量條件作出限制，卻無必要對經適房的地點作出限制。如果符合經適房買受人條件的人群集中居住，極易形成新形勢下的貧民區(qū)。

當然，現(xiàn)在大量集中建造的經適房，在目前的經適房辦法之下，也可以轉化為普通商品房，不一定會形成新的貧民區(qū)。不過我們建議，今后政府或許只須宏觀規(guī)定建造一定比例的低等級的商品房，每年規(guī)定經適房的數量，以此規(guī)定經適房買受人的準入標準，而給予經適房買受人更大的選擇自由。