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迪士尼吞地兩重天 11月4日上午，上海市新聞辦宣布，上海迪士尼項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告已獲國(guó)家有關(guān)部門核準(zhǔn)。 但迪士尼項(xiàng)目所需土地指標(biāo)如何解決，還是一個(gè)難題。 國(guó)家土地督察部門人士當(dāng)日對(duì)本報(bào)記者透露，他們注意到外界傳上海此次建設(shè)迪士尼面積超過了6000多畝，但是以上海目前的土地指標(biāo)計(jì)算，上?；竞茈y做到農(nóng)用地的占補(bǔ)平衡，上海此次用地壓力很大。 記者同時(shí)還獨(dú)家了解到，盡管上海和浦東的經(jīng)濟(jì)都已步入復(fù)蘇軌道，但浦東新區(qū)1－9月份土地出讓不及年度計(jì)劃指標(biāo)的1/10?，F(xiàn)在隨著迪士尼項(xiàng)目的落地，這一局面將很快改變。 就在上海宣布迪士尼落地的一個(gè)半小時(shí)之后，迪士尼項(xiàng)目比鄰的川沙鎮(zhèn)土地A08-03地塊，被拍賣出了11.9億元，264%的溢價(jià)水平超過了之前上海“地王”趙巷10號(hào)地塊。 浦東90％土地指標(biāo)“閑置” 在土地利用上，迪士尼相關(guān)地區(qū)似乎沒有受到絲毫影響。 比如，盡管土地指標(biāo)尚未落實(shí)，但前期動(dòng)遷方案已經(jīng)確定，一份名為《A1土地儲(chǔ)備地塊及杜坊A、B塊配套商品房土地儲(chǔ)備項(xiàng)目房屋拆遷補(bǔ)償操作口徑》已經(jīng)獲得浦東方面批準(zhǔn)。 記者亦從原南匯區(qū)相關(guān)部門了解，此次拆遷不僅僅局限于川沙地區(qū)，還包括原南匯地區(qū)的一些村，比如旗桿村就屬于周浦鎮(zhèn)，還包括另外一個(gè)鎮(zhèn)——六灶。 比如，六灶方面已經(jīng)制定了旅游休閑區(qū)規(guī)劃，以主題公園為龍頭，利用六灶、宣橋地域已有的旅游資源，充分發(fā)揮旅游休閑功能，重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)展、餐飲、商業(yè)、娛樂為一體的休閑服務(wù)業(yè)。 “迪士尼項(xiàng)目拆遷涉及到我們村的幾個(gè)村民小組。”周浦鎮(zhèn)旗桿村村委會(huì)一名負(fù)責(zé)人11月4日下午告訴本報(bào)記者。 在當(dāng)?shù)厝耸靠磥?，土地指?biāo)似乎并不是一個(gè)問題，相關(guān)數(shù)據(jù)亦證明了這一點(diǎn)。 記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，在浦東今年預(yù)計(jì)要出讓的土地共為1376公頃（其中工業(yè)用地756公頃，經(jīng)營(yíng)性用地620公頃），但1-9月份，實(shí)際上，經(jīng)營(yíng)性用地只出讓了70公頃，工業(yè)用地只出讓了54公頃。 根據(jù)常規(guī)規(guī)律，第四季度或許會(huì)加快出讓步伐。據(jù)浦東方面估計(jì)，全年預(yù)計(jì)出讓經(jīng)營(yíng)性用地也只有300公頃、工業(yè)用地只有150公頃， “指標(biāo)給你了，卻用不掉，后勁就有問題。房地產(chǎn)行業(yè)要廣義地看，只有項(xiàng)目盡快落地，未來發(fā)展才更有底氣。”上海市委常委、浦東新區(qū)區(qū)委書記徐麟在近日舉行的浦東新區(qū)常委會(huì)上表示。 為了應(yīng)對(duì)這種現(xiàn)狀，推動(dòng)大項(xiàng)目成為核心應(yīng)對(duì)措施之一,“推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)是重中之重，一個(gè)大項(xiàng)目對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用往往堪比10個(gè)小項(xiàng)目。”浦東新區(qū)負(fù)責(zé)人在新區(qū)的一次內(nèi)部會(huì)議上如是說。 如何解決迪士尼土地指標(biāo)與浦東大量土地指標(biāo)未利用問題，顯然考驗(yàn)著浦東方面的智慧。記者了解到，此次迪士尼項(xiàng)目拆遷涉及到了59家被征地單位，總面積達(dá)到4089435平方米(約6134畝)，相當(dāng)于接近409公頃，其中已包含部分建設(shè)用地。 上?？傮w土地指標(biāo)不夠用
土地指標(biāo)問題是迪士尼必須面對(duì)的問題。 據(jù)本報(bào)從國(guó)土督察部門了解，2009年，國(guó)土資源部下達(dá)上海市新增建設(shè)用地計(jì)劃5000公頃（5000公頃×15畝/公頃＝75000畝），其中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃4400公頃（耕地3550公頃）。 而上海市預(yù)留新增建設(shè)用地計(jì)劃2400公頃，其中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃2000公頃（耕地計(jì)劃1600公頃），未利用土地400公頃。下達(dá)區(qū)縣新增建設(shè)用地計(jì)劃2600公頃，其中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃2400公頃（耕地計(jì)劃1950公頃），未利用土地200公頃。 這些指標(biāo)對(duì)于上海這么多項(xiàng)目的建設(shè)而言，事實(shí)上已經(jīng)不夠用。“本來浦東由于項(xiàng)目建設(shè)很多，土地指標(biāo)就不夠用，年中合并了南匯以后，南匯有很多指標(biāo)勻過來，情況相對(duì)緩和一些。”國(guó)土督察系統(tǒng)人士說。 據(jù)本報(bào)此前獨(dú)家獲得的材料顯示，2009年中央新增1300億投資項(xiàng)目切塊到上海市5.93億，總投資150.6億，需新增建設(shè)用地0.4萬畝。加上2009年市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目需新增建設(shè)用地約3萬畝，市級(jí)以下投資項(xiàng)目預(yù)估地4.3萬畝，今年上海共需新增建設(shè)用地7.7萬畝。 這樣算下來，上海市2009年土地利用指標(biāo)尚缺2000畝。 而上海遭遇的用地短板在于，其本輪規(guī)劃確定的土地指標(biāo)早在2002年就已經(jīng)用完，目前幾乎所有的項(xiàng)目都需要調(diào)整規(guī)劃。上海已經(jīng)無法在本市范圍內(nèi)通過土地的開發(fā)整理實(shí)現(xiàn)復(fù)墾，進(jìn)而達(dá)到耕地的占補(bǔ)平衡。 與此同時(shí)，國(guó)土部?jī)?nèi)部人士亦對(duì)本報(bào)透露，上海市規(guī)劃與土地管理局在年初上報(bào)土地使用情況時(shí)，曾“上書”國(guó)土資源部，希望在土地指標(biāo)管理上對(duì)上海“網(wǎng)開一面”，是否可以在外省實(shí)現(xiàn)異地的占補(bǔ)平衡。 “事實(shí)上，這基本不可能，現(xiàn)在是各地的指標(biāo)都不夠用。”國(guó)土部人士表示。 “上海之前迪士尼項(xiàng)目遲遲未公布，其實(shí)跟土地的運(yùn)作也有一定的關(guān)系。”國(guó)土督察部門人士告訴記者。 據(jù)透露，由于迪士尼項(xiàng)目談判細(xì)節(jié)還在繼續(xù)，其建設(shè)進(jìn)度亦分幾年期間完成，上海接下來將只能通過兩種途徑：“一個(gè)是控制住上海小項(xiàng)目的審批，將指標(biāo)用于大項(xiàng)目的建設(shè)上；另一方面是把已經(jīng)審批且閑置的土地逼出來。”國(guó)土督察系統(tǒng)人士表示。 上海市規(guī)劃與土地管理局在2009年初抽查了2007年以來1530幅簽訂合同的土地利用情況，至4月1日，這1530份包括工業(yè)、住宅、商業(yè)等用地的合同中，有約定開工時(shí)間為1478項(xiàng)，其中已到開工時(shí)間而未開工的318項(xiàng)，比例超過20%。這是一筆很大的閑置用地量。 現(xiàn)在隨著迪士尼的落地，上海市在土地管理上勢(shì)必要有倒逼機(jī)制，以期為迪士尼項(xiàng)目騰出土地。 |
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