《深圳市城市更新辦法》將于12 月1 日起正式實(shí)施。該辦法中所稱的城市更新,包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等區(qū)域。

我們認(rèn)為該《辦法》的一個(gè)非常大的突破在于鼓勵權(quán)利人自行改造。

根據(jù)自行改造的原則,原先就擁有一些的舊的廠房、或舊工業(yè)園區(qū)的公司將是該《辦法》的最直接受益的公司。這是因?yàn)槿绻@些公司有意改造這些舊廠房、舊的工業(yè)園區(qū)的功能,在新的規(guī)則下,只要向市規(guī)劃國土主管部門及相關(guān)主管部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關(guān)手續(xù),在得到批準(zhǔn)后按規(guī)定補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)即可,而不用經(jīng)過招拍掛的程序。

對于這些公司來說,意味著:第一,可確保這些公司仍擁有這些將被改造的舊廠房、舊工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)權(quán);第二,躲過了招拍掛制度下高昂的地價(jià);第三,改造后升值的土地價(jià)值,仍將留在這些公司手里。無疑這些公司將是《深圳市城市更新辦法》的最直接受益者。我們梳理了在深圳擁有工業(yè)園區(qū)或可舊改項(xiàng)目的上市公司。浮出水面的有兩家公司:深天健與深長城。

深天健旗下的工業(yè)園區(qū),位于深圳福田區(qū),屬香蜜湖片區(qū)外圍。占地5.6萬平米?，F(xiàn)容積率不到2。如果該工業(yè)園區(qū)容積率提高到3,則可將建筑面積提高到16.8 萬平米。該工業(yè)園區(qū)周邊比較高檔的小區(qū)如水榭花都,二手房售價(jià)在4 萬元以上。即使按3 萬元/平米的售價(jià)保守估計(jì),則潛在的銷售收入也將在50 億元左右。我們對該公司今年和明年EPS 預(yù)測分別為0.06 元與0.77 元。

深長城下屬的筍崗倉庫,占地8.9 萬平米。位于筍崗-清水河片區(qū),屬于深圳的城市中心之一。公司已在前期策劃申請報(bào)批,將該倉庫升級改造為總建筑面積36.7 萬平米的國際物流中心。如果按每平米1.5 萬元的價(jià)格測算,不考慮地下停車場,則改造后的物流中心潛在的市值應(yīng)當(dāng)在44 億元左右。我們對該公司今明兩年的EPS 預(yù)測分別為0.89 元與1.16 元。(魚晉華 胡棟亮)