目前，中國正面臨快速老齡化的挑戰(zhàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2005年，相對每100名適齡工作成年人，僅有16名中國老年人。這一老年撫養(yǎng)比到2025年將會翻番到32％，到2050年會再翻一翻，達(dá)到61％。到2050年時，將會有4.38億中國人年齡達(dá)到或超過60歲，其中1.08億人超過80歲，2050年勞動者的負(fù)擔(dān)將增長3倍。
對于人口老齡化通常有兩方面含義：一是指老年人口相對增多，在總?cè)丝谥兴急壤粩嗌仙倪^程；二是指社會人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老年?duì)顟B(tài)，進(jìn)入老齡化社會。國際上的通常看法是，當(dāng)一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10％，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7％，即意味著這個國家或地區(qū)的人口處于老齡化社會。
從中國的數(shù)據(jù)來看，2005年，中國60歲或者以上的人口比例為11％，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家平均數(shù)的一半左右。但未來幾十年里，老齡化浪潮將會席卷中國，60歲以上老年人口所占比例將會迅速提高，預(yù)計(jì)2015年，這一比例將達(dá)到15％，2030年跳升至24％，2050年達(dá)到33％。
中國老齡化對各行業(yè)的巨大影響：
中國人口老化對自身經(jīng)濟(jì)以及世界經(jīng)濟(jì)的影響，是多層面的，以其中最重要的是對制造業(yè)為例：中國制造業(yè)在過去十幾年的崛起，對整個行業(yè)進(jìn)行了重新定義，球消費(fèi)者的消費(fèi)模式也因此改變。毫無疑問，拉動中國制造業(yè)的第一要素是人力資源。源源不斷、廉價高效的民工，是“中國制造”的法寶。
中國制造業(yè)工人工資是馬來西亞工人的1/4，而馬來西亞工人工資是日本工人的1/10。中國工人工資是墨西哥工人的1/4，而墨西哥工人工資是美國工人的1/10。印度尼西亞、印度的工人工資低過中國，但是當(dāng)?shù)貒?yán)苛的勞工法以及落后的基礎(chǔ)設(shè)施拖累了制造業(yè)的發(fā)展。
但是一個新趨勢已經(jīng)形成：中國的勞動力年增長已從上世紀(jì)80年代的2.2%，降到今天的1%。而5年之后則幾乎接近零增長。
換言之，目前中國的制造業(yè)模式，十年以后便難以為繼。中國要想維持制造業(yè)的榮光，要么加大資本投入，要么提高科技含量，總之人均生產(chǎn)力必須有一個顯著的提升。改變——這就將是老齡化趨勢下的必然后果。
事實(shí)上，不光制造業(yè)，中國的老齡化，必定會對整個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和各行各業(yè)產(chǎn)生巨大影響。壽險、休閑、銀行、醫(yī)療等行業(yè)有望從中獲益，而其他行業(yè)則面臨這巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。其中不乏備受沖擊的制造業(yè)等被嚴(yán)重負(fù)面影響的行業(yè)。
同時，中國老齡化不同于發(fā)達(dá)國家之處在于：速度快，未富先老。
據(jù)了解，美國目前的老年人所占比重與中國相當(dāng)，但美國的人均收入是中國的4倍。此外，日本、韓國也經(jīng)歷了極其快速的老齡化進(jìn)程，但他們在面臨與中國同樣的人口轉(zhuǎn)變階段時卻富裕得多，中國可以說是第一個未富先老的大國。
這樣意味著中國是一個過早老齡化，沒有足夠的時間來構(gòu)建一個現(xiàn)代化的福利國家。養(yǎng)老制度面臨重大挑戰(zhàn)。
而這一點(diǎn)，是再考慮其對相關(guān)行業(yè)的影響是不得不考慮的一重要負(fù)面因素。
老齡化對地產(chǎn)的影響：威脅與機(jī)會并在
市場經(jīng)濟(jì)，決定地產(chǎn)最終命運(yùn)的始終是供求關(guān)系。人口老齡化對房地產(chǎn)的威脅正在于青年人口需求量的逐年減少。
有研究表明，中國的城市化正在快速進(jìn)行中，所以中國地產(chǎn)長久的走勢注定是繁榮。沒有錯。
但是中國快速的老齡化則卻反面證明了中國地產(chǎn)像目前這般的最好日子并不能延續(xù)幾十年那么久。
（2005年中國人口結(jié)構(gòu)圖）
從上圖可以看出，中國最后一個人口高峰是1985—1990年出生的那幫孩子。而2009年的今天，85年出生的已經(jīng)24周歲，開始步入剛需婚房階段。在90年之后，出生人口數(shù)量則在下降。
意味著，當(dāng)90年的那幫孩子也買了房子之后，中國房產(chǎn)的絕對需求將會降低。
但這只是其一。
其二，近10年的地產(chǎn)黃金歲月，不光是因?yàn)槿丝诩t利，更重要的是整個中國房地產(chǎn)的一個從無到有和更新?lián)Q代并存的年代。
中國房地產(chǎn)的真正發(fā)展大約是從90年開始，而大眾普通百姓的購房大約是從98年房改后才開始。98年一開始所有年齡段的人都具備購房需求，最近幾則來更多地是70后的剛性、改善投資需求和80后的剛性需求重合的產(chǎn)物。這種需求的重合，決定了過去的10年是中國房地產(chǎn)的最黃金10年。
但是，房產(chǎn)從無到有的過程一旦完成，其更新?lián)Q代的速度決定了剛性需求的降低——剛需會僅僅局限于青年人，而且將更多的局限于90年以前出生的這一幫青年人。因?yàn)楫?dāng)90后也就是65—70后們的后代們長大后，由于計(jì)劃生育國策，他們中的許多會遺傳不止一套的房產(chǎn)，他們到了婚齡后對房子的剛需會大大低于現(xiàn)在。
其三，從購買力來講，現(xiàn)在年輕人的購房形式大多是家長出首付或全部幫忙，年輕人憑自己的收入基本不可行。
但是，現(xiàn)在的年輕人是獨(dú)生子女，其父母和岳父岳母兩家?guī)鸵恍〖胰菀祝宜麄兊母改覆⒉皇仟?dú)生子女，幾家養(yǎng)他們的爺爺也不是問題。但人口老齡化的問題就在于，幾年后，會是這一個小家養(yǎng)兩大家，甚至包括他們的祖父輩。那時候就是問題了。
2005年相對每100名適齡工作成年人，僅有16名中國老年人。這一老年撫養(yǎng)比到2025年將會翻番到32％，到2050年會再翻一翻，達(dá)到61％。到2050年時，將會有4.38億中國人年齡達(dá)到或超過60歲，其中1.08億人超過80歲，2050年勞動者的負(fù)擔(dān)將增長3倍。
最重要的是中國的養(yǎng)老制度遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上完善，尤其是第一代進(jìn)城的青年的父母們更多的是依靠家庭養(yǎng)老，到時的養(yǎng)老壓力勢必打壓購買力。
其四，再說說中國城市化，中國目前的城市化水平在45%左右，未來大約還有3億人口要進(jìn)城。
而這正是中國房地產(chǎn)還會繼續(xù)繁榮的最根本保證。
但是，房地產(chǎn)如同這十年的黃金歲月再也不會來臨了，因?yàn)椋@10年的城市化速度已經(jīng)飛快，而以后城市化的進(jìn)程并不會比現(xiàn)在更快，意味著同等條件下，老齡化的影響決定了將來中國的地產(chǎn)需求不會比現(xiàn)在更多。
幾點(diǎn)綜合下來，意味著中國房地產(chǎn)的繁榮還將持續(xù)很長時間，但長期卻是穩(wěn)中走低的形態(tài)。
當(dāng)5年后，隨著最近的一次嬰兒潮都買了婚房后，中國地產(chǎn)的激烈競爭將真正來臨。而到時由于慣性，地產(chǎn)商們突然由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)換到供過于求，會有不適感。
屆時將有一段痛苦的時期——人口紅利在房地產(chǎn)行業(yè)上消失的這一段時間，那時，那時不會再出現(xiàn)目前這種各行各業(yè)擠進(jìn)房地產(chǎn)的怪現(xiàn)象。
而是許多開發(fā)商會在競爭中轉(zhuǎn)行、出局或死去。
老齡化對目前開發(fā)商的機(jī)會點(diǎn)：
大勢面前，最智慧的選擇是站立在時代的潮頭。老齡化尚未實(shí)質(zhì)顯現(xiàn)的今天，對大多數(shù)開發(fā)上來言，把握潮流意味著把握未來。而老齡化帶來的最大機(jī)遇就是，顧名思義，更多地關(guān)注老年人需求。
有以下幾種思路供參考：
“老年公寓”的開發(fā)：
目前，中國各大城市的“住宅產(chǎn)業(yè)”早已是“風(fēng)起云涌”，也進(jìn)行了一定的產(chǎn)品細(xì)分：比如旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅又分為小戶型公寓，大戶型，別墅等幾個方面，但作為“夕陽產(chǎn)業(yè)”的“老年公寓”目前仍是被“遺忘了的角落”。那么 “老年公寓”現(xiàn)在該不該建？該怎樣建設(shè)？
老年公寓現(xiàn)在應(yīng)慎重考慮，原因就在于過于超前，幾乎是國內(nèi)該領(lǐng)域的探路人，成功后收益大，但同時風(fēng)險極大。更重要的是，老年公寓實(shí)質(zhì)上并非簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，而是另一類綜合產(chǎn)業(yè)，涉及醫(yī)療、陪護(hù)、休閑養(yǎng)生等諸多方面。作為開發(fā)商應(yīng)該重點(diǎn)研究的還是老年公寓其獨(dú)特的建筑及開發(fā)模式，更多的應(yīng)作為配角出場，順應(yīng)整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前行。
而歐美的老年公寓從70年代開始盛行，目前美國老年公寓有三類：
自住型（Independent－living）老年公寓，不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場。
陪助型（Assisted－living）老年公寓，向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需求。
特護(hù)型（acute－care）老年公寓，此類公寓除了上面兩種類型所到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。
國外的經(jīng)驗(yàn)更多的表明老年公寓這個細(xì)分市場的產(chǎn)生將大有可為。
現(xiàn)有開發(fā)模式下的老齡需求考慮：
這將使所有住宅開發(fā)商都應(yīng)關(guān)注的方面，因?yàn)檫@種老齡需求更多的體現(xiàn)在住宅開發(fā)的細(xì)節(jié)和理念方面，而這些對于目前的開發(fā)模式完全是錦上添花，而毫無弊端，小投入就完全可以達(dá)到的大效果。
更重要的是，所有的人都會老去，一個樓盤對老年人需求的重點(diǎn)考慮，將是該樓盤的重要賣點(diǎn)之一。
國內(nèi)已有不少樓盤在這上面做了文章。
在實(shí)際開發(fā)中，對于老年需求可以特別予以考慮的細(xì)節(jié)有以下幾點(diǎn)供參考：
1、可分可合的“兩代居”戶型：
一組調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有將近65%的老年人希望與其家人居住在一起，而只有35%的老年人希望與家人分開居住，值得注意的是，對這35%的老年人做進(jìn)一步的深入訪談可以發(fā)現(xiàn)，所謂“與家人分開居住”一般僅僅指于子女或其他親戚分開居住，并不意味著他們希望離開自己的私宅。只有極少數(shù)的老年人愿意入住養(yǎng)老院、老年公寓等公共性的老年設(shè)施。
但同時年輕人的思想中，與父母同居一室則意味著更大的約束感和不便感，這一點(diǎn)在80后的思想中體現(xiàn)的尤為明顯。
同時，有人把兩代人的“親情置業(yè)”，細(xì)分出一個時間表，就是兩代人的兩個１０年。第一個１０年，大多數(shù)時間是長輩替晚輩照顧家務(wù)、小孩，而第二個１０年，大多數(shù)時間則是晚輩照顧上了年紀(jì)老人的日常生活。
而這正是兩代居戶型的機(jī)會點(diǎn)：可分可合，兩全其美。既能照顧老人，又讓老人和自己有相對獨(dú)立的生活空間，避免生活起居和生活習(xí)慣的差異。也就是說，兩代人雖然居住在一起，卻又互不干擾。
兩代居戶型大致分為以下幾類：
單元式兩代居：
是指兩代人居住在同一或臨近小區(qū)的不同單元。通常，老人住小戶型，年輕人住大戶型。
（63平米） （99平米）
拼接式兩代居：
指兩套相互聯(lián)系的戶型的組合，可以是平面上的也可是不同樓層的，大多通過玄關(guān)或入戶花園拼接戶型，如“3+1”、“2+1”組合等。
（“2+1”的組合，二房和一房由入戶庭院連接。
生活方式一：北面一房作為老人獨(dú)居空間，獨(dú)立又方便子女臨近照顧；
生活方式二：北面一房作為年輕夫婦的套房私人空間，南面作為老人和第三代的空間；
可視購房者自身需求偏好靈活而定。)
鄰居戶型:
一個樓層內(nèi)的相鄰戶型，完全獨(dú)立單元門入口。
（左面70平米，右面90平米）
可分可合兩代居：
可以分開為兩個獨(dú)立戶型，又可通過裝修，打掉非承重墻，成為一個大戶型。
（改造前） （改造后）
非承重墻可自由拆分拼接改動戶型。
由公共走道連接A戶型和B戶型，可納為私有面積。
這樣既可合二為一，又可分開投資，具備兩代居和出租兩種功能。
2、無障礙設(shè)計(jì)：
毫無以為，老年人行動不便，加上部分老年人會因?yàn)榧膊〉仍虿坏貌唤柚喴?，小區(qū)的無障礙顯得尤為重要。
無障礙體驗(yàn)應(yīng)特別注意以下兩個方面：
一是小區(qū)內(nèi)的無障礙通行，包括小區(qū)入口，單元門入口的無障礙通道；
二是注意戶型的內(nèi)部通道設(shè)計(jì)，要能滿足輪椅的自如通過。
比如設(shè)平開門時應(yīng)向外開啟，門扇開啟后凈寬不應(yīng)小于80厘米；門上設(shè)觀察窗口和關(guān)門拉手，可方便乘輪椅者將門關(guān)上，如果只能使輪椅進(jìn)入而不能轉(zhuǎn)動一定的角度，在使用上會帶來不便和困難；在合理的設(shè)計(jì)下，建議淋浴式衛(wèi)生間最小面積為4.5平方米，浴盆式衛(wèi)生間最小面積為5.5平方米。當(dāng)然，這些戶型可在小區(qū)內(nèi)占據(jù)少量或一定比例。
3、醫(yī)療及急救服務(wù)：
在都市生活中不乏“空巢老人”，家中只有自己或老兩口，而許多老年人患有心臟病等急性疾病，獨(dú)在在家時一旦發(fā)作則容易發(fā)生危險。而據(jù)一條舊新聞，清華大學(xué)曾發(fā)生過數(shù)例老教授死于家中而無人知曉的案例。
物業(yè)公司可將此服務(wù)重點(diǎn)研究，比如為老年人登記，發(fā)放急救呼叫器，定期組織體檢等。
甚至可與醫(yī)院和就近的門診進(jìn)行產(chǎn)業(yè)合作，作為盈利項(xiàng)目。
4、清楚的方向性和明確的標(biāo)志系統(tǒng)：
老年人記憶力逐漸減退，活動能力下降，這樣的設(shè)置可以為老年人提供活動上的方便。
比如樓宇號，小區(qū)內(nèi)的道路指示、樓層號等盡可能做到醒目而明確。
5、安全感和安全性：
老年人屬于弱勢群體，確保老年人的安全非常重要。這也包括兩方面的內(nèi)容：
一方面，社區(qū)的人員構(gòu)成不能過于復(fù)雜，以便從“人”的角度杜絕安全隱患；
另一方面，社區(qū)內(nèi)部的道路交通，活動環(huán)境應(yīng)該安全可靠，同時盡可能的裝備周界安防系統(tǒng)和實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)的人車分流，從硬件方面確保安全。
6、其它細(xì)節(jié)方面：
比如衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，應(yīng)做到地面防滑，應(yīng)在它們周邊的墻壁尤其是浴缸上方設(shè)置安全抓桿，能承受100千克以上的重力，在盡端要彎入到墻內(nèi)。抓桿的最佳水平高度為70厘米，垂直高度為140厘米，其材料最好為直徑32—40毫米的金屬或塑料管材。
7、其它延伸服務(wù)
建立小區(qū)內(nèi)診所，老年活動中心；設(shè)立老年婚介所；開辦老年學(xué)校；設(shè)立老年人才市場；開展老人法律援助、庇護(hù)服務(wù)等。
總之，老齡化浪潮之下，開發(fā)商應(yīng)做的是，把握機(jī)會，善于創(chuàng)新。只有造出更符合時代潮流的房子，才能真正發(fā)展壯大。
此外，更重要的是營銷推廣方面，應(yīng)把握大趨勢下人們的心理變化，深挖客戶的潛在需求，只有這樣，才能更好的打動客戶。
