房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作詳細(xì)流程大體如下，由于各地的實(shí)際情況不一樣，因此可能存在差異，具體請以當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定為準(zhǔn)，本文僅供參考。

1、規(guī)劃部門：

（1）如果是工業(yè)用地，首先到規(guī)劃局規(guī)劃處辦理變更。

手續(xù)需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉(zhuǎn)讓合同

（2）如果是集體用地，也應(yīng)到規(guī)劃局規(guī)劃用地處辦理征用手續(xù)。

需提交：A、轉(zhuǎn)讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領(lǐng)取并填寫選址意見書，規(guī)劃局批準(zhǔn)后發(fā)用地許可證。

需交費(fèi)：A、水利基金B(yǎng)、耕地占用稅C、配套費(fèi)

2、領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證后，再到市計(jì)委辦理立項(xiàng)手續(xù)。

需提交：（1）規(guī)劃用地許可證（2）可行性研究報(bào)告（3）投資計(jì)劃及立項(xiàng)申請（4）領(lǐng)取立項(xiàng)批文

3、完成1、2項(xiàng)后，再到土地部門辦理過戶或征用手續(xù)。

需提交：（1）用地申請書（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）用地總平面圖（4）規(guī)劃局出具的用地紅線圖（5）規(guī)劃用地許可證（6）土地補(bǔ)償表蓋章（組、村、鎮(zhèn)、區(qū)四個(gè)章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費(fèi)、領(lǐng)證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費(fèi)（3）土地過戶費(fèi)（4）管理及工本費(fèi)（5）土地使用稅

4、完成前3項(xiàng)后，再到規(guī)劃局建管處辦理報(bào)建手續(xù)。

（1）建設(shè)單位寫出書面申請（內(nèi)容包括建設(shè)意向、建房結(jié)構(gòu)、層數(shù)、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規(guī)劃用地證、計(jì)委立項(xiàng)批文、總平面圖。

（3）根據(jù)規(guī)劃部門發(fā)的“建設(shè)工程申請復(fù)函”的具體要求，設(shè)計(jì)院做出1~2個(gè)方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報(bào)請規(guī)劃局審定后方可進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

（4）領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表，到相關(guān)部門：消防支隊(duì)、文物鉆探、空軍作戰(zhàn)科、預(yù)設(shè)電信管線等辦理手續(xù)。

需交費(fèi)：審核費(fèi)280元/棟（消防支隊(duì)）；文物鉆探費(fèi)2~8元/平方米。

（5）經(jīng)局長簽發(fā)后領(lǐng)取交費(fèi)通知單，需繳納：

規(guī)劃管理費(fèi)：0.1~0.25%

檔案保證金：5%

建設(shè)配套費(fèi)：5~20元/平方米

綠化費(fèi)：1元/平方米

人防費(fèi)：6.5元/平方米

商業(yè)網(wǎng)電費(fèi)：15元/平方米

墻改基金：15元/平方米

（6）交費(fèi)、蓋章、領(lǐng)取規(guī)劃建筑許可證。

5、第4項(xiàng)完成后，到建委辦理報(bào)建及招標(biāo)手續(xù)。

A、報(bào)建需提交：（1）工程報(bào)建申請表（2）計(jì)委立項(xiàng)批文（3）建設(shè)工規(guī)劃許可證（4）資金證明、進(jìn)賬單復(fù)印件

B、招標(biāo)表：（1）建設(shè)單位憑報(bào)建表領(lǐng)取招投標(biāo)申請書。

（2）發(fā)布招標(biāo)工程信息。

（3）編制招標(biāo)文件，確定評標(biāo)辦法。

（4）選定投標(biāo)隊(duì)伍不少于5家。

（5）建設(shè)單位書寫考察報(bào)告，并提出侯標(biāo)單位的名單報(bào)招標(biāo)辦。

（6）招標(biāo)單位以書面形式通知投標(biāo)候選單位，明確選定投標(biāo)單位的辦法、活動地點(diǎn)和時(shí)間。

（7）確定開標(biāo)日期，由招標(biāo)辦派人監(jiān)督開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)。

（8）確定中標(biāo)單位后，雙方簽訂《中標(biāo)條件內(nèi)容》，按規(guī)定繳納招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi)，辦理《中標(biāo)通知書》。

（9）按《中標(biāo)通知書》文件及內(nèi)容，簽訂工程承包發(fā)包合同。

C、抗震審核：0.1元/平方米

D、質(zhì)量監(jiān)督：0.25%~0.65%

E、施工許可證

F、辦理安全監(jiān)督

G、核定工程類別和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

H、辦理開工報(bào)告

6、房管局：與上手續(xù)全部辦理完畢后，工程形象進(jìn)度出地面一層后到房管局預(yù)售科辦理預(yù)售許可證。

需提交：（1）營業(yè)執(zhí)照（2）土地使用證（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（8）預(yù)售動態(tài)圖（9）物價(jià)審批（10）物業(yè)管理內(nèi)容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗(yàn)審核費(fèi)，按總房款的0.2%（14）領(lǐng)證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環(huán)保局：辦理噪音申請

10、物價(jià)局：銷售價(jià)格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調(diào)節(jié)稅（2）消防配套費(fèi)用（3）規(guī)劃管理費(fèi)（4）緩收土地出讓金。