昨天住建部坦言20年內(nèi)房價上漲壓力仍很大，市場將此視作重要利好，地產(chǎn)板塊大受資金追捧。昨天多家地產(chǎn)股表現(xiàn)強(qiáng)勁，地產(chǎn)板塊當(dāng)日上漲近3％，位列所有板塊漲幅之首。而此前3個月，受政策調(diào)控“制壓”，該板塊走勢顯著落后于大盤，調(diào)整幅度將近40％。

 

　　既然房地產(chǎn)股價跌了這么多，房地產(chǎn)的股票可以買了嗎？房地產(chǎn)價格處于什么估值水平，現(xiàn)在值得買房人去投資購房嗎？

　    我們認(rèn)為，從價值角度評估來看，目前地產(chǎn)板塊的股價是屬于低估的，但是我們認(rèn)為大家無論是購買地產(chǎn)股還是投資買房仍然需要謹(jǐn)慎。我們說為什么低估還要謹(jǐn)慎呢？因為房價太高了。我們認(rèn)為目前的中國的房價至少有20年的泡沫。房價基本等于今天的滬指已經(jīng)漲到了10000點的水平。如果大家不相信，可以3年內(nèi)必然有小的分曉，20年后必然會真相大白。

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       雖住建部認(rèn)為房價還能上漲20年，但是我認(rèn)為也許指的是北京上海這樣的國際化大都市，對于二級城市，我們認(rèn)為泡沫比目前的股市大3倍。而且就是北京的的房價目前也存在巨大的泡沫。我們提出泡沫論的依據(jù)是房屋的邊際生產(chǎn)力—房租。

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       邊際生產(chǎn)力理論（Theory of Marginal Productive ，邊際生產(chǎn)力這一術(shù)語是19世紀(jì)末美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家克拉克首創(chuàng)并進(jìn)一步用于其分配論分析的。它指的是在其他條件不變前提下每增加一個單位要素投入所增加的產(chǎn)量，即邊際物質(zhì)產(chǎn)品（Marginal Physical Product, 有時被簡稱為邊際產(chǎn)品MP）。而增加一個單位要素投入帶來的產(chǎn)量所增加的收益，叫做邊際收益產(chǎn)品（Marginal Revenue Product, 簡寫為MRP）。邊際收益產(chǎn)品等于要素的邊際物質(zhì)產(chǎn)品和邊際收益的乘積，即： MRP=MP×MR ，因此，可變要素的邊際收益產(chǎn)品MRP，取決于兩個因素：⑴增加一單位要素投入帶來的邊際物質(zhì)產(chǎn)品（MP）的變化；⑵增加一單位產(chǎn)品所增加的收益（MR）的變化。特別地，最后雇傭的那個工人所帶來的產(chǎn)量稱為勞動的邊際生產(chǎn)力或勞動邊際收益產(chǎn)量；最后追加的那個單位資本所帶來的產(chǎn)量稱為資本邊際生產(chǎn)力或資本邊際收益產(chǎn)量。

        邊際生產(chǎn)力理論是新古典經(jīng)濟(jì)理論的基石。邊際生產(chǎn)力理論是用于闡明在生產(chǎn)中相互合作的各種生產(chǎn)要素或資源所得到的報酬的一種方法。通常情況，當(dāng)其他要素數(shù)量不變，而單位某種生產(chǎn)要素離開（或加入）生產(chǎn)過程時所引起的商品產(chǎn)值的減少（或增加）量，就等于該種生產(chǎn)要素一個單位的服務(wù)報酬或其他報酬。這里很明顯，決定生產(chǎn)要素的報酬是取決于生產(chǎn)過程中的技術(shù)條件。按照邊際理論，土地邊際生產(chǎn)力是地租，房屋的邊際生產(chǎn)力就是房租，房租水平?jīng)Q定房價水平的高低。

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       按照邊際生產(chǎn)力理論怎么計算房價的泡沫呢？目前北京二環(huán)內(nèi)某中高檔在售高檔樓盤的單價是40000元一平米，目前80平米兩居的房租是4000元帶精裝。按照這個水平，40000元/m2*80m2=3200000元，加精裝修和稅費，總計需要360萬元。房租水平呢？每年的房租是4000*12=48000元。9 Q: x( `7 {/ ]5 _* g9 y1 R

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        市盈率=360萬/4.8萬=75倍。就是說目前北京房價的市盈率已經(jīng)達(dá)到了75倍，而目前中國土地是屬于國家的，中國住宅房屋土地使用權(quán)僅僅是70年產(chǎn)權(quán)，這還是等有租戶資源的北京的房價，其他二線城市房價有過之而無不及，甚至很多地方都超過80-100倍。當(dāng)房屋使用權(quán)期間的70年都不能回收的時候仍然有投資客不斷地投資，實在是可怕，不是市場瘋狂了，就是投資人瘋狂了，只要是泡沫，遲早要破滅的，現(xiàn)在想買房的人我們的建議是先租個10年房看看。未來一定會有更便宜的房價出現(xiàn)！

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        中國經(jīng)濟(jì)有三架馬車，投資，出口，消費。由于政府投資的不可持續(xù)性，投資2010年將面臨減少。國外經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，出口也是緩慢復(fù)蘇，中國消費水平一直平穩(wěn)，為什么消費水平一直不能有效提高？從房地產(chǎn)泡沫程度來看，正是地方政府和房地產(chǎn)商合謀渣干了老百姓身上的每一滴油，讓老百姓沒有錢去消費。要想實現(xiàn)民富促消費，必須解決高房價問題?。ㄎ迩f觀）