一、 引言
進(jìn)度、質(zhì)量、成本三大控制工程項(xiàng)目核心管理過程，三個(gè)目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，正如項(xiàng)目管理的范疇不同其管理的外延也不相同，三控制也隨著管理范疇不同而會(huì)有不同的內(nèi)容與理解，本文更多地從建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理的角度認(rèn)識(shí)與理解三控制，并以施工方立場(chǎng)對(duì)三控制的理解作對(duì)比，其中核心理念與施工方角度認(rèn)識(shí)有不同之處并不代表否認(rèn)施工方的核心理念，事實(shí)上很多建設(shè)方的項(xiàng)目管理人員多來自于施工方，當(dāng)處于建設(shè)方立場(chǎng)時(shí)如何正確認(rèn)識(shí)自己所處角色并完成角色的變換，是能否成為一個(gè)合格的建設(shè)方管理人員的關(guān)鍵

二、核心理念介紹
目前施工方角度對(duì)三大控制的理解大都建立在施工工藝質(zhì)量的控制、施工藝進(jìn)度的控制與工程施工成本的控制，在控制工程質(zhì)量時(shí)我們有完善的工藝質(zhì)量手冊(cè)與規(guī)范；在編制進(jìn)度計(jì)劃時(shí)我們更多的考慮施工工藝的可行性；關(guān)于工程成本控制的更多地考慮施工成本的節(jié)約。原因在于施工方項(xiàng)目管理的范疇處于完成合同規(guī)定垢內(nèi)容，主要處于工程實(shí)施階段，而建設(shè)方項(xiàng)目管理的范疇涵蓋了項(xiàng)目決策、前期手續(xù)辦理、方案與施工圖設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、項(xiàng)目移交等全流程的項(xiàng)目管理，因此建設(shè)方項(xiàng)目管理人員對(duì)三大控制的理解需站在更大范疇的角度，因此我們用產(chǎn)品質(zhì)量的控制、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度，投資回報(bào)的控制來作為房地產(chǎn)公司的三大控制可能更為準(zhǔn)確其核心的理解是將施工方的三大控制理念前移。下面我們逐一闡明。

三、產(chǎn)品質(zhì)量的控制
既然說是產(chǎn)品的質(zhì)量控制，房屋本身與其他如家電等消費(fèi)品沒有本質(zhì)上的區(qū)別，所以一個(gè)合格的、適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品必定要有深入的市場(chǎng)分析、優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，完善產(chǎn)品制造工藝。因此要確保房屋產(chǎn)品的質(zhì)量需從營(yíng)銷策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品制造三個(gè)方面全面控制。

因此開發(fā)公司對(duì)質(zhì)量的控制應(yīng)分為三個(gè)階段：
1、方案設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制：此階段質(zhì)量控制應(yīng)著眼于項(xiàng)目策劃與營(yíng)銷策劃，設(shè)計(jì)出符合當(dāng)前業(yè)主或社會(huì)需求的產(chǎn)品。建設(shè)方項(xiàng)目管理人員應(yīng)站在市場(chǎng)的角度與購房者的角度在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面應(yīng)著眼與客戶的需求，加強(qiáng)對(duì)環(huán)境規(guī)劃、配套工程、戶型設(shè)計(jì)等多方面進(jìn)行控制。某開發(fā)項(xiàng)目將上一層的衛(wèi)生間設(shè)在下一層臥室上面，造成下一層臥室天棚有下水管經(jīng)過，這是典型的戶型設(shè)計(jì)欠考慮。

2、施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制：此階段應(yīng)著眼于圖紙質(zhì)量，比如，結(jié)構(gòu)與建筑的矛盾，消防與建筑的配合，水電是否打架，是否有違反強(qiáng)規(guī)等。某開發(fā)項(xiàng)目未把好圖審關(guān)，造成空調(diào)機(jī)位外面未留空調(diào)板，空調(diào)插座與空調(diào)孔相距很遠(yuǎn)等，這是典型的建筑與結(jié)構(gòu)不一致，安裝與建筑不統(tǒng)一的例子。

3、施工階段的質(zhì)量控制：此階段側(cè)重于對(duì)監(jiān)理方與施工方管理，確保工程實(shí)體質(zhì)量符合驗(yàn)收規(guī)范要求。此階段與施工方的質(zhì)量控制基本相同，不再多述。
四、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度
通常不管是施工方的技術(shù)人員還是建設(shè)方的技術(shù)人員，在進(jìn)行工程計(jì)劃的時(shí)候，更多的考慮是按照正常的施工工藝與相對(duì)合理的工程成本來安排工程進(jìn)度，而事實(shí)上建設(shè)方的進(jìn)度控制與質(zhì)量控制一樣，管理范疇需前移，建設(shè)方的進(jìn)度計(jì)劃不僅僅是工程實(shí)施計(jì)劃，而是包含前期報(bào)建與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目移交等全流程進(jìn)度計(jì)劃。建設(shè)方對(duì)開發(fā)進(jìn)度的控制涉及到建設(shè)方兩個(gè)方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

其一、良好的政府協(xié)作關(guān)系：
對(duì)工程施工出身的項(xiàng)目經(jīng)理來講，工程實(shí)施計(jì)劃的控制應(yīng)該不成問題，關(guān)鍵是前期報(bào)建的計(jì)劃往往不能有效控制，因?yàn)榍捌趫?bào)建計(jì)劃不但涉及項(xiàng)目自身的資金，而且涉及到相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，同時(shí)設(shè)計(jì)計(jì)劃也隨著報(bào)建不同深度處于變化之中。如何將這些表面不可控的進(jìn)度有效控制起來，除了建設(shè)方深厚的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，關(guān)鍵是良好的政府協(xié)作關(guān)系。

其二是優(yōu)秀的資金運(yùn)作能力：
眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)銷售是采用預(yù)售方式的，開發(fā)資金很大一部分來自于購房人的按揭貸款，如果因進(jìn)度滯后使按揭不能按時(shí)回款，可能會(huì)造成房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，這是致命的打擊。

而另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不停的變化之中，早銷售一個(gè)月可能一搶而空，晚銷售一個(gè)月可能失去銷售的最佳時(shí)期，甚至陷入市場(chǎng)低迷期，這在最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況有著最明顯的體現(xiàn)。

因此開發(fā)進(jìn)度的快慢與項(xiàng)目資金計(jì)劃與資金運(yùn)作有著極其密切的關(guān)系，那么建設(shè)方的管理人員對(duì)進(jìn)度的計(jì)劃與控制應(yīng)該服從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)的需要，某種特定的情況下，我們的進(jìn)度計(jì)劃不是能不能完成的問題，而是必須要完成。建設(shè)方項(xiàng)目管理人員不能僅僅站在工的角度確定工期的合理性，而是更多地站在市場(chǎng)與財(cái)務(wù)的角度，采用創(chuàng)新的方式或權(quán)衡投入與進(jìn)度比是否合理的方式，經(jīng)營(yíng)進(jìn)度。

所以說，與其說我們站工藝的角度控制進(jìn)度，不如說我們站在經(jīng)營(yíng)的角度經(jīng)營(yíng)進(jìn)度

五、投資控制：
項(xiàng)目管理的基本理論闡明了在項(xiàng)目生命周期初始階段對(duì)項(xiàng)目成本與產(chǎn)品特牲的影響最大，越向后影響越小。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)已完成并開始付諸實(shí)施時(shí)，項(xiàng)目成本的80%以上均已確定，因此對(duì)于開發(fā)項(xiàng)目來講，重點(diǎn)不是施工成本的控制，而是在項(xiàng)目選擇、土地競(jìng)投、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等階段的投資控制。

當(dāng)前開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)來源主要來自于是市場(chǎng)的繁榮與土地的升值，這些利潤(rùn)的產(chǎn)生不能說是開發(fā)公司投資控制的成功，開發(fā)項(xiàng)目的投資控制應(yīng)該基于對(duì)市場(chǎng)的分析與投資測(cè)算的相對(duì)準(zhǔn)確，而對(duì)市場(chǎng)的剖析能力才是開發(fā)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)以下幾方面的投資控制：
1、 加強(qiáng)可行性研究階段的投資估算。如果投資估算錯(cuò)誤可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗或機(jī)會(huì)錯(cuò)失

2、 加強(qiáng)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段的投投資概算。適應(yīng)不同人群的高檔商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的造價(jià)會(huì)有較大區(qū)別，不同設(shè)備的選型與使用對(duì)項(xiàng)目成本也將產(chǎn)生較大影響。

3、 加強(qiáng)招投標(biāo)階段的造價(jià)控制，不同的總分包方式與不同的定標(biāo)方式也會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生較大影響。如更多地采用業(yè)主分包與業(yè)主采購能有效降低造價(jià)；如采用最低價(jià)中標(biāo)方式與采用綜合評(píng)標(biāo)法選擇中標(biāo)單位對(duì)項(xiàng)目造價(jià)也會(huì)產(chǎn)生不同的影響。

4、 施工階段的造價(jià)控制。對(duì)開發(fā)項(xiàng)目來說，雖然說施工階段的造價(jià)控制不是重點(diǎn)，并不等于不重要。如對(duì)設(shè)計(jì)變更的控制與對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制均應(yīng)有完整的控制程序。

5、 竣工結(jié)算的造價(jià)控制等。
開發(fā)項(xiàng)目投資控制的另一方面涉及到開發(fā)公司前述的核心競(jìng)爭(zhēng)力：資金的運(yùn)作能力。合理的融資方式與良好的融資能力能有效降低資金的使用成本；精確的資金使用計(jì)劃能有效降低財(cái)務(wù)成本；合理的合同付款方式也是降低財(cái)務(wù)成本的方式之一。