北京城建集團(tuán)規(guī)章制度：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算辦法

昵稱1283194 2010-05-26

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　　　　　北京城建集團(tuán)（９４）城建財字第７７０號

第一章總則
第一條為了加強企業(yè)的成本、費用核算，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)范房地產(chǎn)開
發(fā)企業(yè)成本核算方法，根據(jù)《企業(yè)財務(wù)通則》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《房地產(chǎn)開發(fā)企
業(yè)會計制度》，結(jié)合城建集團(tuán)實際情況及管理要求，特制定本辦法。
第二條本辦法適用于城建集團(tuán)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位。
第二章成本核算的對象及要求
第三條成本核算對象一般應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不得任意改變，更不
能互相混淆、串戶。成本核算對象應(yīng)結(jié)合工程地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高及施工
隊伍等因素，分別做以下處理：
1．一般的開發(fā)項目以每一獨立編制設(shè)計概(預(yù))算或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的
單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。
2．同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目開竣工時間相近，同一施工隊伍
施工，可以合并為一個成本核算對象。
3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項
目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。
第四條各成本項目的預(yù)算成本(計劃成本)和實際成本的核算范圍，計算口徑必
須一致。
第五條成本核算應(yīng)根據(jù)計算期內(nèi)已完工程實際消耗和實際價格，按照"權(quán)責(zé)發(fā)生
制"的原則，分別進(jìn)行成本核算，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、準(zhǔn)確及時。按照"收益與
費用配比"的原則，正確使用"待攤費用"和"預(yù)提費用"科目。
第三章成本項目和開支范圍
第六條根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的成本項目分為：
1．土地征用及拆遷補償費；
2．前期工程費；
3．建筑安裝工程費；
4．基礎(chǔ)設(shè)施費；
5．公共配套設(shè)施費；
6．開發(fā)間接費(開發(fā)企業(yè)沒有二級管理機(jī)構(gòu)則無此項目)。
第七條成本開支范圍
一、土地征用及拆遷補償費：
1．土地征用費：土地、青苗、集體財產(chǎn)、私人財產(chǎn)、平整農(nóng)田補償費、新菜田
基金。
2．耕地占用稅。
3．勞動力安置費：安置勞動力單位補貼款、農(nóng)轉(zhuǎn)工級差補貼，超轉(zhuǎn)人員安置費等。
4．地上地下物拆遷補償費：指私產(chǎn)發(fā)價、搬家費、拆遷費、伐樹費、單位拆遷費、
清理費、安置動遷用戶支出，地上地下市政管線拆改費。拆遷舊建筑物回收的殘值沖
減此成本費用。
二、前期工程費
1．規(guī)劃設(shè)計勘測費：居住區(qū)總體規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、環(huán)境評估、水文、
地質(zhì)勘察、測繪等費用。
2．三通一平：為達(dá)到施工要求而發(fā)生修建道路，通水通電及伴隨的破路、占地、
維護(hù)、看管線、場地填土、平整費用。
3．前期不可預(yù)見的其他費用。
三、建筑安裝工程費：列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目的各種建筑工程費，含
設(shè)備費。
四、公共配套設(shè)施費：列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的，在開發(fā)區(qū)內(nèi)構(gòu)成
獨立的非營業(yè)性建筑項目。如居委會、派出所、托兒所、消防、鍋爐房、水塔、自行
車棚、公廁；另外還有副食店、菜站、糧店、小吃店、郵局、中小學(xué)、文化站、奶站、
門診所、衛(wèi)生站等。
五、基礎(chǔ)設(shè)施費：開發(fā)區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施有開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)道路及附屬設(shè)施；供水
管線、高壓水泵房、環(huán)衛(wèi)設(shè)施。
六、開發(fā)間接費：指企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用。
包括開發(fā)人員的工資、獎金、福利費(按工資總額14％提取計入)、折舊費、修理費、
辦公費、勞動保護(hù)費、差旅交通費、周轉(zhuǎn)房攤銷、低值易耗品攤銷、咨詢費、訴訟費、
物資消耗、技術(shù)開發(fā)費，其他費用等。
第八條下列開支不得列入成本
1．為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出。
2．對外投資支出。
3．沒收的財物、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金及企業(yè)贊助、捐贈等支
出。
4．應(yīng)在應(yīng)付福利費中列支的費用。
5．應(yīng)在期間費用開支的費用。
6．國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種支出，國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他
支出。
第四章成本管理責(zé)任制
第九條開發(fā)企業(yè)按照分級、歸口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合，責(zé)任到人的原則，建立健全
與生產(chǎn)管理體制相適應(yīng)的責(zé)任制。
第十條開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)全面的經(jīng)濟(jì)核算，負(fù)責(zé)編制計劃成本和降低成本措施，負(fù)
責(zé)編制開發(fā)項目的概算，審查施工單位的概(預(yù))算，負(fù)責(zé)審定內(nèi)部結(jié)算價格，統(tǒng)一材
料價格差異，辦理工程價款結(jié)算，核算開發(fā)項目實際成本，負(fù)責(zé)編制和匯總年、季度
成本報表。
第十一條開發(fā)企業(yè)的經(jīng)理，對企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)全面責(zé)任。
第十二條總會計師或行使總會計師職權(quán)的副經(jīng)理，協(xié)助經(jīng)理組織領(lǐng)導(dǎo)本企業(yè)的
成本管理，正確執(zhí)行成本計劃，準(zhǔn)確核算成本，對本企業(yè)的成本管理和財務(wù)管理負(fù)責(zé)。
第十三條總經(jīng)濟(jì)師協(xié)助經(jīng)理管理計劃、經(jīng)營、預(yù)算等項工作，采取有效措施，
節(jié)約投資，降低成本，對其經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)。
第十四條總工程師協(xié)助經(jīng)理管理規(guī)劃、設(shè)計、施工、技術(shù)革新等工作，做到技
術(shù)上先進(jìn)、合理，經(jīng)濟(jì)上節(jié)約、有實效，對各項技術(shù)組織措施的經(jīng)濟(jì)效果負(fù)責(zé)。
第十五條開發(fā)企業(yè)財務(wù)部門對成本管理的責(zé)任是：參與開發(fā)項目可行性研究和
項目評估；匯總計劃成本資料，制定本企業(yè)成本管理制度，監(jiān)督成本開支范圍；組織
成本核算，考核成本計劃的執(zhí)行情況，對成本進(jìn)行預(yù)測、預(yù)控和分析；編制成本報表。
第十六條開發(fā)公司各部門，應(yīng)結(jié)合本部的職責(zé)，在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，以財務(wù)部門
為核心參與企業(yè)成本管理，向財務(wù)部門提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料，對本部門的成本管理負(fù)責(zé)。
1．規(guī)劃部門。負(fù)責(zé)開發(fā)項目總體規(guī)劃，設(shè)計方案的選優(yōu)；按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計嚴(yán)格
控制開發(fā)項目投資規(guī)模。
2．經(jīng)營計劃部門。組織開發(fā)項目可行性研究，對項目提出決策性建議，編制年度
開發(fā)建設(shè)計劃，執(zhí)行工期定額，嚴(yán)格控制建設(shè)周期；組織有關(guān)部門編制商品房銷售計
劃、確定產(chǎn)品價格，負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)品預(yù)售、組織收取購房定金，及時辦理產(chǎn)品銷售，搜
集并向有關(guān)部門提供市場信息。
3．工程部門。按開發(fā)項目規(guī)劃征購建設(shè)用地，及時組織拆遷安置和地上、地下物
的處理，及"七通一平"，減少前期工程費用；按基本建設(shè)程序和規(guī)劃設(shè)計要求組織工
程實施；負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督、檢查，組織工程質(zhì)量的評定和竣工工程的質(zhì)量驗收。
4．材料部門。負(fù)責(zé)材料設(shè)備的采購供應(yīng)計劃，核算材料設(shè)備的價格，降低采購成
本；健全保管和收發(fā)制度，加強材料、設(shè)備的管理；辦理收料與供料的結(jié)算手續(xù)，及
時結(jié)算購房單位應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料差價，降低材料成本。
5．預(yù)算部門。參與開發(fā)項目可行性研究，編制開發(fā)項目投資概算和審核施工圖預(yù)
算；合理編制招標(biāo)工程的造價標(biāo)底；同有關(guān)部門簽訂經(jīng)濟(jì)合同并履行合同中的經(jīng)濟(jì)條
款；編制計劃成本。
6．行政管理部門。負(fù)責(zé)編制管理費開支計劃，制定管理費用的節(jié)約措施并組織實
施；對管理費用實行指標(biāo)分管，歸口負(fù)責(zé)。
第五章計劃成本編制
第十七條開發(fā)項目的計劃成本必須以開發(fā)項目總體現(xiàn)劃為依據(jù)，由預(yù)算部門編
報。
一、編制計劃成本的依據(jù)
1．經(jīng)批準(zhǔn)的開發(fā)項目總體規(guī)劃。
2．工程項目設(shè)計概算。
3．經(jīng)建設(shè)銀行預(yù)算審查處審核的工程預(yù)算，平方米造價指標(biāo)、中標(biāo)價等。
4．市政府發(fā)布的征用土地和動遷的法規(guī)以及依法規(guī)而進(jìn)行征地動遷的測算資料。
5．中國人民銀行發(fā)布的有關(guān)貸款利率現(xiàn)行文件。
6．管理費用計算方法。
7．市政府及其他有關(guān)部門制定的有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)。
二、編制計劃成本的作用
1．是確定商品房價格的依據(jù)。
2．是編制年度成本計劃，制定成本降低措施、內(nèi)部承包考核的依據(jù)。
3．是控制、分析、考核成本支出的依據(jù)。
4．經(jīng)建設(shè)銀行批準(zhǔn)可配合會計核算的開展。
第十八條各單位編制所承擔(dān)開發(fā)項目的年度成本計劃，分解為季、月度計劃。
開發(fā)部匯總后，下達(dá)成本計劃指標(biāo)，協(xié)調(diào)與計劃成本的關(guān)系，并考核完成情況。
第六章會計核算
第十九條財務(wù)部門對成本核算對象進(jìn)行日常的會計核算工作，建立成本帳目，
依據(jù)統(tǒng)一的核算辦法歸集分配成本費用，及時結(jié)轉(zhuǎn)。
第二十條成本費用的歸集、分配
根據(jù)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，在建設(shè)開發(fā)過程中所發(fā)生的成本費用，應(yīng)在下列科
目中核算。
一、土地開發(fā)
本科目核算開發(fā)各種商品性建設(shè)場地所發(fā)生的各項建設(shè)費用。企業(yè)開發(fā)的建設(shè)用
地如果僅為商品房建設(shè)使用，且能分清使用對象，其成本費用可直接記入"房屋開發(fā)"
科目核算，如果開發(fā)的同一建設(shè)場地所發(fā)生成本費用應(yīng)由兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)
的，應(yīng)先通過本科目進(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)傆浫胗嘘P(guān)房屋建設(shè)成本中。本科目
下設(shè)立六個成本項目(下同)：
1．土地征用及拆遷補償費；
2．前期工程費；
3．建筑安裝工程費；
4．公共配套設(shè)施費；
5．基礎(chǔ)設(shè)施費；
6．開發(fā)間接費。
(一)成本歸集，在建設(shè)過程中發(fā)生的成本費用時：
借：土地開發(fā)-××工程
　貸：銀行存款或應(yīng)付帳款××單位
(二)成本結(jié)轉(zhuǎn)
1．開發(fā)完成的商品性建設(shè)場地
借：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-××工程
　貸：土地開發(fā)-××工程
2．開發(fā)完成后用于企業(yè)商品房建設(shè)的建設(shè)場地
借：房屋開發(fā)-××工程
　貸：開發(fā)產(chǎn)品-土地開發(fā)-××工程
二、房屋開發(fā)
本科目核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)的各種房屋(不含代建房)所發(fā)生的各項建設(shè)費用，本科
目下設(shè)成本項目(同上)。
(一)成本歸集
在建設(shè)過程中發(fā)生各種成本費用時，根據(jù)承包單位提出的工程價款結(jié)算帳單和支
出的各種成本費用發(fā)票。
借：房屋開發(fā)-××工程
貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-××單位
(二)在房屋建設(shè)竣工后，應(yīng)及時按實際成本結(jié)帳。
借：開發(fā)產(chǎn)品-××房屋
貸：房屋開發(fā)-××工程
(三)對不同步建設(shè)的未完配套設(shè)施，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，可以采取預(yù)提的方式預(yù)提
配套設(shè)施費
借：房屋開發(fā)-××工程
貸：預(yù)提費用-××工程配套設(shè)施費
(四)發(fā)生配套設(shè)施費支出口寸
借：配套設(shè)施開發(fā)-××工程
貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-××單位
(五)配套工程完工后，按實際支出沖減預(yù)提配套設(shè)施費
借：預(yù)提費用-××工程配套設(shè)施費
貸：配套設(shè)施開發(fā)-××工程
實際支出數(shù)與預(yù)提費用的差額。實際大于預(yù)提時，應(yīng)攤?cè)胗嘘P(guān)成本項目，數(shù)額較
大時，應(yīng)視同待攤費用，分期攤?cè)胗嘘P(guān)成本項目。實際支出小于預(yù)提費用，應(yīng)沖減有
關(guān)成本項目。
三、配套設(shè)施開發(fā)
本科目核算非營業(yè)性配套設(shè)施與房屋建設(shè)不能同步和營業(yè)性配套設(shè)施所發(fā)生的建
設(shè)費用。本科目下設(shè)二個二級科目。即非營業(yè)性配套設(shè)施；營業(yè)性配套設(shè)施。
(一)發(fā)生費用時
借：配套設(shè)施開發(fā)-營業(yè)性(或非營業(yè)性)配套設(shè)施-××工程
　貸：銀行存款或應(yīng)付帳款-××單位
(二)配套工程竣工驗收后，按實際支出結(jié)轉(zhuǎn)
借：開發(fā)產(chǎn)品-××配套設(shè)施
　貸：配套設(shè)施開發(fā)-營業(yè)性(或非營業(yè)性)配套設(shè)施-××工程
四、代建工程開發(fā)
本科目核算企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的除代建的土地、房屋以外的
各種工程所發(fā)生的費用支出。下設(shè)二級科目同上。
(一)發(fā)生費用時
借：代建工程開發(fā)-××代建工程
　貸：應(yīng)付帳款(銀行存款)-××單位
(二)代建工程竣工后，按實際成本結(jié)轉(zhuǎn)
借：開發(fā)產(chǎn)品-代建工程-××工程
　貸：代建工程開發(fā)-××代建工程
五、開發(fā)間接費的分?jǐn)?br>各內(nèi)部核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，先通過開發(fā)間接費科目核算，季度末按在
建工程完成的工作量進(jìn)行分配，季末一般無余額。計算公式：
1．開發(fā)間接費分?jǐn)傁禂?shù)＝(季開發(fā)間接費用總計／季在建工程完成工作量)×100％
2．某在建工程項目應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)問接費＝分?jǐn)傁禂?shù)×某在建工程項目季度完成工
作量。
六、其他費用的核算
1．預(yù)提費用：企業(yè)按規(guī)定從成本中預(yù)先提取，但尚未支付或發(fā)生的費用。提取的
原則應(yīng)根據(jù)哪期受益哪期預(yù)提的原則進(jìn)行，待實際支付后，據(jù)實調(diào)整預(yù)提費用。
2．待攤費用：企業(yè)已經(jīng)支出，但需由本期或以后各期成本負(fù)擔(dān)的，分?jǐn)偲诓坏贸?br>過一年的各項費用，如果攤銷期超過一年時，應(yīng)在"遞延資產(chǎn)"中核算，但連續(xù)不得超
過十二個月。
第七章期間費用的核算
一、管理費用
企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括工資、福利費、
工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險金、房產(chǎn)稅、印花稅、車船使用稅、
土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、
董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、存貨盤虧毀損和報廢損
失等其他費用。
二、財務(wù)費用
企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)生的利息凈支出匯總凈
損失，調(diào)劑的外匯手續(xù)費，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費及企業(yè)籌資中發(fā)生的其他財務(wù)費用等。
三、銷售費用
企業(yè)為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的各項
費用。包括在產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告費、展覽費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費；在
產(chǎn)品銷售前發(fā)生的改裝修復(fù)費、產(chǎn)品看護(hù)費、水電費等；專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)人員工資、獎
金、福利費、折舊費、修理費等。
第八章成本分析
第二十一條企業(yè)為了降低成本，加強成本管理，制定降低成本目標(biāo)，編制成本
計劃，加強成本控制，進(jìn)行成本核算和成本考核，并采取各項措施，保證完成和超額
完成降低成本的計劃要求，在這個過程中，為了挖掘降低成本的潛力，尋找降低成本
的途徑和方法，應(yīng)經(jīng)常地進(jìn)行成本分析。
第二十二條成本分析實行全面分析和單項專題分析相結(jié)合，分季、年度分析，
并加以說明。成本分析的方法，主要采用對比分析法和因素分析法兩種。
1．對比分析法：以實際指標(biāo)與計劃指標(biāo)對比，找出實際與計劃的差異，可以說明
計劃完成的情況，為進(jìn)一步分析提供方向；同規(guī)模小區(qū)相比，可以找出各小區(qū)的差距
原因。
2．因素分析法：按成本項目逐個分析影響因素。
第九章成本報表
第二十三條為了及時了解企業(yè)成本費用情況，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)成本核算，各單
位必須及時編報以下成本報表：
1．在建開發(fā)產(chǎn)品成本表；
2．已完開發(fā)產(chǎn)品成本表；
3．開發(fā)間接費用表。
第二十四條報表編制要求：
1．企業(yè)在填列成本表各行次時，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的類別和項目，逐行填列。同一成
本核算對象的開發(fā)項目，所屬各單項工程全部竣工，并已進(jìn)行已完工程成本結(jié)轉(zhuǎn)的，
不再填列本表，本表應(yīng)根據(jù)開發(fā)成本科目填制。季末十日前上報開發(fā)部財務(wù)科，年報
另規(guī)定時間。
2．已完開發(fā)產(chǎn)品成本表，本表填本年度內(nèi)完工的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按已完工開發(fā)產(chǎn)品
類別和項目分欄逐行填列。上報時間同上。
3．開發(fā)間接費用表：應(yīng)根據(jù)開發(fā)間接費用科目分項填列，本表發(fā)生額應(yīng)于分?jǐn)偢?br>成本項目有關(guān)科目開發(fā)間接費相等。上報時間同上。
第十章附則
第二十五條本辦法以總公司（９４）城建財字第７７０號文件下發(fā)。如與上級
規(guī)定相抵觸時，以上級規(guī)定為準(zhǔn)。
第二十六條本辦法由集團(tuán)總公司財務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。
第二十七條本辦法從１９９４年１月１日起實行。