房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理及會(huì)計(jì)分錄全集
（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購(gòu)貨單位，或者可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等
企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)
借：開發(fā)產(chǎn)品
貸：開發(fā)成本
對(duì)外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品
（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目
出租土地或是房屋時(shí)
借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品
貸：開發(fā)產(chǎn)品
租金收入：
借：銀行存款或應(yīng)收賬款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目
開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本
借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房
貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋
按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷
借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用
貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷
其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大
借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用
貸：銀行存款
如果金額較大的
借：待攤費(fèi)用或長(zhǎng)期待攤費(fèi)用
貸：銀行存款
最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目
（18）固定資產(chǎn)
①購(gòu)入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購(gòu)貨發(fā)票等）
借：固定資產(chǎn)
貸：銀行存款
購(gòu)入需要安裝的固定資產(chǎn)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
支付安裝費(fèi)用
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時(shí)
借：固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）
支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
領(lǐng)用材料時(shí)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：庫(kù)存材料
分配建筑工人工資和福利費(fèi)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：應(yīng)付工資
應(yīng)付福利費(fèi)
完畢建筑交付使用
借：固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）
借：固定資產(chǎn)
貸：實(shí)收資本
累計(jì)折舊
④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）
借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)
殘料變賣時(shí)
借：銀行存款
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
支付擴(kuò)建工程款時(shí)
借：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
貸：銀行存款
工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）
借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)購(gòu)建支出
交付使用時(shí)
借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)
貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長(zhǎng)期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。
二、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算
（1）應(yīng)付賬款：因購(gòu)買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)
支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單
借：開發(fā)成本
貸：應(yīng)付賬款
以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)
借：應(yīng)付賬款
貸：預(yù)付賬款
補(bǔ)付其余款時(shí)
借：應(yīng)付賬款
貸：銀行存款
（2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的購(gòu)房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到預(yù)付款時(shí)
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款
提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)
借：應(yīng)收賬款
貸；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款
貸：應(yīng)收賬款
收回全部余款
借：銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
（3）應(yīng)付工資
開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資
借：現(xiàn)金
貸：銀行存款
借：應(yīng)付工資
貸：現(xiàn)金
結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)
借：應(yīng)付工資
貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi)
代扣房租
月末分配工資費(fèi)用
借：開發(fā)成本（建安）
開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）
銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）
管理費(fèi)用（行政管理部門）
采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門）
管理費(fèi)用——?jiǎng)趧?dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長(zhǎng)期放假員工）
應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）
（4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提）
借：開發(fā)成本（建安）
開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）
銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）
管理費(fèi)用（行政管理部門）
采購(gòu)保管費(fèi)（采購(gòu)部門）
貸：應(yīng)付福利費(fèi)
用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)
借：應(yīng)付福利費(fèi)
貸：現(xiàn)金
（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國(guó)家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入計(jì)算應(yīng)交稅金
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅
借：管理費(fèi)用
貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅
——車船使用稅
——土地使用稅
月末計(jì)算的所得稅
借：所得稅
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅
實(shí)際交納的稅金
借：應(yīng)交稅金——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應(yīng)交款：核算向國(guó)家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款
月末按規(guī)定提取教育附加
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加
三、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算
（1）開發(fā)成本：如能確定核算對(duì)象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級(jí)明細(xì)?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目
①開發(fā)土地成本費(fèi)用：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——XX公司
分配開發(fā)的間接費(fèi)用
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
貸：開發(fā)間接費(fèi)用
結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。
②配套設(shè)施開發(fā)
計(jì)算公式：
某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率
配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）*100%
發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場(chǎng)地的開發(fā)）
借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
貸：開發(fā)產(chǎn)品
支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用
借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
貸：銀行存款
同時(shí)領(lǐng)用庫(kù)存設(shè)備或是材料開發(fā)
借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
貸：庫(kù)存設(shè)備或庫(kù)存材料
分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用
借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
貸：開發(fā)間接費(fèi)用
結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對(duì)象的）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營(yíng)”兩種
出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
自已組織施工的
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
應(yīng)付工資
庫(kù)存材料或設(shè)備
⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目
企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
貸：銀行存款
或庫(kù)存材料
或現(xiàn)金
結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
貸：開發(fā)間接費(fèi)用
工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：開發(fā)成本——代建工程
貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本
貸：開發(fā)成本——代建工程
（2）開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷
發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí)
借：開發(fā)間接費(fèi)用
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款
或應(yīng)付工資
分配開發(fā)的間接費(fèi)用
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)間接費(fèi)用
竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋
貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
（3）管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用
（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營(yíng)期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用
（5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用
發(fā)生的銷售費(fèi)用
借：銷售費(fèi)用
貸：銀行存款
或應(yīng)付賬款
四、收入、利潤(rùn)的主要會(huì)計(jì)科目核算
1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。
由于營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算時(shí)間上的不一致，我們應(yīng)該分開計(jì)算
①在實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同時(shí)收到價(jià)款時(shí)
借：銀行存款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
②營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的。
借：應(yīng)收賬款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
③預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開發(fā)完工后再移交使用的
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款
移交使用時(shí)
借：應(yīng)收賬款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
借：預(yù)收賬款
銀行存款
貸：應(yīng)收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入
借：銀行存款
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入
借：銀行存款
或應(yīng)收賬款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
（3）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額
轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：開發(fā)產(chǎn)品
如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品
（4）其他業(yè)務(wù)支出
（5）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
計(jì)提本月份主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
——應(yīng)交土地增值稅
其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加
月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加
五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算
一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。
按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國(guó)家有這方面的投資，或是政府投資，或國(guó)家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。
為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：
1．對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；
2．對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；
3．對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。
由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。
二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置
一般說來，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)
的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。
對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡(jiǎn)化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。
（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算
企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工
程款”等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。
對(duì)配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時(shí)間較長(zhǎng)，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度
安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行：
某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率
配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)×100%
式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。
如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：
101商品房 1000 000元
102商品房 900 000元
151出租房 800 000元
181周轉(zhuǎn)房 800 000元
201大配套設(shè)施——商店 500 000元
251幼托設(shè)施 320 000元
則
幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：
101商品房：1000 000元×8％＝80 000元
102商品房：900 000元×8％＝72000元
152出租房：800 000元×8％＝64000元
182周轉(zhuǎn)房；800 000元×8％＝64000元
201大配套設(shè)施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。
現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：
如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）：
201 251 252
商店 水塔 幼托
（元） ?。ㄔ 。ㄔ?支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000
支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 30 000 20 000 30 000
應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000
應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000
分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 35 000
分配開發(fā)間接費(fèi) 55 000
預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000
則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作：
借；開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 105 000
貸：銀行存款 105 000
用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000
貸：銀行存款 80 000
將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000
貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款 765 000
分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作；
借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 35 000
貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——水塔 35 000
分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——商店 55 000
貸：開發(fā)間接費(fèi)用 55 000
預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：
借：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本—一商店 40000
貸：預(yù)提費(fèi)用——須提配套設(shè)施費(fèi) 40000
同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明
細(xì)分類賬。
（四）、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
已完成全部開發(fā)過程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況
和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：
1，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)
施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā)
成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如
下分錄入貼：
借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施 460000
貸；開發(fā)成本－－－配套設(shè)施開發(fā)成本 460000
配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)收入處理。
2．按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本
的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的
實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本
或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如
下分錄入賬：
借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本 265000
開發(fā)成本—一配套設(shè)施可發(fā)成本 35000
貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 300000
3．對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成本的
公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開
發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬：
借：預(yù)提費(fèi)用—一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000
貸：開發(fā)成本—一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000
如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。
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