案情

　　隨著《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的發(fā)布，2007年1月某市地稅稽查局接到群眾舉報(bào)：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2005年12月10日將位于繁華地段的一幢2000 平方米待售的辦公大樓以每平方米2000元的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，獲得銷(xiāo)售收入4000萬(wàn)元。企業(yè)只按5%申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅200萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅14萬(wàn)元，教育費(fèi)附加6萬(wàn)元，印花稅2萬(wàn)元。舉報(bào)者認(rèn)為該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未交土地增值稅，偷稅300多萬(wàn)元，要求對(duì)該公司進(jìn)行檢查。

　　處理

　　接到群眾舉報(bào)后，稽查局按照規(guī)定程序經(jīng)過(guò)檢查核實(shí)，公司為建造這幢辦公大樓支付地價(jià)款800萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用由于未對(duì)具體樓盤(pán)進(jìn)行明細(xì)核算，難以劃分?；榫职匆?guī)定程序查補(bǔ)了土地增值稅，并處以一倍的罰款，處理如下：扣除項(xiàng)目：（800+1200）×[1+（10%+20%）]+220=2820（萬(wàn)元）

　　增值額：4000 -2820 =1180（萬(wàn)元）

　　增值額與扣除項(xiàng)目額比例：（1180÷2820）×100%=41.84%

　　應(yīng)交土地增值稅稅額：1180×30%=354（萬(wàn)元）

　　同時(shí)，按規(guī)定加收了滯納金。罰款一倍，計(jì)354 萬(wàn)元，并移送公安部門(mén)追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　依據(jù)

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條的規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　第七條第（六）項(xiàng)又規(guī)定，根據(jù)條例第六條第（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第四條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條第一項(xiàng)規(guī)定，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%.

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]048號(hào)）第九條關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題的規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十九條規(guī)定，納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，納稅人不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項(xiàng)目金額造成少繳或未繳稅款的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十三條規(guī)定，納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷(xiāo)毀賬簿、記賬憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　根據(jù)2001年4月18日頒布的《最高人民檢察院公安部關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》的規(guī)定，偷稅案納稅人進(jìn)行偷稅活動(dòng)，涉嫌下列情形之一的，應(yīng)予追訴院?jiǎn)T。偷稅數(shù)額在一萬(wàn)元以上，并且偷稅數(shù)額占各稅種應(yīng)納稅總額的10%以上的；雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但因偷稅受過(guò)行政處罰二次以上又偷稅的。并按照《最高人民法院關(guān)于審理偷稅抗稅刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》定罪。

　　案評(píng)

　　從本案可以說(shuō)明，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須高度重視土地增值稅的繳納，積極配合當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)做好土地增值稅的清算工作，如果處理不當(dāng)，其后果是非常嚴(yán)重的。土地增值稅清算已經(jīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急！