某開發(fā)商在開發(fā)一住宅小區(qū)時(shí)投資近300萬(wàn)元建了地下車庫(kù)，開發(fā)商在與購(gòu)房人簽定的商品房買賣合同中并未將車庫(kù)的面積列入分?jǐn)偡秶?，采取了單元住宅與車位分別銷售的方式。后來(lái)，開發(fā)商將部分車位出售。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，小區(qū)地下車庫(kù)是小區(qū)配套公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)無(wú)償?shù)亟挥蓸I(yè)主使用；而開發(fā)商則認(rèn)為車庫(kù)是自己投資建設(shè)，也沒有將車庫(kù)面積列為公攤面積分?jǐn)偟綐I(yè)主，自己當(dāng)然擁有車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)并有權(quán)出售車庫(kù)。雙方因協(xié)商不成，訴諸法院。雙方的意見到底哪一種正確呢？

　　律師觀點(diǎn)

　　山東一諾律師事務(wù)所陸天星律師：

　　地下車庫(kù)是房屋的附屬設(shè)施。附屬設(shè)施要作為房產(chǎn)買賣必須符合三個(gè)條件：1、不能影響房屋及其附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)和功能。地下車庫(kù)不是絕對(duì)必要的設(shè)施，其有無(wú)并不影響房屋的使用功能；2、權(quán)利歸屬安排有利于業(yè)主利益平衡和降低管理成本。車庫(kù)使用者需要支付費(fèi)用，不使用者則無(wú)需承擔(dān)費(fèi)用；3、法律技術(shù)上操作起來(lái)比較容易?？梢杂脛澗€、標(biāo)號(hào)的方式使其區(qū)別為獨(dú)立的標(biāo)的物，并可以運(yùn)用登記的方法予以公示。

　　因此，上文所述的地下車庫(kù)可作為有獨(dú)立所有權(quán)的房產(chǎn)買賣。

　　那么，如何認(rèn)定其歸屬，應(yīng)看開發(fā)商在銷售房屋時(shí)是否將地下車庫(kù)計(jì)入公攤。如果計(jì)入公攤，地下車庫(kù)的所有權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主；反之，則屬于開發(fā)商。

　　所以說(shuō)，上述開發(fā)商的意見應(yīng)該得到法院的采納。

　　山東中苑律師事務(wù)所周洪明律師：

　　判定小區(qū)內(nèi)陸下車庫(kù)是否應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：（1）開發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)把地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi)；（2）開發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無(wú)償提供地下車庫(kù)；（3）開發(fā)商把建造地下車庫(kù)的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；（4）根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的。

　　由于本案中地下車庫(kù)沒有滿足上述條件之一，業(yè)主委員會(huì)的主張不會(huì)得到支持。

　　但是，開發(fā)商擁有車庫(kù)產(chǎn)權(quán)的觀點(diǎn)也值得商榷。

　　我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（修訂）》只是對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，并沒有涉及地下房屋的權(quán)屬登記。所以開發(fā)商所說(shuō)擁有地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)不能成立。由于法律并沒有規(guī)定要將地下車庫(kù)無(wú)償交給業(yè)主使用，因此，本案中投資興建地下車庫(kù)的開發(fā)商對(duì)此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無(wú)從要求開發(fā)商無(wú)償交付其使用。