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市法制辦：
根據(jù) 11 月 5 日會(huì)議精神，我局經(jīng)整理、研究，現(xiàn)將房屋建筑面積分?jǐn)傄?guī)劃上報(bào)如下：
一、一般規(guī)定：
1 、房屋面積測(cè)算的內(nèi)容
面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算。房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。
2 、房屋的使用面積
房屋使用面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 2.20m 以上（含 2.20m ）的永久建筑。
3 、房屋的使用面積
房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。
4 、房屋的產(chǎn)權(quán)面積
房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。
5 、房屋的共有建筑面積
房屋的共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
6 、面積應(yīng)分層計(jì)算。面積以平方米為單位，結(jié)果取至 0.01 平方米。
7 、房屋層高是指房屋內(nèi)陸面至樓面，樓面至樓面，樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。
8 、凡有層高高度“大于”、“超過(guò)”、“以上” 2.20 米者均含 2.20 米，而“小于”、“不大于”、“不超過(guò)”以下 2.20 米者均不含 2.20 米。
9 、臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。
二、筑面積測(cè)算的精度要求
1 、對(duì)新建商品房（含此前末測(cè)繪的）精度要求采用《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中第二等級(jí)限差，計(jì)算公式為 0.04 √ s+0.002s 。
2 、其它房屋精度采用《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中第三等級(jí)限差，
計(jì)算公式為
0.08 √ s+0.006s 。
三、計(jì)算全部建筑面積的范圍
1 、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
2 、房屋內(nèi)的夾層、插層、閣樓、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在 2.20m 以上部位計(jì)算建筑面積。
3 、穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳、均按一層計(jì)算面積門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 2.20m 以上的，按其水平投影面積計(jì)算。
4 、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。
5 、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 2.20m 以上樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20m 以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
6 、挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。
7 、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按樓梯所在的房屋自然層水平投影面積計(jì)算。
8 、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
9 、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。
10 、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 2.20m 以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。
11 、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
12 、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。
13 、屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平面積計(jì)算。
14 、依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 2.20m 以上部位的外圍水平面積計(jì)算。
15 、有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。
四、計(jì)算一半建筑面積的范圍
1 、與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
2 、獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。
3 、未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，車(chē)棚、按其圍水平投影面積一半計(jì)算。
4 、無(wú)頂蓋的室外樓梯按樓梯所在的房屋自然層水平投影面積的一半計(jì)算；當(dāng)上層樓梯能覆蓋下層樓梯的，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯。
5 、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
五、不計(jì)算建筑面積的范圍
1 、層高小于 2.20m 以下的夾層、插層、技術(shù)層和高小于 2.20m 的地下室和半地下室。
2 、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。
3 、房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。
4 、房屋的天面、挑臺(tái)、挑檐、天面上的花園、泳池。
5 、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。
6 、騎樓、過(guò)街樓的底層用作公共道路街巷通行的部分。
7 、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
8 、活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋。
9 、獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人地防干、支線。
10 、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
11 、無(wú)頂蓋的或頂蓋投影面積小于陽(yáng)臺(tái)、挑廊圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積 1/2 的陽(yáng)臺(tái)、挑廊。（浙建房 [2001]130 號(hào)）
12 與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊的建筑。（建住房 [2002]74 號(hào)）
13 、利用屋頂空間、四周設(shè)置圍護(hù)結(jié)構(gòu)的曬臺(tái)、露臺(tái)。（浙建房 [2001]130 號(hào)）
14 、樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方利用空間不論其高度多少均 不計(jì)算建筑面積。（ [2002]74 號(hào)）、（ [2001]130 號(hào)）
15 、用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯。
六、特殊房屋的建筑面積計(jì)算
1 、對(duì)傾斜，弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度） 2.20 米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜、超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。（建住房 [2002]74 號(hào)）
2 、陽(yáng)臺(tái)、挑廊頂蓋投影面積。挑廊圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致的，按少的投影面積一半計(jì)算建筑面積。（浙建房 [2001]130 號(hào)）
3 、陽(yáng)臺(tái)的上口水平投影面積與陽(yáng)臺(tái)底板水平投影面積不一致的，按少的投影面積一半計(jì)算建筑面積。（浙建房 [2001]130 號(hào)）
4 、上有陽(yáng)臺(tái)，具有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底層平臺(tái)，視作底層有陽(yáng)臺(tái)。（浙建房 [2001]130 號(hào)）
5 、底層無(wú)柱廊的上蓋設(shè)在三層以上，二層陽(yáng)臺(tái)頂蓋設(shè)在四層以上，類(lèi)似情況均視為陽(yáng)臺(tái)無(wú)上蓋，不計(jì)建筑面積。（ [2001]130 號(hào)）
6 、封閉陽(yáng)臺(tái)是指原始規(guī)范設(shè)計(jì)為封閉的陽(yáng)臺(tái)，原始規(guī)劃設(shè)計(jì)未封閉的陽(yáng)臺(tái)，在施工中憑變更設(shè)計(jì)單改為封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算面積。
七、成套房屋建筑面積的測(cè)算
1 、房屋的建筑面積
成套房屋的套內(nèi)面積由套內(nèi)房屋的使用面積，以水平投影面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。
2 、套內(nèi)房屋使用面積
套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：
?。?1 ）、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積總的。
?。?2 ）、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積套總和計(jì)入使用面積。
?。?3 ）、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。
（ 4 ）、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
3 、套內(nèi)墻體面積
套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
4 、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。
八、有共用面積的處理和分?jǐn)偣剑▏?guó)標(biāo)）
1 、共有共用面積的內(nèi)容
共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。
?。?1 ）、產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。
?。?2 ）、無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?
3 、共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式
按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有共用面積分?jǐn)?，按下式?jì)算：
δ S i =k · S i
Σ dsi
k=
Σ si
□
式中： K 為面積的分?jǐn)傁禂?shù)；
Si □為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e， m 2 ；
δ Si 為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e， m 2 ；
Σδ Si 為需要分?jǐn)偟拿娣e總和， m 2 ；
Σδ Si 為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和， m 2 ；
九、共有建筑面積的內(nèi)容
共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、
變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。
共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括）山墻水平投影面積一半的建筑面積。
地下室、獨(dú)立使用的車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、與本幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門(mén)衛(wèi)等）、本幢內(nèi)為多幢房屋服務(wù)的公用設(shè)施建筑面積，生活水池，消防水池，人防工程不計(jì)入共有建筑面積。
十、共有共用建筑面積分?jǐn)偡椒?
1 、商住樓中，下部若干層為非住宅，上部為住宅的商住樓，設(shè)計(jì)上專(zhuān)為通往上部各層服務(wù)的室外或室內(nèi)樓梯（電梯）的建筑面積，由下部非住宅和上部住宅按層數(shù)比例共同分?jǐn)偂?
2 、住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?
住宅樓以幢為單元，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。
3 、商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?
首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜钡墓灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜钡墓灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?
住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋分?jǐn)偯娣e。
商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建設(shè)面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。
5 、多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?
十一、共有共用建筑面積產(chǎn)權(quán)歸屬
共有共用建筑面積分?jǐn)偤?，產(chǎn)權(quán)由攤得的業(yè)主共同所有。
杭州市房產(chǎn)管理局
二OO三年十一月十一日
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