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房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本一直是消費(fèi)者心中的一個(gè)迷，在暴利的背后還有很多不為人知的，關(guān)注房地產(chǎn)就要關(guān)注開發(fā)成本。（一）、土地獲得價(jià)款：為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 1、土地出讓金：向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。 2、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及拆遷補(bǔ)償，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)等。 A、土地征用費(fèi) B、耕地占用費(fèi) C、安置養(yǎng)老費(fèi) D、拆遷補(bǔ)償費(fèi) C、土地補(bǔ)償費(fèi) D、其他 3、合作補(bǔ)償款：補(bǔ)償合作方地價(jià)，合作建房分配的房屋成本和稅金。 4、中介費(fèi) 5、預(yù)提 6、其他：含契稅、初始登記費(fèi)等。 （二）、前期工程費(fèi)：在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。 1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) A、勘察及丈量費(fèi) B、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：含景觀設(shè)計(jì) C、競標(biāo)設(shè)計(jì)補(bǔ)償費(fèi) 2、三通一平費(fèi) A、臨時(shí)道路 B、臨時(shí)用電 C、臨時(shí)用水 D、場地平整 E、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 3、可行性研究費(fèi) A、可行性研究編制費(fèi) B、市場調(diào)查費(fèi) C、項(xiàng)目建設(shè)咨詢費(fèi) D、其他 4、人防費(fèi) 5、大市政配套費(fèi) 6、預(yù)提 7、其他 A、招標(biāo)代理及管理費(fèi) B、配套方案征詢費(fèi) C、測繪費(fèi) D、工程保險(xiǎn)費(fèi) E、環(huán)境評(píng)估費(fèi) F、竣工檔案編制費(fèi) G、日照分析 H、審圖費(fèi) I、曬圖費(fèi) J、其他 （三）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：建筑物外紅線內(nèi)。 1、室外給排水系統(tǒng) A、上水配套費(fèi) B、雨污水 C、直飲水 D、熱水 E、其他 2、室外電氣系統(tǒng) A、供電配套工程費(fèi) B、其他 3、室外燃?xì)庀到y(tǒng) A、燃?xì)馀涮踪M(fèi) B、其他 4、通訊系統(tǒng)：電話、寬帶、有線電視等。 5、環(huán)衛(wèi)設(shè)施 6、采暖系統(tǒng) 7、預(yù)提 8、其他 （四）、建筑安裝工程費(fèi)：項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入預(yù)算的各項(xiàng)費(fèi)用。 1、建筑結(jié)構(gòu)工程 A、基礎(chǔ)工程 B、主體結(jié)構(gòu)工程 C、門窗工程 D、公共部位精裝修 E、室內(nèi)精裝修 F、樣板房：主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具等費(fèi)用。 2、設(shè)備及設(shè)備安裝工程 A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備 B、室內(nèi)設(shè)備及安裝：空調(diào)、電梯、高低壓配電等。 C、消防系統(tǒng) D、智能化系統(tǒng)：保安、電信、衛(wèi)星電視等。 3、室外總體工程 A、道路系統(tǒng)：小區(qū)道路、圍墻、門衛(wèi)、標(biāo)識(shí)等。 B、園林環(huán)境工程 綠化建設(shè)、建筑小品等。 C、其他 4、工程管理費(fèi) A、工程監(jiān)理費(fèi) B、咨詢費(fèi) C、施工合同外獎(jiǎng)金 D、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、驗(yàn)收費(fèi) 5、預(yù)提 6、其他 （五）、公建配套設(shè)施費(fèi)：開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。 1、會(huì)所、物管樓 2、兒童樂園 3、學(xué)校、幼兒園 4、游泳池 5、網(wǎng)球場 6、預(yù)提 7、其他 （六）、資本化利息：直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 1、利息支出 2、利息收入 3、匯兌損益 4、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) （七）、開發(fā)間接費(fèi)：與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費(fèi)用支出。 1、工程管理費(fèi) A、行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)部門的行政費(fèi)。五級(jí)明細(xì)參考“管理費(fèi)用”明細(xì)科目 B、在建工程抵押費(fèi):評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記手續(xù)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi) C、其他 2、營銷費(fèi)用：項(xiàng)目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、售樓中心建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費(fèi)用。 A、媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌廣告。 B、樣板間：臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修以及清潔、保安、維修費(fèi)用。 C、其他 3、預(yù)提 4、其他 5、結(jié)轉(zhuǎn)：項(xiàng)目建設(shè)期跨多個(gè)年度，反映已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本 |
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