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Cbd東擴(kuò)打開朝青板塊價(jià)值上行通道 （樂居工作室 研究員 編者按： 朝青板塊，一個(gè)極富積極想象意味的名詞。朝向青春、充滿希望等都可以詮釋出2010年此區(qū)域的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。如果說，4、5年前一些高檔樓盤在此大膽布局時(shí)還尚存隱憂的話，那么，隨著CBD“大十字”東擴(kuò)方案的敲定，以及貫通區(qū)域的地鐵6號(hào)線建設(shè)開通，市場(chǎng)將徹底打消這種顧慮。 朝青板塊概述 翻開地圖，找到橫列東四環(huán)間東西走向的朝陽路，以此為接合線分布著朝陽公園板塊、CBD板塊、朝青板塊等。朝青板塊的位置略向外圍伸出，西部緊鄰CBD東擴(kuò)區(qū)及朝陽板塊，南邊側(cè)靠京通快速沿線，東部與管莊接壤，北面可達(dá)姚家園路。 朝青板塊位于東擴(kuò)區(qū)“大十字”的右上角，也處于規(guī)劃的新CBD核心區(qū)5公里生活圈內(nèi)。 朝青板塊10年歷史 俗話說“十年磨一劍”，朝青板塊也正冥冥中印證了這一道理。從2000年初期CBD中央商務(wù)區(qū)的初步規(guī)劃到2010年的東擴(kuò)方案確定差不多經(jīng)過了10年時(shí)間，朝青板塊伴隨著中央商務(wù)區(qū)的萌發(fā)、發(fā)展、成熟、升級(jí)也歷經(jīng)等待、調(diào)整、升溫、提速的發(fā)展過程。 2000年，北京市決定成立商務(wù)中心區(qū)建設(shè)聯(lián)席會(huì)議和商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)用以推動(dòng)朝陽區(qū)國貿(mào)為中心的3.99平方公里的中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)。此時(shí)的朝青板塊尚未看出開發(fā)跡象。 2003年后的朝青板塊開始重視板塊內(nèi)的立體發(fā)展和區(qū)域間板塊的協(xié)作帶動(dòng)功能。區(qū)域內(nèi)朝陽路、西大望路等交通逐步改善，板塊內(nèi)部交通網(wǎng)也在拓寬、優(yōu)化。板塊最終打通了與周邊的交通網(wǎng)通路。 2005年前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)升溫，CBD的概念開始蔓延，商務(wù)區(qū)影響力逐步擴(kuò)散。但僅有少數(shù)的開發(fā)企業(yè)將目光投向朝青板塊，也未形成以點(diǎn)帶面的局面。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套沒得到根本改善。但板塊的朝陽北路和青年路直接貫通燕莎、國貿(mào)、京廣等高檔寫字樓密集區(qū)，并依靠朝陽公園板塊，相望CBD中央商務(wù)區(qū)，其獨(dú)特的地理特征逐漸受到市場(chǎng)的關(guān)注。 2006-2009年的三年時(shí)間是朝青獲得較大發(fā)展的時(shí)期。區(qū)域內(nèi)商業(yè)大幅放量，三年時(shí)間從10余萬平米擴(kuò)充至09年近100萬平米，板塊內(nèi)商業(yè)配套氛圍逐步成熟。 地鐵6號(hào)線的貫通，將區(qū)域交通延展寬度提升一個(gè)檔次。同時(shí)，板塊內(nèi)星河灣、天鵝灣、珺峰、公園1872等高檔樓盤領(lǐng)跑市場(chǎng)，07年后形成大規(guī)模的置業(yè)居住流向，朝青板塊也成為市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)。 2010年CBD東擴(kuò)后，朝陽公園和西大望路形成的“大十字”仍將以商業(yè)體態(tài)為主，東擴(kuò)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的住宅組團(tuán)靠近東四環(huán)，與朝青板塊毗鄰。如何吸納商務(wù)區(qū)新增居住需求，打造商務(wù)區(qū)東擴(kuò)后的居住生活配套區(qū)成為區(qū)域發(fā)展重點(diǎn)。而朝青板塊的區(qū)位近、發(fā)展持續(xù)性等優(yōu)點(diǎn)是其成為未來CBD居住板塊的首選。 1、CBD東擴(kuò)后引發(fā)的居住需求、投資需求巨大 置業(yè)需求主體不僅僅包括國內(nèi)，還包括國外總部機(jī)構(gòu)主體及相關(guān)人員。調(diào)查顯示，城市中央商務(wù)區(qū)的新興一般會(huì)帶來30%以上的強(qiáng)勁居住需求?，F(xiàn)今的朝青板塊的樓盤入市更多以高檔住宅為主，且推盤面積趕不上需求總量。后期隨著中央商務(wù)區(qū)東擴(kuò)的帶動(dòng)，置業(yè)人群將更豐富，需求還會(huì)向中低檔樓盤移動(dòng)，進(jìn)一步會(huì)拉升普通住宅整體價(jià)格水平。 如果與原有CBD區(qū)域?qū)Ρ瓤梢钥闯?，此區(qū)域潛在價(jià)值未來將與東三環(huán)看齊，目前朝青板塊內(nèi)樓盤有大部分位于15000-20000元/平米左右，長期來看整體市場(chǎng)升值空間巨大。 2、區(qū)域交通環(huán)境將有較大改善 在青年路設(shè)立站點(diǎn)的6號(hào)線將連通東部的管莊區(qū)域，西部的朝陽公園區(qū)域，甚至?xí)⑽搅U(kuò)展到6號(hào)線途徑的北京二、三環(huán)房價(jià)高壓內(nèi)城區(qū)。如果交通時(shí)間縮短為40分鐘內(nèi)，置業(yè)意向同樣也會(huì)有不同程度轉(zhuǎn)向到朝青板塊。 同時(shí)，朝陽北路和青年路均在改善，屆時(shí)燕莎、國貿(mào)、京廣區(qū)域的從業(yè)人員也會(huì)將朝青做為置業(yè)方向。 3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套正迅速豐富 國際創(chuàng)展中心、財(cái)滿街以及韓show、白云廣場(chǎng)、青年匯都將升級(jí)區(qū)域商業(yè)服務(wù)體系。區(qū)域內(nèi)的居民的聚集都將對(duì)于品牌商家入住、商業(yè)氣氛的活躍帶來推動(dòng)作用。 4、區(qū)域居住功能區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 相比較更遠(yuǎn)的管莊、姚家園板塊，朝青板塊則更具區(qū)位優(yōu)勢(shì)。不僅在于先發(fā)的居住、商業(yè)優(yōu)勢(shì)，更在于其距離交通要點(diǎn)、朝陽商務(wù)區(qū)較近的區(qū)位特征。 5、樓盤產(chǎn)品特性符合需求 朝青板塊也正因其開發(fā)較新的緣故，產(chǎn)品外立面均比較新穎、現(xiàn)代，區(qū)域規(guī)劃組團(tuán)設(shè)計(jì)更為科學(xué)，生活便利性增加。而調(diào)研顯示在此置業(yè)人群年齡普遍在23-40之間，需求特性與產(chǎn)品匹配度很高，也會(huì)吸引較多客戶。 區(qū)域發(fā)展不足 朝青板塊雖日益獲得市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)可，但仍不可忽視幾個(gè)環(huán)節(jié)。比如： 1、區(qū)域內(nèi)短期交通問題仍比較大，板塊交通線路優(yōu)化過程仍會(huì)帶來3左右的交通不暢期；2、區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量很大，但與形成成熟社區(qū)的商業(yè)配套服務(wù)品質(zhì)尚有差距，需要3-5年的市場(chǎng)積累；3、區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源不足，相關(guān)配套發(fā)展有些緩慢，如長期居住需加以考慮。 |
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