王達(dá) 最高人民法院行政審判庭

    土地使用權(quán)是憲法確定的私有財產(chǎn)權(quán)，《物權(quán)法》也將土地使用權(quán)作為用益物權(quán)予以明確保護(hù)。那么在涉及對這種私人財產(chǎn)權(quán)的征收、征用、拆遷時，就應(yīng)當(dāng)考慮補(bǔ)償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，對土地使用權(quán)是否補(bǔ)償、如何補(bǔ)償，出現(xiàn)了一些爭論。在審判實踐中，有關(guān)土地使用權(quán)的補(bǔ)償糾紛也時有發(fā)生，甚至矛盾激化，影響了社會的穩(wěn)定。有人主張，拆遷只是對房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對土地進(jìn)行補(bǔ)償，在面對城市房屋拆遷過程中的土地使用權(quán)的補(bǔ)償糾紛時，理論上如何認(rèn)識，實務(wù)上如何處理？就此，本文試從法理上探究并還原土地使用權(quán)的應(yīng)然屬性，這樣，有關(guān)問題便可迎刃而解了。

我們可以得出這樣的結(jié)論，土地使用權(quán)是一項獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)，那么對土地的使用就必須依據(jù)所有權(quán)法律規(guī)范，遵守商品流轉(zhuǎn)關(guān)系的一般原則，即等價有償原則和有償轉(zhuǎn)讓原則。因此，拆遷應(yīng)當(dāng)對土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。

城市房屋拆遷的目的是實現(xiàn)國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)因素，無論是從法理還是從我國現(xiàn)行法律制度來看都是不容置疑的。有學(xué)者比較了中國和德國的土地使用權(quán)證發(fā)現(xiàn)，兩者最大的不同并不在于土地使用權(quán)證和房產(chǎn)登記證是否合一，而是在于兩者記錄的內(nèi)容有所差異：中國的土地使用權(quán)證上記錄的是土地面積和住房居住面積或建筑面積，而德國地籍簿并未直接注明住房居住面積或建筑面積，而是記錄了土地面積和土地使用權(quán)的比例。這個細(xì)微的技術(shù)差別卻使得兩國土地使用權(quán)的價值有著天壤之別。如果說我國將來借鑒德國的做法推進(jìn)起來難度較大，那么對土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)牧炕M(jìn)行技術(shù)上的改進(jìn)，以使其盡量符合土地的市場價值，也許是我們應(yīng)該努力的一個方向。因此在拆遷中應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人失去的每一項獨(dú)立的物權(quán)。

因此不管是劃撥的土地還是有償獲得的土地，拆遷人都要先按照出讓的土地市場價進(jìn)行評估，然后根據(jù)評估報告確定相應(yīng)的補(bǔ)償金額。一般而言，劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)在取得成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。土地出讓金有市場定價和相對低廉的政府定價兩種。在拆遷補(bǔ)償中，如果是劃撥土地，則國家拿走較低標(biāo)準(zhǔn)的政府定價之后，剩下的部分應(yīng)補(bǔ)償給被拆遷人，即被拆遷人應(yīng)取得市場價與政府定價的差額。行政機(jī)關(guān)和人民法院在實際工作中應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》和《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定充分考慮對劃撥土地的補(bǔ)償。