廣東省廣州市地方稅務(wù)局
關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題處理指引（續(xù)二）的通知
穗地稅函[2010]170號(hào)

2010-08-27

局屬各單位：
　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)187號(hào)文）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)220號(hào)文）規(guī)定，現(xiàn)編發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題處理指引：
　　一、土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)問(wèn)題
　　土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
　　原《關(guān)于印發(fā)<廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法>的通知》（穗地稅發(fā)[2005]106號(hào)）第二章第四條第二款“收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)：
　　1.以預(yù)售方式出售商品房的，以實(shí)際取得預(yù)售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)；
　　2.以分期付款方式出售商品房的，以每期實(shí)際取得收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)；
　　3.以銀行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和銀行貸款的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)；
　　4.以其他方式出售商品房的，以實(shí)際取得售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)”規(guī)定停止執(zhí)行。
　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)問(wèn)題
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
　　原《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)）第二條第六款“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未足額付款但已取得發(fā)票的工程質(zhì)量保證金，按不超過(guò)建設(shè)工程款5％的比例計(jì)算扣除。其他未付款雖已取得發(fā)票的，但在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除”規(guī)定停止執(zhí)行。
　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除問(wèn)題
　?。ㄒ唬┴?cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙痤~機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和5％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
　?。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
　　全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按以上方法扣除。
　　上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定比例執(zhí)行。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。
　?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，已計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
　　原《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)）第四條第一款“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有發(fā)生利息費(fèi)用，即利息支出為零，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用《實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％計(jì)算扣除”規(guī)定停止執(zhí)行。
　　四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)扣除問(wèn)題
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
　　原《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)）第三條第一款“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于逾期開(kāi)發(fā)而向國(guó)土部門(mén)補(bǔ)繳土地閑置費(fèi)并取得相應(yīng)的財(cái)政專(zhuān)用收據(jù)的，按《實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）項(xiàng)‘取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用’計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付金額”規(guī)定停止執(zhí)行。
　　五、拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按187號(hào)文第三條第（一）款“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定”確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
　　（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按187號(hào)文第三條第（一）款規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
　?。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑證計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
　　原《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)）第一條“關(guān)于以房產(chǎn)補(bǔ)償被拆遷方土地增值稅的計(jì)算問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃和建設(shè)部門(mén)的要求進(jìn)行拆遷改造，以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷方的，對(duì)補(bǔ)償面積相等的部分，以該房產(chǎn)的建筑安裝成本價(jià)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入；對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分，根據(jù)187號(hào)文第三條第一項(xiàng)的規(guī)定，按下列方法和順序確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)補(bǔ)償給被拆遷方的房產(chǎn)成本為該房產(chǎn)的建筑安裝成本，上述補(bǔ)償給被拆遷方的房產(chǎn)成本，計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，允許加計(jì)扣除”規(guī)定停止執(zhí)行。
　　六、以上第一條至第五條適用于2010年5月19日以后發(fā)出清算通知書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目。2010年5月18日以前發(fā)出清算通知書(shū)尚未完成清算審核的，不作追溯調(diào)整。
　　七、對(duì)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目確認(rèn)分期項(xiàng)目問(wèn)題
　　對(duì)于分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合下列情形之一的，應(yīng)視為分期項(xiàng)目：
　?。ㄒ唬┩婚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以分期銷(xiāo)售形式開(kāi)發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項(xiàng)目的；
　?。ǘ┩婚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明的。
　　八、對(duì)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目確認(rèn)清算單位問(wèn)題
　　對(duì)于分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目作為清算單位。如分期項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件但未清算的，清算時(shí)應(yīng)將符合清算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個(gè)清算單位。
　　九、分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，部分分期項(xiàng)目已辦理核定征收，其余分期項(xiàng)目不符合核定征收條件的，清算時(shí)如何計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題
　　對(duì)于能夠按各分期項(xiàng)目土地面積劃分清楚的，直接分?jǐn)偢鞣制陧?xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；
　　對(duì)于不能直接按各分期項(xiàng)目土地面積劃分清楚的，應(yīng)按照下列方法和順序計(jì)算分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：
　?。ㄒ唬┌次辞逅惴制陧?xiàng)目和已按核定征收方式清算分期項(xiàng)目之間土地面積比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；
　?。ǘ┌次辞逅惴制陧?xiàng)目和已按核定征收方式清算分期項(xiàng)目之間建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
　　十、分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算單位扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偡椒ㄒ恢滦詥?wèn)題
　　分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目各清算單位扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致性。
　　十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如何確認(rèn)已竣工驗(yàn)收問(wèn)題
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的，應(yīng)視為已竣工驗(yàn)收：
　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)有關(guān)政府部門(mén)備案；
　　（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明。
　　十二、對(duì)于以下合作建房形式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，如何確認(rèn)有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目金額問(wèn)題
　?。ㄒ唬┮环匠龅?、一方出資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營(yíng)企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。
　　對(duì)于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按“187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入，對(duì)于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按“187號(hào)文”第三條第一項(xiàng)分別確認(rèn)收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。
　?。ǘ┏龅胤揭酝恋厥褂脵?quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價(jià)入股，成立合營(yíng)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的；2.按銷(xiāo)售收入一定比例提成或提取固定利潤(rùn)的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。
　　對(duì)于上述合營(yíng)企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對(duì)于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得收入。
　　根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第六條規(guī)定，對(duì)于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，成立合營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)征收土地增值稅。