一、 我國養(yǎng)老市場概況
（一）、中國養(yǎng)老產業(yè)背景分析
據統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經達到1．43億，超過了總人口的11％。據預測，2030年我國的老年人口將達2．48億，2050年將達4．37億，屆時老年人口的比重將達到總人口的31．2％，也就是說每3到4個人當中，就會有一個是老年人。
聯合國將“60歲以上人口占總人口比例10%，或65歲以上人口占總人口比重達到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，我國在90年代末就已進入老齡化社會。2007年底全國60歲以上人口達到1.53億人，占人口總數的11.6%。
我國老齡化基本情況是：老年人口基數大，老年人口增長速度快，高齡化趨勢明顯。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一。
隨著我國老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問題是事關公平與穩(wěn)定的重大社會問題。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問題，將無法集中高效使用有限的社會優(yōu)質勞動力資源，直接影響到國民經濟的可持續(xù)發(fā)展。會給政府帶來沉重的負擔，嚴重影響社會的發(fā)展與進步。
?。ǘ?、養(yǎng)老產業(yè)已成為蘊含萬億商機的朝陽產業(yè)
養(yǎng)老產業(yè)，也稱“銀色產業(yè)”，是以產品消費對象的指向性類群作為界定的依據和標準，從第一、二、三產業(yè)派生出來的新興的綜合性的特殊行業(yè)，是專門為老年人生產和提供產品和服務，滿足老年人衣食住行各方面需求的各行業(yè)的集成或集合。
從2005-2007年，國家連續(xù)三年提高企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金，企業(yè)月人均養(yǎng)老金從714元提高到963元。根據計劃，2010年企業(yè)退休人員平均月養(yǎng)老金將超1200元。統(tǒng)計數字表明，老年人口的總年收入在3000億-4000億元人民幣之間，這些收入包括他們的養(yǎng)老金、來自于再就業(yè)的收入，以及親戚和朋友的贈與。從2025到2050年，預計老年人的潛在購買力將高達5萬億元人民幣。與老年消費群體巨大的需求相對應的是我國老齡產業(yè)市場的冷清。目前市場上適合老年人特殊需求的各種產品寥寥無幾，老年用品市場發(fā)展滯后。這一巨大的消費市場正在吸引著越來越多的創(chuàng)業(yè)者的加入。
專家指出，養(yǎng)老產業(yè)是個龍頭產業(yè)，不僅能夠帶動老年用品、餐飲、醫(yī)療、房地產等產業(yè)，而且對上下游產業(yè)如建筑、鋼材、水泥、機械、彩電等行業(yè)具有顯著的經濟帶動效應。僅以養(yǎng)老床位測算，按照國際通行的5%老年人需要進入機構養(yǎng)老標準，我國至少需要800多萬張床位，而現在只有約250萬張，缺口達550多萬張。以平均每張床位6萬元的建設成本，光床位建設就有3000億元的市場空間。再加上康復設施、培訓基地等，還可拉動至少1500億元的投資。
?。ㄈ?、我國現有的養(yǎng)老模式
如前所述，面對我國如此巨大的養(yǎng)老產業(yè)空間，研究一下中國老年人生存現狀、現有的養(yǎng)老模式類型、以及各自的特點，更重要的是老年人對各種養(yǎng)老模式的需求意向等等，對于更好地把握養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展方向，占得養(yǎng)老市場先機顯得十分重要。
1、中國老年人生存現狀。調查顯示，越來越多的老年人不再依靠“養(yǎng)兒防老”，而是依靠社會養(yǎng)老保險。據了解，城市老年人退休金年平均收入從2000年的7392元提高到2006年的11963元，平均年支出為10028元，其中由自己承擔的醫(yī)藥費平均885元。而在養(yǎng)老保障的選擇上，超過半數的城市老年人把參加社會養(yǎng)老保險作為養(yǎng)老意愿首選，而優(yōu)先選擇依靠子女養(yǎng)老的比例由52.3％降至18.4％，城市空巢老人家庭達到49.7％ 。
相對于少數在機構養(yǎng)老的老年人，居家養(yǎng)老的是絕大多數。當由家庭成員無法承受全部或部分老年人照料服務時，必然期待著社會及社區(qū)提供照料服務和指導，以彌補家庭照料功能的不足或缺失。城市老年人對熱線服務、老年飯桌等服務的需求分別上升了6.1和3.5個百分點?？墒悄壳拔覈鐓^(qū)服務和社區(qū)照顧的發(fā)展狀況并不樂觀，調查表明，城市社區(qū)居委會中，有老年人活動場地的占66％，城市社區(qū)提供老年人飯桌或送飯服務的覆蓋率僅為19.5％。
2、養(yǎng)老模式種類。于本人的了解，中國養(yǎng)老模式大概可以分為以下幾種：家庭養(yǎng)老、機構養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老。這是我國目前三種基本的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會的養(yǎng)老模式。
家庭養(yǎng)老
崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長的主導地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性?，F代社會的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負擔加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結構的變化而逐步向社會養(yǎng)老過渡
機構養(yǎng)老
機構養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機構（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、臨終關懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機構，其日常管理均要嚴格。機構養(yǎng)老是我國重要的養(yǎng)老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。
社區(qū)居家養(yǎng)老
社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個社區(qū)建立養(yǎng)老護理服務中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療護理以及心理咨詢，并由服務中心派出經過訓練的養(yǎng)老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務服務和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務。所以，有人說：社區(qū)居家養(yǎng)老是一個無圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務相對于機構養(yǎng)老，更為適應我國老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務的新路子。
3、老年人對機構養(yǎng)老模式的需求意向
調查顯示，我國愿意選擇機構養(yǎng)老的老人占總數的9％－10％。據一項調查顯示，約有12.7％（25萬人）的北京老年人表示愿意到養(yǎng)老機構安度晚年，這個不算小的數字，反映出中國人養(yǎng)老的心態(tài)正在發(fā)生著變化。就目前中國現狀而言，基本可以假定我國愿意選擇機構養(yǎng)老的老人占總數的10％，如此可根據目前的養(yǎng)老市場以大概測算，機構養(yǎng)老的市場份額為千萬億左右。
二、我國養(yǎng)老機構的現狀
（一）、我國現有養(yǎng)老機構分類
按照不同的分類標準，可將我國現有的養(yǎng)老院分為多種類型。按照投資方可分為：公辦養(yǎng)老機構，集體養(yǎng)老機構，民辦養(yǎng)老機構，公辦私人承包經營養(yǎng)老機構，外資養(yǎng)老機構等等。按照規(guī)模和級別可分為：高端養(yǎng)老機構，中端養(yǎng)老機構，低端養(yǎng)老機構等等。按照專業(yè)方向可分為：醫(yī)療康復護理養(yǎng)老機構，普通服務養(yǎng)老機構，綜合性服務養(yǎng)老機構。
根據本人研究需要，綜合多種分類標準，將養(yǎng)老機構分為：高端綜合型養(yǎng)老機構，中低端普通型養(yǎng)老機構，專業(yè)護理養(yǎng)老機構。具體來說，高端綜合養(yǎng)型老機構包括各種投資主體（公辦、民辦、集體、企業(yè)、外資）投資興建的提供全方位服務的老年公寓、養(yǎng)老托老院、養(yǎng)老基地、老年社區(qū)等等。中低端普通型養(yǎng)老機構包括各種投資主體興建的提供基本養(yǎng)老服務項目和設施的社會福利院、養(yǎng)老院、敬老院等等。專業(yè)護理型養(yǎng)老機構包括各種醫(yī)療機構、投資實體以其專業(yè)醫(yī)療護理服務為主興辦的康復護理機構，療養(yǎng)基地等等。
（二）、我國各種養(yǎng)老機構的現狀
我國現在各種養(yǎng)老機構的特點
針對本人所分的高端綜合型養(yǎng)老機構、中低端普通型養(yǎng)老機構、專業(yè)護理型養(yǎng)老機構，現將各自的現狀作如下概述。
高端綜合型養(yǎng)老機構大多為有一定資金實力，管理經驗的政府單位，民營單位，外資單位所投資興建的盈利性或示范性養(yǎng)老機構。其優(yōu)勢主要表現在：雄厚的資金實力，特殊的政策支持，豐富先進的管理經驗，配備先進完善的養(yǎng)老設施，能夠提供多種高檔的特色服務，頗具地理優(yōu)勢的環(huán)境和廣大的占地面積。劣勢主要表現在：該種機構數量少，缺乏價格競爭優(yōu)勢，入住率低，投資規(guī)模大，收益周期長，盈利率低等等。服務對象：政府高級退休干部，享受國家政策補助的專業(yè)人士，個人或其子女有較高收入的富裕階層，有在國外留學就業(yè)的子女的老年人群，在國內留學工作的外籍人員的老年父母等等，總體來上說是具有較高收入且養(yǎng)老觀念先進的老年人群。
中低端普通型養(yǎng)老機構大多為執(zhí)行政策要求的政府單位、企業(yè)單位、集體單位和具有投資意愿的民營實體或私人所興建的福利性或盈利性養(yǎng)老機構。其優(yōu)勢主要表現為：具有政策支持，資金投入少，頗具價格優(yōu)勢，管理簡單易行，運營成本低等等。其劣勢主要表現為：該種機構數量遠不能滿足市場需求，服務項目少質量差，資金實力薄弱，組織管理混亂，缺乏精神方面的服務，設施簡陋，經營場所面積狹小、環(huán)境差，盈利水平低（有些政府單位并不以營利為目的）等等。服務對象：政府或集體的社會福利對象，企業(yè)退休職工，中低收入者，另外大都具有的自理能力。
專業(yè)護理型養(yǎng)老機構大多為醫(yī)療機構，相關專業(yè)機構所投資的營利性養(yǎng)老機構。其優(yōu)勢主要表現為：具有一定的資金實力，豐富的管理經驗，專業(yè)的服務技術，頗具專業(yè)和特色的服務水平和項目，具有特殊的客戶群體，相對完備的設施和適當的場地，客源相對豐富且盈利狀況好等等。其劣勢主要表現為：機構數量少，專業(yè)要求高，客戶群體特殊，資金投入大，價格優(yōu)勢低等等。服務對象：具有一定經濟實力且患有疾病的自理能力低的老年人群。
整體上來說，從投資角度來看我國養(yǎng)老機構具有投資大、風險大、長效微利的特點，發(fā)展初期特別需要政策法規(guī)支持。另外，從滿足市場需要的角度看，我國各類養(yǎng)老機構數量不足，服務差別大，資源配置不合理。
2、我國養(yǎng)老機構的發(fā)展現狀
總體來說現在全國養(yǎng)老機構缺口較大，機構養(yǎng)老資源總量不足的同時，目前有限的機構養(yǎng)老資源還沒有得到充分利用，配置不合理，浪費嚴重。
以河南省為例，全省社會辦養(yǎng)老機構211家，床位4.4萬張，入住老年人2.23萬人。河南全省養(yǎng)老床位僅是老年人口總數的0.77%，遠低于發(fā)達國家5%~7%的水平，也達不到全國0.84%的平均水平?？梢哉f，養(yǎng)老產業(yè)還有較大的缺口。
目前政府經營的國有福利性社會福利院和集體共有性福利院，基本上只接收“三無”老人、五保戶老人，只有極少數福利性社會福利院開展了自費代養(yǎng)項目。而由私人競標承租的民營性質社會福利養(yǎng)老機構充分借鑒國企改革的成功經驗，采取承包、聯合、兼并、租賃、托管、合資合作和股份制等多種形式，調動多方面的社會資源積極參與和興辦養(yǎng)老事業(yè)，逐步實現新的經營方式。社會福利院的人事管理自主權進一步擴大，實行法人實體化管理。把福利事業(yè)作為產業(yè)來辦，普遍建立起公平競爭機制和規(guī)范化的市場化運行機制，取得了較好的經濟效益和社會效益。
?。ㄈ?、我國養(yǎng)老市場對養(yǎng)老機構服務的需求與供給矛盾
1、我國養(yǎng)老市場對養(yǎng)老機構服務的需求
據調查我國養(yǎng)老市場上，對于有意進入養(yǎng)老機構的老年群體對養(yǎng)老機構服務的需求可概括為：因空巢現象的存在，所以老年人有消除孤獨寂寞，尋求心理安慰和歸屬感的需求。因有些患有慢性病，比如癱瘓、老年癡呆等的老人，而家庭成員又無法承受全部或部分老年人照料服務，所以存在彌補家庭照料功能的不足或缺失的需求。因老年人大多身體抵抗力下降，經常易患病，所以有醫(yī)療保健，學習養(yǎng)生知識，加強體育鍛煉的需要。因體力下降，生活自理能力不同程度喪失，所以有獲得生活照顧，甚至特別護理的需要。因生理，體力，等等各方面的心理壓力，有些老年人有獲得心理慰藉，精神關懷的需要。因老年群體大多失去工作或勞動的機會，所以有排遣閑暇時間，獲得心理成就感的需要。因生理、疾病、住宿飲食習慣的特殊性等原因，所以有一定條件要求的住宿飲食需要。因收入水平有限，有適當生活花費的限……
總體上來說，老年人需要機構的生活照照料、適當的生活設施、心理和精神上的關懷、醫(yī)療保健服務，文體娛樂活動等等多方面的服務項目，但是也需要有適當的差異性服務、都能夠擔負的服務費用，簡單地說就是完善的、個性化的、適當價格的服務。
現實中的需求與供給矛盾
從第三部分養(yǎng)老機構的現狀和上面養(yǎng)老需求的對比中不難發(fā)現我國目前養(yǎng)老市場對養(yǎng)老機構服務的需求與供給存在著很大的矛盾。大致表現為：老年人需要的諸多高質量的、全方位的服務項目和設施，高端養(yǎng)老機構能提供，但是價格過高，大多數人不能承受，入住門檻高；中低端養(yǎng)老機構價格雖然普遍都能接受，但服務質量差項目少，場所設施簡陋，不能滿足服務需求；專業(yè)養(yǎng)老機構雖然服務技術專業(yè)，但是服務對象特殊，價格過高，遠不能滿足市場要求。另外，養(yǎng)老機構投入大，周期長，盈利低，政策支持乏力，故而許多社會資金不能有效地進入頗具市場潛力的養(yǎng)老產業(yè)。
其實，這些矛盾也正是我國養(yǎng)老產業(yè)不能快速有效發(fā)展的根源，所以要想發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，改變目前落后的養(yǎng)老結構，推動養(yǎng)老事業(yè)的變革，除了發(fā)展經濟，提高人民收入水平，完善社會保障制度，提供政策支持外，還應對當前養(yǎng)老機構的準入制度進行調整，使投資主體多元化，更重要的是要依據當前我國養(yǎng)老市場的國情，使養(yǎng)老機構中的服務項目不斷完善和豐富，服務人員素質全面提高，經營和管理體制提升，機構運作模式進行創(chuàng)新。
三、創(chuàng)建大眾化的高端養(yǎng)老機構的構想
?。ㄒ唬?構想的由來
面對當前我國養(yǎng)老產業(yè)所存在的矛盾，如何通過養(yǎng)老機構的發(fā)展與創(chuàng)新，使之能夠在我國養(yǎng)老事業(yè)上發(fā)揮最大的作用，顯得十分重要和緊迫。從現在的養(yǎng)老市場趨勢和養(yǎng)老機構的供需矛盾中來看，提高養(yǎng)老機構的服務質量，增加服務項目，提高養(yǎng)老場所的設施完備程度，健全經營管理制度，提高服務人員素質等等已成為我國養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的必然出路，如此養(yǎng)老機構的建設就必須走高端化發(fā)展的道路。然而面對老年人口眾多，經濟水平普遍不高，政策支持力度不夠，高端養(yǎng)老機構投入大、周期長、盈利水平低的現實，似乎高端化發(fā)展的道路是很難走下去的。
在此種境地之下，難道就不能開辟出一條創(chuàng)建大眾化的高端養(yǎng)老機構的道路，來解決這些矛盾嗎？這種大眾化的高端養(yǎng)老機構應該是，能夠滿足大多數老年群體的養(yǎng)老需要，也即大多數人都能住得起，并且還能滿足不同消費階層的服務要求，同時盈利水平也相對較高，能使現有養(yǎng)老機構實現優(yōu)劣互補的、獨特的創(chuàng)新型老機構。
（二）、尋求實現構想的運作模式
創(chuàng)建大眾化的高端養(yǎng)老機構的構想，對于解決但前的養(yǎng)老市場的矛盾十分有利，其商業(yè)價值巨大，經濟前景美好，社會意義深遠。然而這一個以現在的經驗眼光來看，簡直是妄想的機構構想，如何才能實現呢?似乎它只是一個美好的卻無法實現的烏托邦式的機構。
果真如此嗎？從服務角度考慮，如果以提高服務特色，增加服務項目等方面尋找實現這種構想的突破口，難度頗大，且效果也不可能會太明顯。所以只有從高端養(yǎng)老機構運作模式的角度尋找出路。如果創(chuàng)造出一種創(chuàng)新型的養(yǎng)老機構運作模式，應該可以實現這一夢想。那么這種運作模式就必須解決沒有特殊政策之下，高端養(yǎng)老機構的高成本和消費群體的低經濟能力這一主要矛盾。既然是矛盾，那么它就是既對立又統(tǒng)一的，在對立的基礎上必有統(tǒng)一的趨勢和可能性。在此，本人在對養(yǎng)老市場充分的分析和把握之后，提出了一種獨特的運作模式，可以很大程度上解決這一矛盾。為方便稱呼，所以本人將其命名為至善模式
?。ㄈ⒅辽颇Ｊ娇偸?br>
至善模式是一種針對如何實現大眾化的高端養(yǎng)老機構構想的養(yǎng)老機構運作模式，以化解高端養(yǎng)老機構的高成本和消費群體的低經濟能力的這一主要矛盾為要務。其側重點是養(yǎng)老機構運作模式的創(chuàng)新，而不是服務特色的凸顯，但在模式創(chuàng)新的同時并不忽視服務特色的提升。主要原則是：高效組合，優(yōu)劣互補，資源共享。主要特點是：低門檻入住，差異化服務，資源共享和利用最大化，規(guī)模高盈利。
理論上的合理性在于：不同的收入水平、不同生活需求、不同自身條件的人群，可以在一定的區(qū)域內各取所需，各行其是，共存、共處、共容地和諧生活，也即和諧社會。所以該機構可總體描述為：一個容納不同收入階層和不同需求的老年人群，各取所需，各行其是，有差異地共同享用現有的資源，并且和諧相處的小型老年社會，可形象地稱之為——小型老年城。
基于該模式的目的和特點，它所實現的養(yǎng)老機構的類型、客戶對象、核心競爭力和發(fā)展趨勢可如下所述。機構類型是一個以服務內部客戶為主，兼顧滿足外部客戶的需求的半封閉式的養(yǎng)老機構。它的客戶對象是有一定經濟水平的大多數愿意到高端機構養(yǎng)老的老年人群，以及一部分以居家養(yǎng)老且有意到機構消費的老年人群。機構核心競爭力：低門檻入住、充分差異化服務、滿足大多數人需求、共享高檔次的服務資源、比一般高端機構較高的盈利、規(guī)模經濟效應等等。從該運作模式的原則和特點來分析，這種機構的發(fā)展趨勢必然是走向規(guī)?；仓挥幸?guī)模的不斷擴大，才能更大程度上實現更充分的差異化，資源共享的最大化，從而獲得更高的收益，也就是所謂的規(guī)模經濟。
在此重申：文中要說的運作模式只是概要性的描述，重在敘述大概運作步驟，確定其基本的運作原則，提醒需注意的問題。若要真正實現這種運作模式，還需進一步的詳細化、具體化、標準化操作。
四、實現構想的運作模式詳述
?。ㄒ唬⒁话沭B(yǎng)老機構的運作模式
在說至善模式之前，有必要大概說一下其他高端綜合型養(yǎng)老機構的運作模式。大多數高端養(yǎng)老機構大都采取提供高質量、多種類的服務項目，同級別床位費用包含住宿餐飲，且大多數服務項目費用過高，也即差異性不夠充分，以至于高端養(yǎng)老院的入住門檻過高，入住率低，資源浪費?，F有的養(yǎng)老院大都采取，同一級別收費，同檔次，同地位共同享有現有的服務項目，差異化不夠充分，帶有強制性，缺乏個性化的服務方式，致使客戶自己喪失自主項選擇服務項目的權利。這樣，不僅造成了資源浪費，也使服務失去更強的個性化程度和操作的靈活度。
至善模式重在提高服務差異性程度，增強操作的靈活度，使服務更加個性化，提高入住率，減少資源浪費，進而獲得規(guī)模效應。如此，即使在沒有太多高端的消費客戶時，也不至于讓資源閑置，同時又顯得人性化，還能增加客源，提高了老年人集中度，排除老人群體的孤獨感。
?。ǘ?、至善模式運作詳解：
1、先將我國現有養(yǎng)老機構中所有存在的、所有檔次的服務項目進行歸結分類。分類標準為對內業(yè)務、對外業(yè)務、有老年人的、部分老年人的、可以差異化的、非必需的、可共享的、特殊化的等等。現分類如下：
第一大類為對內業(yè)務
A類、所有人必需且可差異化類型。主要是住宿、餐飲。
B類、部分人必需且可差異化類型。主要是生活護理、康復護理、臨終關懷、醫(yī)療援助。
C類、所有人非必需且可共享類型。主要是生活環(huán)境、基礎設施、生活服務、醫(yī)療保健、心理慰藉、文體娛樂、代購物品、養(yǎng)生講座、演出欣賞、老年課程、老年旅游、緊急援助、信息化管理，檔案管理等等（該類項目可以不斷豐富）。
D類、特殊化類型。高消費的文體娛樂項目、特殊的學習科目、個性化的服務要求、老年產品銷售、其他需收費的項目。
第二大類為對外業(yè)務
E類、部分人必需且可差異化類型。中長期家庭護理，鐘點式家庭護理，短期托老服務
F類、外部客戶的可差異化類型。機構外客戶開放的服務項目，對外部機構服務人員的護理培訓
2、將各種服務分類后，對各種不同的服務項目進行差異化收費。原則為對內的、必需的和特殊的項目進行差異化收費，對外的進行差異化收費，其余非必需且可共享的全部免費。最根本的原則：只要對最基本的住宿條件（以一個床位為單位）付費就可以入住該養(yǎng)老機構，其它服務項目和等級根據自己情況和機構要求自選。具體做法為:
?。?）、將A類中的住宿和餐飲分開，并按等級分別收費。
*住宿項目
將住宿條件分為多個級別，如六人間、四人間、二人間、單人間、一室一廳、兩室一廳、獨立公寓等等，每種宿舍的基礎設施都可根據級別分別配備，不同級別的宿舍劃分區(qū)域集中管理，住宿級別越高享受D類服務的條件越優(yōu)惠（可以采取免費、減價的策略），并且根據經營情況設定各種住宿級別的比例，然后根據住宿等級分別定價收費，但是與其他高端養(yǎng)老機構相比，同等級別的住宿費用（不含餐飲費），該機構的較高。同時，不同住宿級別在其他服務項目上享受的優(yōu)先條件不一，遵循高級別多優(yōu)待的原則。
*餐飲項目
實行點餐制，所需要的食物可以根據個人口味隨意點，也可以要求送餐（收費與否依具體情況），但是所點食物必須自己付費，機構保證質量可靠，品種豐富，定價合理。另外，用餐場所可以劃分幾種級別，讓相應住宿級別的專用，同時高級別的也可以在低級別場所用餐。當然每個人也可以在符合機構規(guī)定情況下，到機構外就餐。
(2)、將B類中的項目根據服務等級合理定價。如根據老年人的自理能力，將生活護理項目分為一級、二級、三級、四級，然后分別定價收費，該需求客戶可自由挑選服務級別。像康復護理、臨終關懷、醫(yī)療援助等這類項目都可以這樣規(guī)定，但是機構必須制定嚴格明確的服務標準或生活自理能力的標準。
(3)、將C類中的項目免費向所有人開放，服務資源最大化共享，但同時應注意高住宿級別客戶在這類項目中有優(yōu)待政策，也即優(yōu)先照顧高級別客戶。鑒于有些客戶由于身體原因或其它客觀原因，不能享用大部分的服務項目，可以以月為期，給與一定的資金補償，但該類補償額度較小。在此應遵循任何住宿級別人和服務項目都給予統(tǒng)一補償額度。另外，機構應根據具體情況制定相應的詳細標準。
(4)、將D類、E類、F類中的服務項目制定詳細的服務級別、服務標準和收費標準，并且嚴格管理，切實執(zhí)行，嚴格考核。同時，不同住宿級別的客戶、機構外和機構內的客戶，在消費此類項目時給與不同的價格優(yōu)惠措施。例如，最高級別住宿的客戶再購買機構所銷售的物品時，給與最大的價格優(yōu)惠，而機構外的客戶給與最小價格優(yōu)惠或無價格優(yōu)惠。
另外，D類項目因有些客戶的身體原因或其他主客觀原因，不能享用的項目，以月為期，對不同住宿級別客戶，以項目類別給與不同程度的資金補償。在此遵循高級別客戶、高收費項目給予高補償額度的原則。
(5)、將部分服務項目對外部客戶開放經營。在機構允許的條件下，將機構中的C類和D類服務項目有條件地對外部客戶開放，讓對機構服務項目有消費需求的機構外客戶得到滿足?？梢酝ㄟ^部分項目免費、其他項目收取門票費、設施使用費、場所進入費、服務費、觀看學習費等等各種形式的費用，對其進行市場化的經營。在此應遵循，內部客戶優(yōu)先于外部客戶被滿足的原則。
(6)、機構內所有入住客戶在機構內消費時，一律實行“一卡通制”。該卡出記錄客戶基本資料外，還記錄住宿級別、享受各項優(yōu)惠級別、月補償額度的等等。
(7)、說明。以上各種服務項目、服務級別、優(yōu)惠政策等都可以根據市場、客戶、機構檔次、經營狀況、發(fā)展需要等等具體情況，及時調整價格和付費方式，制定更低或更高的服務級別，增設或添加各種類型的服務項目。
3、模式操作中的解釋說明
(1)、住宿級別是享受各種服務待遇的主要依據，所以要特別詳細制定。不同的住宿級別在其他服務項目上和各種服務場所中，有不同的優(yōu)先優(yōu)惠待遇，遵循高級別可以享用低級別的一切待遇，但低級別不可享受該級別以上的待遇的原則。其目的是：鼓勵更多的人選擇更高級別的住宿條件，如此提高機構收入，保證盈利。
(2)、部分服務項目對外開放經營，但必須以優(yōu)先優(yōu)惠滿足內部客戶為前提。其目的是：吸引外部客戶進入機構消費，加強對外聯系，提高資源利用率，增加收益，同時更大程度上宣傳了機構，招攬了潛在的客戶入住，如此有利提高入住率。
(3)、在機構中養(yǎng)老的客戶在享受各種服務項目和各種服務場所時，比機構外客戶享有優(yōu)先優(yōu)惠待遇，也即在優(yōu)先滿足機構客戶的基礎上，對外部客戶進行適當的開放經營。此目的是:鼓勵更多的機構外人員入住該機構，以此增加入住率，提高收益。
(4)、機構中的服務項目可以隨著市場的變化，不斷的增加，不斷地進行特色化，同時不斷積極地吸收或借鑒其他各類養(yǎng)老機構的服務項目，以增加該機構的服務內容。如此是為了使機構不斷的適應市場變化，保持機構生命力和競爭力，并最終使這種經營的靈活性成為機構最大的服務特色。
(5)、機構中的服務項目可以根據情況不斷豐富，并準確細分類別，調整各項服務的補償額度。在調整補償額度時，遵循項目總數越多，每月每項補償越少的原則。
(6)、注意事項，在規(guī)劃各種服務級別、對外開放項目和收費標準時，一定要根據市場需求和盈利狀況，對各種級別、項目所占的比例作出詳細的研究，并且隨著變化及時調整比例大小。特別注意的是住宿級別的比例設定，因為他它是其它事項的根基！
4、輔助要求
（1）、制度保障。對服務項目制定詳細的標準，準確劃分服務級別，建立和完善各種相關制度，注重管理制度的創(chuàng)新。同時也可適當建立該機構的各項工作規(guī)范，或引進質量管理體系認證。
（2）、價格制定。價格的制定是實現服務差異化、機構盈利、激勵措施的關鍵，所以在制定價格時應該符合準確、詳盡、科學等等要求。在根據機構所在地的物價水平，運營成本、基礎設施條件配備、政府規(guī)定、盈利分析的基礎上，做出合理有利的各項服務的價格標準。
?。?）、服務人員素質。對所有服務人員進行嚴格挑選，進行崗前培訓，定期培訓，保證服務人員的素質大都符合既定要求。特別是專業(yè)服務項目的服務人員，要具備必要的從業(yè)資格認證。
?。?）、管理信息系統(tǒng)。建立完善的管理信息系統(tǒng)，是支持機構服務充分差異化的實現，各種信息資料的掌握和管理工作實施的關鍵。因此要特別建立專業(yè)部門，負責信息系統(tǒng)的建立、完善、維護和升級工作。
?。?）、其它輔助措施。根據市場環(huán)境變化的要求，或機構發(fā)展的要求，或服務對象的要求，及時建立和完善各項制度和措施。
五、機構盈利分析
1、盈利要點
按照服務項目的分類和模式運作的要求，模式中的盈利要點可歸結為：A類中的住宿和餐飲、D類項目、E類項目、F類項目、對外開放項目的收費。另外，需說明的是住宿等級的差別收費是其他一切差異化收費的依據，在此基礎上許多項目的收費存在不同的優(yōu)惠政策，所以住宿級別的劃分和收費價格的制定至關重要，在模式運作和盈利分析的過程中應慎重選擇。
住宿級別比例設置與價格制定
為避免因該模式入住門檻低，差異化程度高，選擇自由大，以致大量的低住宿條件客源的入住和大量的低服務項目的需求，致使該機構長期處于低營業(yè)收入狀態(tài)，最終致使機構虧損，所以在此遵循鼓勵高級別住宿和消費的原則。為了進行有針對性的盈利分析現舉例說明。假設一養(yǎng)老機構的住宿級別比例設置與價格制定如下表：
住宿級別
住宿條件
人數比例
單位價格（元）
優(yōu)惠補償率
低檔宿舍（38%）
六人間
20%
500
0
四人間
18%
700
5%
中檔宿舍（47%）
兩人間
18%
1000
10%
夫妻間
16%
1200
13%
單人間
13%
1400
15%
高檔宿舍（15%）
一室一廳
10%
1700
20%
獨立公寓
5%
2000
25%
注：表中“人數比例”表示每一級別人數占總人數比?！皢挝粌r格”按人數為單位?！皟?yōu)惠補償率”表示各種收費項目價格的優(yōu)惠率和未享用項目的補償額度占該項每月人均消費額的比率。
就該表格而言，看數據可知，該機構是以中檔客戶為主，低檔次之，高檔最少的策略。這樣做的原因有以下幾種：一遵循了社會消費階層的金字塔狀的分布規(guī)律，二有意擴大中檔客戶的比例兼顧了機構追求盈利的目的，三低檔客戶的限制約束了低端消費的過分膨脹。
還有，表中的價格和優(yōu)惠補償率的設定，有一定的自由度，完全可以根據機構的盈利狀況靈活把握，同時也可以作為刺激高檔消費的營銷手段。
盈利分析
以上面表格為例，現在假設有100人入住，計算該機構的收入如下：
固定收入=20*500+18*700+18*1000+16*1200+13*1400+10*1700+5*2000=105000
浮動收入=收費項目經營收入—優(yōu)惠補償總額
利潤=固定收入+浮動收入—經營總成本
總以上可看出，固定收入是機構盈利的根基，很大程度上保證了機構的基本費用支出，但盈利的高低取決于浮動收入的提高和經營成本的降低。如此，機構在運營的過程中，應多多增加入住率保證根基穩(wěn)固，在此基礎上，努力提高服務水平，招來外來顧客，運用營銷手段，激勵消費，同時降低成本，最終提高機構盈利率。
六、至善模式優(yōu)劣勢分析
該模式正確有效的運用關系到該機構的盈利狀況和生死存亡，關系到服務對象的切身利益和滿意度，關系到該模式的成敗。所以在該模式的運作過程中除了考慮到優(yōu)勢外，必須考慮到可能存在的弊端，以做到及時補充，修改。
?。ㄒ唬?、模式優(yōu)勢分析
1，對于任何一個老年人只要負擔起最低住宿條件的費用就可以進入該養(yǎng)老機構，并且免費享受許多高質量的服務項目，對客源的吸引力巨大。假如如一高端養(yǎng)老機構規(guī)定最低住宿條件為四人間的一張床位每月費用為500元。這時有一位月可支配資金為800元的老人甲，假如其一般情況下每月活費用為200——300，那么它就可以入住這一高端養(yǎng)老機構。并且可以享受C類服務項目中的生活環(huán)境、基礎設施、生活服務、醫(yī)療保健、心理慰藉、文體娛樂、代購物品、養(yǎng)生講座、演出欣賞、老年課程、老年旅游、緊急援助、檔案管理等等。
2、對于不同消費基層的老年人都可以根據自己的需要，挑選各自所需的服務項目。例如老人甲由于生病或殘疾需要護理服務，他可以根據自己自理能力程度選擇合適的護理服務。假定他選擇價格為300元的生活護理，并且又選擇了一個收費100元的學習項目，那他在該機構的總費用也就是1200左右。
3、養(yǎng)老機構在充分考慮各方條件的前提下，根據盈利狀況，可以制定各種收費項目和合理的價格，這樣在一定程度上保證了收益。并且可以將自己的所有養(yǎng)老資源利用最大化，吸引更寬年齡段的和有各種需求的老年人入住，如此提高了入住率，減少浪費。還有該養(yǎng)老機構還可以更進一步的擴大規(guī)模，提高檔次，具有很強的規(guī)模效應，發(fā)展?jié)摿薮蟆?br>
由于住宿費用是該機構的最低收入保證，所以提高入住率，提高住宿級別就是最主要的營銷方向和擴大受益的主要途徑。然而該模式中的部分服務項目對外部客戶開放經營、不同的住宿級別與內外部客戶享受不同的優(yōu)惠政策，可以更進一步的提高資源利用率，增加收入，同時宣傳、激勵更多的客戶選擇入住機構和選擇高級別住宿，這樣更有效地擴大收益。
5、與其他養(yǎng)老機構相比的優(yōu)勢分析?？傮w上來說，按照至善模式運作的高檔養(yǎng)老機構與其他養(yǎng)老院相比，具有各種該養(yǎng)老機構的優(yōu)勢，同時又很好的彌補各自的劣勢，真正做到了優(yōu)勢互補，而且也提高了養(yǎng)老機構的收益率，同時規(guī)?；粌H不是弊端反而成了其進一步發(fā)展的必然。
這種養(yǎng)老機構與高端綜合型養(yǎng)老機構相比，不僅同樣擁有各種完備的基礎設施，高質量多種類的服務項目，而且又彌補了后者因價格高而入住率低，資源浪費，效益低的弊端。與中低端普通型養(yǎng)老機構相比，不僅有同樣的入住率，而且環(huán)境、場地、設施更好，服務質量更高，服務項目更高。與專業(yè)護理型養(yǎng)老機構相比，不僅有同樣專業(yè)的護理服務和各項條件，而且客戶更多，規(guī)模更大，收益也不遜色。
6、總之，按照至善模式運作的高檔養(yǎng)老機構達能到低門檻入住，差異化服務，資源共享最大化的要求，并且經營方式更靈活，優(yōu)勢更多，規(guī)模更大，收益更高，前景更廣闊，適應了當前中國養(yǎng)老市場的需求。
（二）、模式劣勢分析
1、由于該模式入住門檻低，差異化程度高，選擇自由大，所以容易造成大量的低住宿條件客源的入住和大量的低服務項目的需求，致使該機構長期處于低營業(yè)收入狀態(tài)，最終致使機構虧損。
2、還有，由于該模式運作理念其實并不復雜，容易被模仿，以致眾多養(yǎng)老機構競相效仿，特別是現有養(yǎng)老機構轉化成本不太高，較易轉型，如此使競爭激烈化。
3、還有，該模式的養(yǎng)老機構建設成本高，運營成本也高，規(guī)?；内厔菝黠@，致使機構投入過大，資金緊張，且社會推廣進程慢。
4、由于該模式的差異化原則，造成機構入住客戶的等級差異過于明確，容易給客戶造成心理壓力和自卑感，不利于和諧相處，同時也給機構的管理工作做造成麻煩等等。
5、由于該機構大眾化的特點，容易造成消費者對機構的定位認識混亂，也即高檔消費者認為機構為中低檔機構，而低檔消費者認為機構為高檔的機構，最終兩種消費者都對之望而卻步。
6、其它劣勢有待發(fā)現……
?。ㄈ?、應對優(yōu)劣勢的策略
1、對機構中的優(yōu)勢，在經營的過程中要加大營銷和的宣傳的力度，是機構的優(yōu)勢真正顯現出來，讓廣大客戶了解機構的理出之所在。但是，也應注意宣傳的方式和尺度，不可言過其實，反而使優(yōu)勢成為劣勢。
2、對于低住宿條件客源的入住和大量的低服務項目的需求，要根據客源狀況和現實的盈利分析，準確把握好級別劃分、價格制定、補償比率、收費項目的數量、對外開放的項目程度等等。
3、對于該運作模式容易模仿的弊端，機構運作的過程中要充分把握模式的運作原則，把制度管理做細作全，是各種原則都融入到機構的管理過程中去，使之難以全部模仿。同時也不必過于擔心，因為不根據具體情況直接照搬的經驗是很難成功的。
4、由于該養(yǎng)老機構建設成本高，運營成本也高，規(guī)模化的趨勢明顯，所以在機構的產權設計上，應該采用股份制，使投資主體多元化，充分使用社會資金，同時也分散了風險。
5、因差異化過于明顯而是客戶心理產生不快的現象，除了在心理上給與安慰外，還應在制度設計上和操作過程中多下功夫，要讓高檔消費者感到物有所值，低檔消費者心安理得。
6、針對消費者對機構的定位認識混亂的問題，要做好機構的宣傳工作，打造機構形象，樹立品牌意識，構建機構文化，讓消費者認識到機構的特色之所在。
7、對于機構將出現的其它問題，在遵循機構基本運作原則的基礎上，靈活把握，隨機應變，做到具體問題具體解決。
七、大眾化的高端養(yǎng)老機構的前景和價值
1、發(fā)展前景
至善模式運作的大眾化高端養(yǎng)老機構成熟后，可以在其他現有的高端養(yǎng)老機構進行推廣，將現有的高端養(yǎng)老機構轉化成大眾化的類型，如此提高其入住率，資源利用率和利潤率，當然也可以在全國各地進行加盟連鎖經營或建立分支機構等等，這將在一定程度上彌補養(yǎng)老市場的空缺，改變社會養(yǎng)老結構，最終造福于社會
由于大眾化的高端養(yǎng)老機構有著低門檻入住、差異化服務、資源利用最大化的特點，有著大眾化、人性化，高質量、全方位的服務，有著提高資源利用率、規(guī)模效益的必然趨勢、提高資本回報率、縮短投資周期的商業(yè)價值，還有著振興養(yǎng)老產業(yè)、轉變養(yǎng)老思維觀念、改革社會養(yǎng)老模式的社會意義，所以它也必將得到社會的推崇，政府的支持，故而有著廣闊的前景。
2、現實價值
大眾化的高端養(yǎng)老機構，顧名思義，是大多數人住得起的高端的養(yǎng)老機構。這種機構的運作模式有著巨大的商業(yè)價值，經濟價值和社會價值，并且還有深遠的歷史意義。這種養(yǎng)老機構的推廣建設將會充分滿足社會的養(yǎng)老需求，振興養(yǎng)老產業(yè)，大大地帶動相關的產業(yè)的發(fā)展。由于其高端的機構建設投入，規(guī)模經濟的效應和發(fā)展的必然性，所以它也必將大大地推動房地產業(yè)、鋼鐵業(yè)、水泥行業(yè)、裝修行業(yè)、家電業(yè)、醫(yī)療保健行業(yè)、護理培訓行業(yè)、老年用品行業(yè)、信息產業(yè)、老年娛樂學習行業(yè)……各種相關行業(yè)的發(fā)展和大規(guī)模的投資建設，也必將帶動國民經濟發(fā)展，創(chuàng)造更多新的就業(yè)崗位，改變現有的養(yǎng)老模式，大幅度改變養(yǎng)老觀念，減輕社會負擔，加快經濟騰飛，提高國家實力等等。
3、構想啟示
雖然這種機構還是一種構想，能否實現還需多方論證和諸多實踐的檢驗。但它的出發(fā)點是好的，表達了一種促進養(yǎng)老水平的愿望和良好社會形態(tài)的期望。你可以嘲笑它的異想天開，但不可否認它的善良本意。給我們的啟示是：大眾化的社會理想，人性化的服務理念，資源利用和共享最大化的發(fā)展方式。
