商鋪投資技巧：分析商鋪的最終用途
　　投資商鋪之所以講究地段，歸根結(jié)底還是考慮承租的對(duì)象。即使一個(gè)商鋪所處的地段再好，若無(wú)法找到合適的承租商，也只能“待字閨中”。因而，在決定購(gòu)買商鋪之前一定要做到心中有數(shù)。通過(guò)分析商鋪的最終用途來(lái)決定是否投資商鋪，應(yīng)該是投資者的第一堂課。
　　自用商鋪，跟隨創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目走
　　事實(shí)上，投資商鋪一般有兩種方式。一種是自用商鋪，購(gòu)買商鋪是用于開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)賺取商業(yè)利潤(rùn)，王文生就屬于自用商鋪類型。這種投資方式側(cè)重于商鋪對(duì)創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)，商鋪本身升值價(jià)值放在第二位。
　　投資自用商鋪，首先要注重創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的適應(yīng)性。創(chuàng)業(yè)者應(yīng)事先對(duì)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的特性有足夠的了解，并按照創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的要求選擇合適的商鋪。這其實(shí)也是間接依據(jù)承租者投資商鋪。只是自用商鋪的承租者是購(gòu)買商鋪者自己。
　　由于自用商鋪目的是為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，目標(biāo)消費(fèi)群定位非常重要。如果商鋪所擬定的目標(biāo)消費(fèi)群和其自身?xiàng)l件所適應(yīng)的消費(fèi)人群相背離，那么商鋪的經(jīng)營(yíng)效果就會(huì)大打折扣。設(shè)想在一所高校的旁邊經(jīng)營(yíng)幼兒用品，經(jīng)營(yíng)效果可想而知。
　　目前，投資自用商鋪多以從事服務(wù)性和知識(shí)性產(chǎn)品的創(chuàng)業(yè)者為主，這些性質(zhì)的商鋪可以選在行業(yè)聚集區(qū)或較成熟的區(qū)域。如果經(jīng)營(yíng)的店鋪具有獨(dú)特個(gè)性，還需要細(xì)化選擇。只有根據(jù)你的店鋪定位來(lái)找地段，才能找對(duì)自己的“地盤”。比如，廣州的上下九、北京路、天河南以及各大商場(chǎng)的商鋪都經(jīng)營(yíng)服飾，但不是每個(gè)地方都適合你的經(jīng)營(yíng)定位，大型商場(chǎng)重品牌檔次講究時(shí)尚精品，如果你的店鋪定位在中檔服飾，那么購(gòu)買大型商場(chǎng)的商鋪進(jìn)行服飾經(jīng)營(yíng)顯然不合適。
　　當(dāng)然，自用商鋪的投資者應(yīng)該注意，不同地段、不同的鋪位適合的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也不一樣。地鐵過(guò)道商鋪依靠的客流完全來(lái)自于換乘地鐵的人流，適合經(jīng)營(yíng)飾品、報(bào)刊雜志、飲料等小件商品；校園附近的商鋪，消費(fèi)群體主要是學(xué)生，消費(fèi)能力較低，主要以餐飲為主，以及經(jīng)營(yíng)禮品文具、書店、復(fù)印打印店、彩擴(kuò)店等，并且這些店鋪的進(jìn)入門檻相對(duì)較低，對(duì)于資金不是很充裕而又想做點(diǎn)生意的年輕人來(lái)說(shuō)，也是一種不錯(cuò)的選擇。
　　此外，一些想購(gòu)買商鋪?zhàn)鲲嬍硺I(yè)的投資者要注意，政府對(duì)經(jīng)營(yíng)餐飲設(shè)置了較多限制。做餐飲要比經(jīng)營(yíng)服飾、小飾品麻煩些，因?yàn)樵S多商鋪不允許經(jīng)營(yíng)餐飲。同時(shí)，很多社區(qū)商鋪規(guī)劃成兩層形式，而復(fù)式商鋪一般只適合做餐飲、娛樂(lè)、休閑類商業(yè)，對(duì)于便利店、零售店、食品店等商家來(lái)說(shuō)并不合適。
　　出租商鋪，物業(yè)回報(bào)率為主導(dǎo)
　　投資商鋪的第二種方式為出租商鋪，購(gòu)買商鋪用于出租給商家經(jīng)營(yíng)，通過(guò)租金收入和物業(yè)增值來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益。因此，租金和物業(yè)的升值是投資者回報(bào)的重心。
　　單純的投資商鋪，商鋪的主題就顯得尤為重要，這關(guān)系到商鋪升值的前景空間。在市場(chǎng)細(xì)分越來(lái)越明顯的現(xiàn)實(shí)條件下，商鋪的主題要變得越來(lái)越重要，特別是大型的商場(chǎng)、商業(yè)街。沒(méi)有主題、缺乏明確定位、全面經(jīng)營(yíng)雜而亂的商鋪在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中越來(lái)越顯得弱勢(shì)和經(jīng)營(yíng)慘淡。缺乏統(tǒng)一的管理，散戶自身調(diào)節(jié)，不能形成一個(gè)明確的經(jīng)營(yíng)主題，這樣的商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)很大，到最后導(dǎo)致無(wú)法轉(zhuǎn)賣的“雞肋”。
　　近幾年來(lái)，社區(qū)商鋪以投資總額低、風(fēng)險(xiǎn)小、租金收入回報(bào)穩(wěn)定而受到投資者的青睞。社區(qū)商鋪一般服務(wù)于社區(qū)居民，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以快餐小炒、小型茶館、社區(qū)美發(fā)室、小型社區(qū)超市等零售便利店為主。由于這類店鋪承受租金的能力較低，投資者在投資時(shí)除考慮社區(qū)居民的消費(fèi)能力以及入住率外，還應(yīng)當(dāng)從實(shí)際角度出發(fā)，以社區(qū)商鋪所能承受的租金推算商鋪銷售價(jià)格，與實(shí)際銷售價(jià)格相比，考慮商鋪是否值得投資。
　　此外，開發(fā)商是否善于商鋪的經(jīng)營(yíng)也是社區(qū)商鋪投資的重要依據(jù)。開發(fā)商對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)類別有無(wú)必要的規(guī)劃和控制，即如果開發(fā)商對(duì)商鋪的功能分布和用途沒(méi)有很好的規(guī)劃，投資者的風(fēng)險(xiǎn)必然加大，因此投資價(jià)值也就相對(duì)較低。小區(qū)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念越強(qiáng)，開發(fā)策略越成熟 小區(qū)商鋪的投資價(jià)值才會(huì)越高。
　　從租金高低來(lái)看，投資商場(chǎng)的商鋪較為有優(yōu)勢(shì)。出租的租金較高，而且空置率較低。但不同的地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、建筑結(jié)構(gòu)的店面，鋪位的價(jià)格會(huì)有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾倍。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)考慮整個(gè)店鋪的性價(jià)比問(wèn)題。對(duì)進(jìn)駐商業(yè)廣場(chǎng)的投資者來(lái)說(shuō)，鋪位的租金價(jià)格很重要，但整個(gè)商場(chǎng)的管理經(jīng)營(yíng)更為重要，好的商家并非將鋪位成功賣出或租出后就大功告成，后期的經(jīng)營(yíng)管理、保證投資者有得賺是一個(gè)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)過(guò)程，因此，投資者必須重視商家的后期運(yùn)營(yíng)操控。