商品房的五證

陜西金鏑律師事物所  公正

一般情況下如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，但掛牌出讓的土地是先取得《國有土地使用證》的。未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的

關于商品房預售，作為消費者來講主要是看五證，開發(fā)商所銷售的房子具備五證的才是合法的。否則就是違法，消費者買這樣的房子也是有風險的，它們分別是：

1、國有土地使用權證書

證明土地的使用者已經(jīng)繳納了土地出讓金，獲得了國有土地使用權的法律憑證，受法律保護。

頒發(fā)機關是人民政府或者國土資源局，注意正式的使用證應該同時加蓋人民政府公章和房屋土地行政主管部門的公章。對于普通的商品房土地證上應該是加蓋“有償土地使用證專用章”如果是加蓋的是“臨時土地使用證專用章”。表明使用者沒有繳足地價款，會給日后辦理產(chǎn)權證帶來隱患。土地證不能涂改，載明的土地使用者應該和開發(fā)商名稱一致。注意有沒有抵押，要求查看開發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)。

2、建設工程規(guī)劃許可證

是確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。是符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，也是建設單位建設工程的法律憑證，沒有此證其工程建筑屬于違章建筑。開發(fā)商在領取了此證后方可申請辦理開工手續(xù)。主管機構是各級規(guī)劃委員會

3、建設用地規(guī)劃許可證  是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。法律后果是房地產(chǎn)商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得《建設用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。注意查驗開發(fā)商所使用的土地在用途上、位置和界限上是否與證上相互一致。還需要注意：用地許可證不能保證規(guī)劃不變更，原因是開發(fā)商可以申請變更的。應對辦法是明確約定，變更多少日內通知購房者，不通知可以退房。（商品房銷售管理辦法）24條明確約定的。

4、建設工程開工許可證

標志者建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件。沒有也是違章建筑。主管部門主要是建設行政主管部門

5、商品房預售許可證（指的是期房，如果是現(xiàn)房的話就是直接辦理大產(chǎn)權證的審批手續(xù)的）

這是政府房地產(chǎn)行政管理部門允許開發(fā)商銷售商品房的批準文件，注意事項：是否是在有效期內，自己購買的房屋是否在許可銷售的范圍之內。此證應該在銷售現(xiàn)場懸掛。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇?！渡唐贩夸N售(預售)許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。

http://222.90.206.18:8000/MCreditWeb/ApproveWeb/webhall/EntQuali1.aspx?sys=FDC&ini=0&FSystemId=130

http://xian.qq.com/a/20090323/000094.htm