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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本調(diào)查報(bào)告 小組成員：朱永聰 蘇永強(qiáng) 鄭清 袁廣鵬 林楚烈 張彥聚 一、土地及大配套費(fèi)用 1、 土地款 土地款即招拍掛的成交綜合價(jià)金，其中已經(jīng)包括土地出讓金、土地拆遷整治費(fèi)用等，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋乜?/font>=土地成交總價(jià)款÷土地上對(duì)應(yīng)建筑面積 2、 城市建設(shè)配套費(fèi) 按現(xiàn)規(guī)定重慶市主城區(qū)內(nèi)城市建設(shè)配套費(fèi)為140元/平方米建筑面積，主城外都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈為110元/平米，各區(qū)縣為80元/平米（經(jīng)開(kāi)區(qū)優(yōu)惠政策55元/平方米，110-55） 3、土地契稅 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣等；土地契稅稅率為3%，即土地契稅=土地成交價(jià)格×3%，每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偼恋仄醵?/font>=土地契稅總額÷對(duì)應(yīng)的建筑面積 4、 土地使用稅 土地使用單位或個(gè)人由于使用土地每年需要向國(guó)家繳納的稅費(fèi)，土地使用稅=稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×總占地面積，目前重慶市的土地使用稅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約0.2-6元/平方米，其隨著土地級(jí)別的增高而增加，我們一期項(xiàng)目的年土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)為0.4元/平方米占地面積。 5、 土地出讓金：土地價(jià)款中應(yīng)由歸國(guó)家所有的土地增值收益部分 一般通過(guò)照拍掛方式取得的土地使用權(quán)在土地價(jià)款中已經(jīng)包括土地出讓金，無(wú)需另外單獨(dú)繳納土地出讓金，只有在取得的土地為劃撥用地時(shí)才按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。 拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用 6、 拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用 由于現(xiàn)在實(shí)行的招拍掛土地交易程序，土地成交的綜合價(jià)金中已經(jīng)包括拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商在獲取土地以后，由政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)拆遷安置、補(bǔ)償，所需費(fèi)用已經(jīng)包括在綜合價(jià)金中。 二、前期費(fèi)用 1、 三通一平費(fèi)用 包括土地紅線內(nèi)外通水、電、路、土地平整及相關(guān)臨時(shí)設(shè)施所需要的工程費(fèi)用，具體費(fèi)用數(shù)額需結(jié)合項(xiàng)目本身所處位置及填、挖方量的大小確定。 2、 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) （1） 咨詢費(fèi) 專家或者一些專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃設(shè)計(jì)前為開(kāi)發(fā)商提供咨詢服務(wù)所需要支付的相關(guān)費(fèi)用，具體費(fèi)用視項(xiàng)目實(shí)際情況而定。 （2） 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)費(fèi) 支付給規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，一般1元/平方米占地面積。 （3） 建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi) 支付給建筑方案設(shè)計(jì)單位的費(fèi)用，一般15-20元/平方米建筑面積。 （4） 規(guī)劃證照費(fèi) 在辦理規(guī)劃許可證時(shí)向政府部門(mén)繳納，規(guī)劃證照費(fèi)=土建綜合造價(jià)×建筑面積（大于1000萬(wàn)部分）×2‰+土建綜合造價(jià)×建筑面積（小于1000萬(wàn)部分）×1.8‰ 。 3、 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 完成建筑方案設(shè)計(jì)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)所需要的費(fèi)用，一般多層10-15元/平方米建筑面積，高層15-20元/平方米建筑面積。 4、環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi) 大概可以分為三個(gè)檔次，高檔的環(huán)境方案設(shè)計(jì)（包括方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)）費(fèi)約20－25元/平方米環(huán)境凈面積，中檔15－20元/平方米，低檔10元/平方米。 5、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi) 6、人防管理費(fèi) 具體標(biāo)準(zhǔn)不是很明確，約0.5元/平方米建筑面積。 7、招投標(biāo)費(fèi) （1）、招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理費(fèi) 支付給市招投標(biāo)辦的監(jiān)督服務(wù)費(fèi)用及招標(biāo)代理公司的代理費(fèi)用，市場(chǎng)價(jià)合計(jì)按總建筑面積×0.7元/㎡計(jì)算。 （2）、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi) 按施工單位中標(biāo)額×1.4‰ 8、墻改費(fèi) 對(duì)在建設(shè)工程中使用粘土磚的建設(shè)單位收取的費(fèi)用，目前一般都不存在使用粘土磚的情況，故一般無(wú)該項(xiàng)費(fèi)用。 9、地名費(fèi) 各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，一般費(fèi)用比較低，約10000元/項(xiàng)目。 10、施工圖審查費(fèi) 聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院對(duì)施工圖進(jìn)行審查所需要的費(fèi)用，目前市場(chǎng)價(jià)約0.7元/每平方米建筑面積。 11、勘查放線費(fèi) （1）、地質(zhì)勘察費(fèi) 對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行地質(zhì)勘察所需要的費(fèi)用，一般根據(jù)項(xiàng)目用地的實(shí)際情況，以在地質(zhì)勘察過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的鉆孔數(shù)量和工程量大小來(lái)計(jì)算具體費(fèi)用。 （2）、測(cè)繪費(fèi) 聘請(qǐng)專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)在平基前對(duì)地形進(jìn)行詳細(xì)測(cè)量所需要的費(fèi)用，按測(cè)繪土地的面積收取，目前市場(chǎng)價(jià)約1元/平方米。 12、新建登記費(fèi) 房屋新建后向房管局辦理所有權(quán)新建登記時(shí)需向辦理機(jī)構(gòu)繳納的手續(xù)費(fèi)，約0.8元/平方米建筑面積。 13、面積測(cè)量費(fèi) 在辦理預(yù)售時(shí)和竣工時(shí)需進(jìn)行兩次面積測(cè)量，目前一般市場(chǎng)價(jià)為；兩次共計(jì)1.0元/平方米，如果規(guī)模比較大可以降低單價(jià)，如我們一期工程兩次測(cè)量費(fèi)共計(jì)0.4元/平方米。 14、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi) 國(guó)家規(guī)定在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，標(biāo)準(zhǔn)為3元/平方米 15、地籍地形圖、核地 目前一般情況下成交的土地都具有完備的地籍地形圖，但出于謹(jǐn)慎，一般情況下還會(huì)單獨(dú)聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行測(cè)量，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)視測(cè)量土地面積不等分為約7000、5000、2000三個(gè)檔次，如我們項(xiàng)目三千三百畝的費(fèi)用為7000元。 16、合同審查費(fèi) 屬于市建委進(jìn)行工程承包合同審查的行政收費(fèi)，其中施工單位和建設(shè)單位各承擔(dān)40%和60%，建設(shè)單位應(yīng)交費(fèi)用按合同金額×0.5‰×60%計(jì)算。 17、水泥專項(xiàng)基金 屬于國(guó)家為了發(fā)展散裝水泥的行政收費(fèi)，按總建筑面積×0.8元/㎡計(jì)算。 18、環(huán)境評(píng)估費(fèi) 聘請(qǐng)專業(yè)環(huán)境評(píng)估公司進(jìn)行環(huán)境評(píng)估的費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)視市場(chǎng)行情和評(píng)估對(duì)象的規(guī)模而定，如我們整個(gè)250萬(wàn)方項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)估費(fèi)用為10萬(wàn)元。 19、白蟻防治費(fèi) 聘請(qǐng)專業(yè)白蟻防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行白蟻防治處理的費(fèi)用，目前市場(chǎng)價(jià)約0.48-0.50元/平方米建筑面積。 20、防雷檢測(cè)費(fèi) 聘請(qǐng)專業(yè)防雷機(jī)構(gòu)---重慶市防雷辦進(jìn)行防雷審查所需要的費(fèi)用，目前費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)約1.5元/平方米建筑面積。 21、綜合服務(wù)費(fèi) 屬于市建筑委行政收費(fèi)，建設(shè)單位按中標(biāo)金額×0.6‰收取，施工單位按中標(biāo)金額×2.2‰收取。 三、建筑安裝工程費(fèi)用 1、住宅土建、安裝成本 該費(fèi)用為住宅土建、安裝成本的預(yù)算價(jià)格，它隨著住宅結(jié)構(gòu)、形式的變化而變化，但一般情況下同種類型同種結(jié)構(gòu)的住宅土建、安裝成本差異不會(huì)很大。比如我們目前一期花園洋房的土建安裝成本為881元/平方米。 2、土建監(jiān)理費(fèi) 聘請(qǐng)專業(yè)監(jiān)理公司所需要的費(fèi)用，費(fèi)用市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)約5元/平方米建筑面積。 3、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用 國(guó)家規(guī)定建筑工程的業(yè)主單位需向質(zhì)監(jiān)站繳納的質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用，按建筑安裝造價(jià)的2‰收取。 4、變更及簽證 由于在工程進(jìn)行過(guò)程中發(fā)生工程設(shè)計(jì)變更和工程量簽證與預(yù)算時(shí)的差異所引起的因?qū)嶋H工程量變化而應(yīng)該在預(yù)算價(jià)格基礎(chǔ)上額外支付給施工單位的工程價(jià)款，在考慮項(xiàng)目成本時(shí)可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)計(jì)該項(xiàng)費(fèi)用。 5、示范小區(qū)獎(jiǎng) 為上報(bào)獎(jiǎng)項(xiàng)而單獨(dú)預(yù)先計(jì)提的費(fèi)用。 四、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1、供電 包括電力工程費(fèi)用和一戶一表費(fèi),電力工程費(fèi)是指小區(qū)用電安裝所需要的費(fèi)用,它包括土建和設(shè)備兩大部分,土建主要有電纜溝、管道的基礎(chǔ)、開(kāi)閉所、配電房等，設(shè)備主要包括電纜、變壓器等，這些設(shè)施和器材在小區(qū)入住后需交由電力公司統(tǒng)一管理和維護(hù)。一戶一表費(fèi)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為400-450元/戶，該費(fèi)用應(yīng)由住戶承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商只是代收代繳。 2、供水 包括小區(qū)內(nèi)自來(lái)水管網(wǎng)的安裝費(fèi)用和自來(lái)水一戶一表費(fèi)，其中小區(qū)內(nèi)自來(lái)水管網(wǎng)的安裝費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，其中自來(lái)水一戶一表費(fèi)應(yīng)由住戶承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商只是代收代繳。 3、燃?xì)?/font> 燃?xì)赓M(fèi)用里主要包括燃?xì)夤こ藤M(fèi)和一戶一表費(fèi)，燃?xì)夤こ藤M(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)算入項(xiàng)目成本，而一戶一表費(fèi)則由住戶承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商代收代繳。 4、通訊 一般情況下不會(huì)發(fā)生通訊費(fèi)用，因?yàn)橥ㄓ嵐芫W(wǎng)的鋪設(shè)都是有通訊公司完成，無(wú)需開(kāi)發(fā)商發(fā)生費(fèi)用。 5、電視 一般情況下不會(huì)發(fā)生電視線路安裝，因?yàn)殡娨暰€路的安裝都是由有線電視公司完成，無(wú)需開(kāi)發(fā)商發(fā)生費(fèi)用。 6、智能化 智能化費(fèi)用主要是指智能化設(shè)備、線路安裝和智能化設(shè)備用房所發(fā)生的工程費(fèi)用，一般情況下一個(gè)規(guī)模比較大的小區(qū)智能化造價(jià)約15元/平方米。 7、環(huán)境工程 按環(huán)境工程的凈面積計(jì)算，高檔環(huán)境工程每平方米300元以上，中檔環(huán)境工程每平方米200元左右，中低檔每平方米150元左右。 8、排水 小區(qū)內(nèi)的排水工程費(fèi)用，視小區(qū)規(guī)模及建筑物業(yè)形態(tài)而定，如我們一期項(xiàng)目的排水工程費(fèi)用約21元/平方米。 五、公用配套設(shè)施 1、人防工程 按規(guī)定自建人防工程面積必須達(dá)到小區(qū)總建筑面積的2%，人防工程造價(jià)約2500元/平方米，但可以作為租用車庫(kù)產(chǎn)生一定的收益，而且在結(jié)合地形時(shí)可以部分降低建筑物基礎(chǔ)造價(jià)。人防工程也可以選擇異地建設(shè)，人防異地建設(shè)費(fèi)=30元/平方米×小區(qū)總建筑面積。 2、學(xué)校、物業(yè)用房等公共性建筑 由于此類建筑物產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，因此其成本應(yīng)該按整個(gè)小區(qū)總建筑面積攤?cè)腠?xiàng)目成本，費(fèi)用大小視公建規(guī)模而定。 六、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 對(duì)未來(lái)不確定的費(fèi)用在預(yù)算時(shí)通過(guò)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)加以反映，一般需要通過(guò)經(jīng)驗(yàn)判斷。 七、資金成本 目前一年期年貸款年利率為5.58%，具體資金多少與公司對(duì)外來(lái)資金的依賴程度和公司操作速度有關(guān)，資金成本=貸款金額×（（1+年利率）^n -1。） 八、銷售費(fèi)用 項(xiàng)目在銷售過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、銷售外賣場(chǎng)租金、銷售人員工資、獎(jiǎng)金及銷售提成等，約占整個(gè)項(xiàng)目成本的2.5%。 九、管理費(fèi)用 公司在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用，如公司員工（除銷售）工資、福利、差旅費(fèi)及業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，約占整個(gè)項(xiàng)目成本的3%。 十、營(yíng)業(yè)稅 按營(yíng)業(yè)額（銷售額+各項(xiàng)代收費(fèi)用）的5%確定，另外需交納0.7%的城市維護(hù)建設(shè)稅費(fèi)，0.05%的教育費(fèi)附加，共計(jì)5.75%。 十一、土地增值稅 土地增值稅計(jì)算較為復(fù)雜，土地增值稅=土地增值額×對(duì)應(yīng)的稅率，土地增值稅稅率為累進(jìn)稅率，土地增值額為銷售額扣除各項(xiàng)成本，其中增值額不超過(guò)各項(xiàng)成本的部分對(duì)應(yīng)稅率為30%，超過(guò)50%-100%的部分的稅率為40%，超過(guò)100%-200%的部分稅率為50%，超過(guò)200%的部分對(duì)應(yīng)稅率為60%。 |
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