買房投資怎樣才能穩(wěn)賺不賠

如今，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到各種因素的影響，已經(jīng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密的聯(lián)系在一起。許多投資人摸不準(zhǔn)投資的方向，對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)也缺乏理論根據(jù)。與其他的投資一樣，沒(méi)有人能保證投資的房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠。雖然房地產(chǎn)近些年來(lái)一直處于投資上行的區(qū)間軌道，但一旦遇到風(fēng)吹草動(dòng)，許多樓盤就不具備升值價(jià)值了。例如08年底的金融危機(jī)，很多天津購(gòu)房人一夜之間賠了十幾萬(wàn)的大有人在。V2工作室經(jīng)過(guò)整理，提醒購(gòu)房人投資房地產(chǎn)應(yīng)注意如下幾個(gè)問(wèn)題。

1：信專家，跟撞大運(yùn)差不多
    很多房地產(chǎn)消費(fèi)者，由于把握不準(zhǔn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，因此在選擇投資前總是寄托于聆聽(tīng)各行業(yè)的專家對(duì)市場(chǎng)的判斷，其實(shí)這些專家們也是術(shù)有專攻，只在自己的領(lǐng)域形成一定的自我看法，并不能準(zhǔn)確的判斷市場(chǎng)。即便是全球知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，國(guó)際著名投資銀行的首席經(jīng)濟(jì)師也經(jīng)常是連續(xù)幾年預(yù)測(cè)都是胡說(shuō)八道，跟市場(chǎng)走向一點(diǎn)不沾邊。當(dāng)然，這里面可能和他本人自身的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、政治目的、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)等都很多關(guān)系，也和目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中不穩(wěn)定因素太多有關(guān)。因此只可學(xué)習(xí)，不能完全相信。

記得有一次我跟一個(gè)行業(yè)大哥聊天，我說(shuō)您是這方面的專家。他回答我說(shuō)：“千萬(wàn)別說(shuō)我是專家，聽(tīng)起來(lái)像罵人。”所以，在房地產(chǎn)“專家”這個(gè)領(lǐng)域里，預(yù)測(cè)準(zhǔn)確的未必有多大能耐，就像售樓員總是忽悠你買房，說(shuō)房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲的，結(jié)果真漲了。那大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)博士、房地產(chǎn)老總、甚至XX領(lǐng)導(dǎo)人都說(shuō)過(guò)房?jī)r(jià)要穩(wěn)定甚至回落，說(shuō)錯(cuò)了。那你說(shuō)誰(shuí)專業(yè)？誰(shuí)是專家？所以我說(shuō)：信專家，跟撞大運(yùn)差不多。

2：找準(zhǔn)風(fēng)向標(biāo)
    如今，眾多媒體在爭(zhēng)論房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在“泡沫”，房?jī)r(jià)究竟是高還是低？引起了購(gòu)房人的極大關(guān)注。其實(shí)，購(gòu)房人大可不必考慮這個(gè)問(wèn)題，也不要管什么收入房?jī)r(jià)比、房屋空置率等，把自己也打造個(gè)半專業(yè)人士一樣。你只要關(guān)心銀行對(duì)買房貸款的態(tài)度就可以了。如果銀行對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款較松，說(shuō)明這處房產(chǎn)的市場(chǎng)看好；如果銀行管理得較嚴(yán)，說(shuō)明此處房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。因?yàn)殂y行在決定是否為某處開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款前，都會(huì)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，如果此項(xiàng)目的前景不好，銀行在貸款過(guò)程中一定會(huì)非常嚴(yán)格。因此，在一定程度上，銀行的態(tài)度往往比專家的還要真實(shí)、準(zhǔn)確、可信。

有人也許會(huì)說(shuō)：我們是個(gè)體，真要是賠了我們賠不起，銀行那么有錢，就算賠了也不賠他自己腰包。但其實(shí)，銀行的錢大部分都算是國(guó)家的錢，是國(guó)家重要還是自己的小家重要呢？國(guó)家怎么會(huì)讓自己賠錢呢？

3：買漲不買落
    房地產(chǎn)投資于其他投資一樣，是很難摸到市場(chǎng)的價(jià)格底線的。如果不是為了急住，當(dāng)房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌時(shí)，千萬(wàn)不要有抄底心理。例如國(guó)家一出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，媒體們蜂擁而上，說(shuō)某某樓盤開(kāi)始打折了。其實(shí)，樓盤一直在有打折，甚至每一個(gè)樓盤都有不同的折扣，向來(lái)如此。只是伴隨政策說(shuō)出來(lái)，好像市場(chǎng)真要崩盤了一樣。

某媒體也曾經(jīng)問(wèn)過(guò)我，說(shuō)現(xiàn)在抄底合適嗎？請(qǐng)談?wù)効捶ǎ?010年）。我的回答只有一句話：如果現(xiàn)在就說(shuō)具備抄底條件，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)根本不存在泡沫，非常健康，既然如此健康，那你什么時(shí)候買都可以。

日本、香港、甚至海南，面臨過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的階段，一下子跌倒谷底。往往復(fù)蘇的時(shí)間都需要十幾年甚至幾十年，所以，作為房地產(chǎn)投資還是應(yīng)該慎重，不可蜂擁而上。搶著占便宜，往往不會(huì)有太好的結(jié)果。

4：參考平均價(jià)
    經(jīng)常能聽(tīng)到有人在講房屋的平均價(jià)格在下跌，其實(shí)這是由多方面原因造成的。例如此段時(shí)間內(nèi)郊區(qū)成交量增大，市區(qū)成交量減少；低檔樓盤開(kāi)盤較多，高檔樓盤開(kāi)盤較少。反之亦然。因此，我們參考平均價(jià)最好是參考區(qū)域內(nèi)的均價(jià)，例如購(gòu)買市區(qū)內(nèi)住宅，就應(yīng)參考市內(nèi)六區(qū)的平均價(jià)格，或者某一個(gè)區(qū)的價(jià)格，而非全市價(jià)格。全市的價(jià)格走勢(shì)是宏觀性的，并不直接影響樓盤定價(jià)。如果該樓盤明顯高于區(qū)域均價(jià)，則抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。這樣參考將會(huì)更有針對(duì)性。

5：抓機(jī)會(huì)，搶先機(jī)
    對(duì)于普通房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該善于在市場(chǎng)上抓機(jī)會(huì)。比如把樓蓋完的地產(chǎn)商搞“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，只是因?yàn)槭掷m(xù)還沒(méi)辦完，所以比較便宜；項(xiàng)目正在施工，銷售的房產(chǎn)屬于期房，所以價(jià)格比較便宜；雖然現(xiàn)在交通不便，但是由于正在修路或者修地鐵站……此時(shí)，不要等房子建好再買，應(yīng)該提前購(gòu)買，因?yàn)榉课莼蚋浇脑O(shè)施建好后，房?jī)r(jià)會(huì)大幅上升。但這一要點(diǎn)需要投資者有足夠的把握保證你的決策時(shí)正確的，也最好選擇品牌和信譽(yù)較好的發(fā)展商。

通過(guò)相關(guān)渠道等手段了解房產(chǎn)商內(nèi)部情況，了解促銷的原因是決策的主要因素。另一方面，也不能單純考慮區(qū)域價(jià)值或在建設(shè)施選擇投資，還有一個(gè)重要因素是要看區(qū)域內(nèi)的供給量。例如天津市南京路某處商品房項(xiàng)目，雖然占據(jù)極佳的地理位置，但樓盤整體以小戶型為主，集中放量，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品劇增。投資戶聚集，真正的使用者少了，因此多年來(lái)上漲空間有限，而且物業(yè)管理也出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的問(wèn)題。

6：挑便宜的買
    如今，什么樣的房子都有。但貴的房子并不一定就是最好的，因?yàn)椴煌拈_(kāi)發(fā)商會(huì)選擇不同的營(yíng)銷手法。有些發(fā)展商希望以薄利多銷的形式，通過(guò)價(jià)格占領(lǐng)市場(chǎng)，而有的開(kāi)發(fā)商則將價(jià)格定的較高，認(rèn)為賣50%的利潤(rùn)要超過(guò)薄利多銷的方式銷售70%的效果，所以他們寧愿買50%。而且由于一些大發(fā)展商沒(méi)有資金壓力的情況下，并不急于樓盤銷售，因此定的價(jià)格也較高。因此，購(gòu)房人在選擇房屋時(shí)，買同一地區(qū)價(jià)格較低的，但品質(zhì)相差無(wú)幾的房子，相對(duì)來(lái)講抗“跌”力要強(qiáng)得多。

7：考慮養(yǎng)房費(fèi)用
    雖然購(gòu)買不同品質(zhì)的小區(qū)能夠彰顯個(gè)性，但大社區(qū)的使用和維護(hù)成本往往低于小社區(qū)。作為買房人和業(yè)主，你不可能免費(fèi)享用社區(qū)內(nèi)的所有設(shè)施和服務(wù)，比如會(huì)所、地下車庫(kù)等，購(gòu)房人想要使用，都得再花錢。而且，公共設(shè)施越多、越豪華、購(gòu)房人之處的費(fèi)用就越高。因此房屋的使用成本也是決定房屋是否升值的一個(gè)因素。因此，買房時(shí)不能不考慮養(yǎng)房的費(fèi)用。

8：投資盡量選擇在市中心
    2008年年底的全球金融危機(jī)，讓我們從一個(gè)側(cè)面看到房屋在金融動(dòng)蕩期的保值區(qū)別，那就是郊區(qū)的產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)能力最弱，市區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。促銷、讓利、優(yōu)惠基本上都發(fā)上在郊區(qū)住宅產(chǎn)品，因此很多在郊區(qū)投資的買房人蒙受了損失。當(dāng)時(shí)甚至同一個(gè)樓盤、同一個(gè)戶型、同一個(gè)樓層，相差半個(gè)月后的第二次開(kāi)盤價(jià)就比半個(gè)月前低了十幾萬(wàn)，甚至幾十萬(wàn)。而且許多發(fā)展商為了能夠控制風(fēng)險(xiǎn)，就采用了降低成本的做法。使得同一個(gè)樓盤的品質(zhì)，一期產(chǎn)品和后面二、三期的產(chǎn)品品質(zhì)明顯相差甚遠(yuǎn)。這一類情況也多發(fā)生于城市郊區(qū)項(xiàng)目。而市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目由于有城市整體大配套環(huán)境和需求的穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力要遠(yuǎn)高于郊區(qū)項(xiàng)目。

9：心態(tài)要平穩(wěn)
    任何的投資項(xiàng)目都有升值和下跌的時(shí)候，所以，作為購(gòu)房人，不要因?yàn)樗?gòu)房產(chǎn)升值就洋洋得意，也不要因?yàn)橄碌托那闊┰辍Ｒ驗(yàn)橘?gòu)房也是為了更好的生活、高興的生活，如心態(tài)不平穩(wěn)，就很容易售房?jī)r(jià)的漲跌所左右。那樣的話還不如不投資。