四、如何尋找判決房屋買賣合同無效的法律根據(jù)？

　   如果從務實而非理想的角度來考慮就會發(fā)現(xiàn)，由于國務院三番五次地發(fā)文禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，加上建設部和國土資源部又明確要求房地產(chǎn)登記機構(gòu)不得為城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村房屋辦理房屋所有權(quán)和集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，所以法院在審判實踐中最現(xiàn)實的選擇，莫過于認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，以便與現(xiàn)行的國家政策和不動產(chǎn)登記制度保持一致。否則，就會出現(xiàn)雖然房屋買賣合同有效，但法院的生效判決卻無法執(zhí)行，買受人也不能獲得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的悖謬之事。問題是，法院該如何為判決此類合同無效尋找合適的法律根據(jù)呢？

　   （一）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定說

　   在理論上和司法實踐中，主張城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效者，最主要的理由就是該合同違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故應依《合同法》第52條第5項的規(guī)定認定無效。然而，《合同法》第52條第5項本身只是一個引致規(guī)范，僅僅為適用有關法律、行政法規(guī)中的具體強制性規(guī)定提供了規(guī)范基礎。 ^[31]必須將此一規(guī)定與有關法律、行政法規(guī)中的具體強制性規(guī)定相結(jié)合，并且該具體強制性規(guī)定性質(zhì)上屬于效力性規(guī)定， ^[32]才可以認定合同無效。那么，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，究竟違反了哪一或者哪些法律、行政法規(guī)中的具體強制性規(guī)定呢？

　   實務中有一種觀點認為，《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！背擎?zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同違反了該條規(guī)定，故應依《合同法》第52條第5項認定為無效。 ^[33]筆者認為這種觀點值得商榷。首先，《土地管理法》第63條的立法目的，應當是加強土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地。然而，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的情況下，由于宅基地本身即為建設用地，其使用權(quán)主體的變更并不會改變宅基地的性質(zhì)，故第63條顯然不能用來調(diào)整宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題。 ^[34]其次，從文義解釋的角度看，第63條不過是禁止將集體土地的使用權(quán)以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租的形式用于非農(nóng)業(yè)建設，并未禁止已在集體土地上合法建造的房屋及其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也未禁止農(nóng)村村民出賣其房屋，當然更談不上禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的問題。最后，從《土地管理法》第62條第4款關于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定中，可以看出該法實際上是允許農(nóng)村村民出賣住房的，只不過禁止其出賣住房后再申請宅基地而已。可見，《土地管理法》第63條顯然不屬于《合同法》第52條第5項中所說的“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，不能作為認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。

　   實務中還有一種觀點認為，《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，嚴禁宅基地進入市場進行交易。由于宅基地關系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有的土地范圍內(nèi)申請宅基地。由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然導致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，故依據(jù)當前我國的土地法律和政策，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有買賣雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，才可以認定合同有效。 ^[35]這種觀點似乎將《土地管理法》第62條作為認定城鎮(zhèn)居民等非本集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)。其實，根據(jù)《土地管理法》第59條的規(guī)定可知，農(nóng)村村民建住宅需要使用集體土地的，應當依照第62條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。從第62條規(guī)定的具體內(nèi)容來看，第1款規(guī)范農(nóng)村村民擁有宅基地的數(shù)量和面積，第2款規(guī)范農(nóng)村村民建住宅的基本要求，第3款規(guī)定農(nóng)村村民申請宅基地的審批程序，第4款禁止農(nóng)村村民出賣、出租住房后再申請宅基地。據(jù)此可知，該條乃是對農(nóng)村村民通過“申請一審批”程序初始取得宅基地使用權(quán)的規(guī)定，其中既未禁止農(nóng)村村民出賣住房，也未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。 ^[36]其實，《土地管理法》第62條的規(guī)范目的，并非要禁止或限制農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，而是禁止農(nóng)村村民通過“申請一審批”程序獲得兩處以上的宅基地。 ^[37]以其作為認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)，顯然不妥。

　   由上可見，無論是《土地管理法》第62條還是第63條，都無法解釋出含有禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的意思，故在司法實踐中不宜將它們作為認定合同無效的法律根據(jù)。 ^[38]實際上，從其他法律和行政法規(guī)中，同樣找不到可據(jù)以認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為無效的強制性規(guī)定。

　   （二）違反國家政策說

　   有一種觀點認為，《民法通則》第6條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策?！睋?jù)此可知，法院審理的民事案件如果法律沒有規(guī)定而國家政策有規(guī)定的，應當適用國家政策進行裁判。對于集體土地上的宅基地使用權(quán)的買賣問題，包括《物權(quán)法》在內(nèi)的現(xiàn)行法律均沒有明確規(guī)定，故應適用國家有關政策的規(guī)定進行裁判。由于國家現(xiàn)行政策明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者地上建筑物，因此法院應當認定城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效合同。 ^[39]筆者認為，這種觀點也不妥當。首先，從我國合同無效制度的立法變遷史來看，1981年《經(jīng)濟合同法》曾經(jīng)規(guī)定違反國家政策的經(jīng)濟合同為無效合同（第7條第1款第1項），但在《民法通則》第58條規(guī)定的七種無效民事行為中，已無違反國家政策一項。1993年修改《經(jīng)濟合同法》時，又刪除了有關違反國家政策的經(jīng)濟合同無效的規(guī)定（第7條第1款）?！逗贤ā返?2條也未規(guī)定違反國家政策的合同無效。這一變化過程表明，我國立法者已經(jīng)拋棄以是否違反國家政策來認定合同效力的做法。以違反國家政策為由認定合同無效，顯然不符合立法者的本意。其次，從《合同法》第7條與《民法通則》第6條的關系來看，前者要求“當事人訂立、履行合同，應當……尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益”，并未沿襲后者有關民事活動應當遵守國家政策的規(guī)定。并且，《合同法》第52條規(guī)定的合同無效的五種事由中，也不包括違反國家政策一項。據(jù)此可以斷定，《合同法》第7條實際上已在合同領域中默示地廢止了《民法通則》第6條關于遵守國家政策的規(guī)定。認為違反國家政策的合同無效，在《合同法》上找不到依據(jù)。最后，就像有效說所強調(diào)的那樣，國務院以及國務院有關部門發(fā)布的禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的文件，不屬于法律和行政法規(guī)的范疇，自不得作為認定合同無效的根據(jù)。

　   《物權(quán)法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”其所謂“國家有關規(guī)定”，是否包括國家政策在內(nèi)？王兆國副委員長2007年3月8日在第十屆全國人民代表大會第五次會議上所作的“關于《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》的說明”中指出：考慮到目前我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國范圍看，現(xiàn)在放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟?！盀榱司S護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家有關農(nóng)村土地政策，并為今后修改有關法律或者調(diào)整有關政策留有余地”，物權(quán)法草案規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！边@就是后來的《物權(quán)法》第153條。由此看來，第153條中所稱的“國家有關規(guī)定”，似乎是指國家政策。有一種觀點就認為，該條將“法律”和“國家有關規(guī)定”并列使用，可以推斷其所謂“國家有關規(guī)定”不僅僅是指國家法律規(guī)定，也包括國家行政法規(guī)和國家行政規(guī)章。例如，《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）中有關“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”的規(guī)定，以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，均屬“國家有關規(guī)定”的范疇。在《物權(quán)法》實施以后，根據(jù)這些規(guī)定認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，便可名正言順了。 ^[40]

　   應當看到，在《物權(quán)法》中，除第153條之外，第126條第2款也使用了“國家有關規(guī)定”的概念；第53條、第54條和第133條還采用了“國務院的有關規(guī)定”的表述。由于《物權(quán)法》在有關引致性質(zhì)的規(guī)定中，大量采用了“法律、行政法規(guī)”的表述， ^[41]故若將前述條文中所稱的“國家有關規(guī)定”、“國務院的有關規(guī)定”解釋為僅僅指行政法規(guī)，而不包括國務院的有關通知、決定、意見在內(nèi)，顯然不符合立法用語應保持一致性的邏輯。因此，將第153條中的“國家有關規(guī)定”解釋為包括國家政策，從文義解釋和體系解釋的角度來說，可以接受。但是，如果當事人訂立的有關合同違反了前述條文所要求的“國家有關規(guī)定”或者“國務院的有關規(guī)定”，而這些規(guī)定又不屬于行政法規(guī)的范疇，那么法院在實務操作上，仍無法根據(jù)《合同法》第52條第5項的規(guī)定認定合同無效。

　   （三）損害社會公共利益說

　   筆者認為，為解決認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律依據(jù)問題，與其牽強地適用《合同法》第52條第5項或者《民法通則》第6條的規(guī)定，還不如通過對《合同法》第52條第4項的解釋適用，直接認定合同無效。

　 《合同法》第52條第4項規(guī)定：“損害社會公共利益”的合同無效。此所謂“社會公共利益”，相當于大陸法系民法中的公序良俗概念，在范圍上包括了《合同法》第7條中規(guī)定的“社會公德”、“社會經(jīng)濟秩序”和狹義的“社會公共利益”三項內(nèi)容。相對于《合同法》第52條第5項而言，第52條第4項的規(guī)定旨在解決法律條文的有限性與合同行為的無限性之間的矛盾，通過將雖未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，但卻損害社會公共利益的合同規(guī)定為無效，來實現(xiàn)維護社會公共利益的目的。

　   在理論上，有學者認為，如果地方性法規(guī)及規(guī)章的制定，旨在保護國家和社會公共利益，而違反了地方性法規(guī)及規(guī)章將損害國家和社會公共利益，則可以損害國家和社會公共利益為由，依據(jù)合同法的有關規(guī)定確認合同無效。 ^[42]在司法實踐中，有些法院也持有類似的看法。例如，《江蘇省高級人民法院關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的討論紀要（一）》(2005年9月23日）第1條第2款指出：“違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)強制性規(guī)定的民事合同損害社會公共利益，當事人請求確定民事合同無效的，人民法院應予支持。但應當以合同法第五十二條第（四）項作為判決的法律依據(jù)?！薄渡綎|省高級人民法院2008年民事審判工作會議紀要》（魯高法[2008] 243號）也指出：關于房地產(chǎn)合同效力的認定問題，“根據(jù)最高人民法院關于適用合同法司法解釋的規(guī)定，人民法院只能依據(jù)法律和行政法規(guī)來認定合同效力，而不能直接援引地方性法規(guī)和行政規(guī)章作為判斷合同效力的依據(jù)，可以根據(jù)《合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定，以損害社會公共利益為由確認合同無效”。問題是，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，是否損害了社會公共利益呢？這就需要探究國務院有關文件禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的目的何在。

　   《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）指出，其出臺目的是為了“進一步加強土地轉(zhuǎn)讓管理，防止出現(xiàn)新的‘炒地熱’，保持農(nóng)村穩(wěn)定，保護農(nóng)民利益，保障經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展?！痹撏ㄖ砸蟆稗r(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，顯然是為了實現(xiàn)上述目的?！秶鴦赵宏P于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）也指出：“實行最嚴格的土地管理制度，是由我國人多地少的國情決定的，也是貫徹落實科學發(fā)展觀，保證經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的必然要求?！仨氄_處理保障經(jīng)濟社會發(fā)展與保護土地資源的關系，……進一步完善符合我國國情的最嚴格的土地管理制度?！痹摏Q定中有關“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”的規(guī)定，顯然是為了實現(xiàn)這一目標。《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號）還指出：“土地利用涉及全民族的根本利益，必須服從國家的統(tǒng)一管理。我國人多地少，為保證經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，必須實行最嚴格的土地管理制度。土地用途管制制度是最嚴格土地管理制度的核心。”而其所要求的“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”’，當然屬于“實行最嚴格的土地管理制度”的一環(huán)。此外，《中共中央、國務院關于切實加強農(nóng)業(yè)基礎建設進一步促進農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》（中發(fā)[2008] 1號）之所以重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房”，的要求，也是出于“切實保障農(nóng)民土地權(quán)益”的目的。

　   由上可見，自1999年以來，國務院之所以反復強調(diào)禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，主要是為了保護農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定、保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展、保護全民族的根本利益。在制定物權(quán)法的過程中，之所以沒有放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件，也是為了保障農(nóng)民的基本生存條件，維護社會穩(wěn)定。 ^[43]顯然，無論是保護農(nóng)民利益、保持農(nóng)村穩(wěn)定還是保障經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，都屬于社會公共利益的范疇。進而言之，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，在違反現(xiàn)行國家政策的同時，也損害了其所維護的社會公共利益，故應按照《合同法》第52條第4項的規(guī)定認定無效。當然，對于1999年之前訂立并已履行完畢的合同而言，因當時的國家政策并未禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，故不涉及損害社會公共利益的問題，自然也不應當以損害社會公共利益為由認定其無效。

 　   五、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效的法律后果

　   （一）返還財產(chǎn)、折價補償

　   根據(jù)《合同法》第58條第1句的規(guī)定可知，合同被確認無效后，雙方當事人因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。于此情形，在原物存在的情況下，出賣人享有的返還財產(chǎn)請求權(quán)，性質(zhì)上屬于所有物返還請求權(quán)。 ^[44]對于已登記的物權(quán)，權(quán)利人的返還財產(chǎn)請求權(quán)不適用訴訟時效。 ^[45]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認無效后，同樣應適用這些規(guī)則。

　   合同無效后，雙方當事人返還財產(chǎn)的范圍，包括原物及孳息。 ^[46]嚴格說來，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被確認無效后，買受人除須返還房屋外，還應將其占有房屋期間獲得的使用利益折價補償給出賣人；而出賣人除須返還購房款之外，還應向買受人返還占有購房款期間的利息。不過，在司法實踐中，法院出于追求簡便的考慮，或因?qū)Ψ颠€財產(chǎn)的認識過于狹隘，往往不完全遵守這些要求。例如，在“靳永增與代玲房屋買賣糾紛上訴案”中，法院僅判決買受人按照同區(qū)域、同類房屋的租金標準，向出賣人支付相應的租金，而未判決出賣人向買受人返還購房款的利息。 ^[47]在上海市青浦區(qū)人民法院審理的一起案件中，由于房屋尚未交付，法院判決出賣人將收取的購房款退還買受人，并按照中國人民銀行同期流動資金貸款利率賠償買受人的經(jīng)濟損失。 ^[48]在筆者接觸到的大多數(shù)此類案件中，法院都不要求買賣雙方相互返還房屋使用費和購房款利息，而是直接就房屋及價金的返還、裝修等添附價值的補償、賠償損失等項內(nèi)容做出判決，甚至將裝修等添附價值的補償納入賠償損失之中不作區(qū)分。 ^[49]這種做法雖然簡單易行，也容易為當事人理解，但卻不符合合同無效所具有的自始無效的性質(zhì)，有失妥當。

　   在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效時，買受人可能已對房屋進行裝修、改建、翻建或者擴建。一般說來，出賣人對房屋所做的裝修或改建，并未改變原有房屋的性質(zhì)，僅僅構(gòu)成動產(chǎn)對不動產(chǎn)的附合，故應按照添附中有關附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權(quán)，出賣人則向買受人返還不當?shù)美?^[50]也就是說，出賣人可基于所有物返還請求權(quán)，要求買受人返還裝修或擴建后的房屋。與裝修或改建不同，在翻建或擴建的場合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構(gòu)成附合關系。于此情形，按照《物權(quán)法》第30條關于“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”的規(guī)定，原房屋的所有權(quán)即因房屋被拆除而歸于消滅，翻建或擴建的新房則應由買受人取得所有權(quán)。由此，在原房屋的返還上，出賣人雖仍享有所有物返還請求權(quán)，但對于翻建或擴建房屋的返還，其請求權(quán)基礎則非所有物返還請求權(quán)。考慮到城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效后，買受人必須將宅基地使用權(quán)返還給出賣人，而我國的不動產(chǎn)登記制度又不允許房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分屬于不同的主體，故在買受人無法將翻建或擴建的房屋與宅基地相分離而取回的情況下，就只能將其與宅基地以及原房屋一并返還給出賣人，再由出賣人向買受人進行折價補償，而不允許買受人與出賣人形成房屋共有關系。有鑒于此，似可解釋為買受人翻建或擴建的房屋系附合于宅基地之上，故出賣人得基于宅基地使用權(quán)的返還請求權(quán)，要求買受人在返還宅基地的同時一并返還房屋。在司法實踐中，有些法院雖然也是按照添附規(guī)則來解決買受人翻建或者擴建房屋的問題的， ^[51]但從法理上來說，不宜將翻建或擴建的房屋解釋為添附于原房屋之上。

　   實務中有一種觀點認為，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，出于保護買受人和制裁出賣人的考慮，應當采取“無效認定、有效處理”的辦法，即一方面認定買賣合同無效，另一方面不支持出賣人返還房屋的訴訟請求， ^[52]或者將買受人占有的房屋當作“沒有必要返還”來處理。 ^[53]這種做法一方面不符合《合同法》第58條關于合同無效的法律后果的規(guī)定；另一方面，若法院認定合同無效后又駁回出賣人的返還請求，難免導致買受人雖占有房屋但無法取得房屋所有權(quán)、出賣人雖享有房屋所有權(quán)但卻無法取回房屋的尷尬局面，顯然不妥。上海市高級人民法院《關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民-[2004] 4號）認為：“對于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利?！边@種做法的實際效果類似于前述“無效認定、有效處理”的辦法，也不夠妥當。

　   在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后，又將其轉(zhuǎn)賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經(jīng)濟組織，且符合購買農(nóng)村房屋的條件的，則第三人可根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權(quán)。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價補償而已。 ^[54]但是，如果第三人不具備購買農(nóng)村房屋的合法條件，例如同為城鎮(zhèn)居民，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權(quán)。

　   （二）賠償損失

　   合同無效的法律后果，除了返還財產(chǎn)或折價補償外，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，有過錯的一方還應賠償對方因此受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。這種賠償損失的責任，主要是締約過失責任。所謂“雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”，是指雙方當事人都有向?qū)Ψ秸埱筚r償損失的權(quán)利， ^[55]而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負賠償責任的情況下，于其賠償數(shù)額相同的范圍內(nèi)，可以適用債的抵消規(guī)則，結(jié)果是由承擔賠償責任較多的一方向?qū)Ψ劫r償相應的差額。當然，在雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護惡意之人的必要，應例外地否定締約過失責任的成立。 ^[56]城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同作為無效合同的一種，也應適用上述規(guī)則。

　   一般來說，在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效的情況下，雙方當事人對于合同的無效往往都存在過錯，且過錯程度難分伯仲，因為雙方通常都知道或者應當知道買賣的房屋屬于農(nóng)村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條第2句的規(guī)定，買賣雙方應各自向?qū)Ψ匠袚喖s過失責任。理論上認為，締約過失責任的賠償范圍大多為信賴利益的損失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費用、準備履行所支出的費用以及兩項費用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機會所產(chǎn)生的損失。 ^[57]在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實際支出的締約費用和準備履行的費用不盡相同，所以雙方當事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費用，買受人則無需支出此類費用。在司法實踐中，有些法院判決當事人須賠償對方的直接損失， ^[58]有些法院則不考慮直接損失的賠償問題，而僅就應否以及如何賠償間接損失加以認定。 ^[59]

　   就間接損失的認定而言，由于出賣人擁有的農(nóng)村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉(zhuǎn)讓，而這類交易機會在實踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購買，其價格也會較低，所以在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同被認定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機會而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認定無效，對出賣人通常不會造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房價不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益。或許是基于此一原因，在審判實踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。 ^[60]

　   與出賣人的情況不同，由于買受人對所要購買的房屋存在著較多的選擇機會，故購買農(nóng)村房屋的合同無效必然導致買受人喪失與其他人另訂合同的機會，結(jié)果是買受人無法享有因房屋價格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對于買受人的這種間接損失，理應由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔的賠償買受人間接損失的責任而言，應當注意兩個事項：第一，因買受人實際購買的是農(nóng)村房屋而非城市中的商品房，且其價格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數(shù)額來賠償間接損失。《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日）指出：“在合同無效的處理上，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益，避免認定合同無效給當事人造成利益失衡”。此一觀點可資贊同。第二，由于買受人自身對合同的無效往往也存在過錯，故其要求出賣人賠償間接損失時，應當適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責任。 ^[61]問題是，如何比較買受人與出賣人的過錯程度呢？或者說，應當按照什么比例來減輕出賣人的賠償責任呢？

　   應當看到，實踐中發(fā)生的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同糾紛，大多是由于房價上漲或者發(fā)生拆遷補償，出賣人想要收回房屋或者取得補償款而釀成的。而買受人通常已依約支付了全部購房款，對房屋形成了較為穩(wěn)定的占有、使用關系，甚至翻建或者擴建了房屋，故從情理上來說更值得受到保護。為此，法院在審理因出賣人主張合同無效，買受人遂要求出賣人賠償損失的案件中，往往以出賣人對合同無效負有主要責任為由， ^[62]將房屋的增值額或者拆遷補償款中的較大部分判給買受人。至于判給買賣雙方的具體比例，各地法院的做法不盡相同。有些法院按照7:3的比例進行分配，[63]有些法院按照8: 2的比例進行分配。[64]也有一些法院按照5: 5的比例進行分配。[65]比較而言，筆者贊同以7:3的比例進行分配，這樣一方面可以體現(xiàn)對惡意之人的主張所持的譴責和否定態(tài)度，[66]另一方面也能在一定程度上遏制出賣人要求收回房屋的不誠信行為，避免買受人因返還房屋而陷入流離失所的境地。[67]

　   在房屋尚未交付的情況下，買受人因房屋無法辦理過戶手續(xù)而主動提起合同無效之訴時，有的法院判令買受人賠償出賣人的直接損失，[68]有的法院駁回買受人主張的賠償房屋差價損失的訴訟請求。[69]這些做法沒有考慮到買受人對于合同無效并無過錯或者過錯較小，不夠妥當。在房屋已經(jīng)交付的情況下，如果買受人受利益驅(qū)動，在土地并未進人征收動遷程序時，就起訴到法院請求確認合同無效，并要求出賣人賠償間接損失的，法院該如何處理呢？北京市高級人民法院所持的態(tài)度是，就已經(jīng)取得的區(qū)位補償價或者房價升值的部分，按照北京市高級人民法院《關于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發(fā)[2004]391號）和《北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要》(2006年9月14日）的精神處理，但買受人受利益驅(qū)動起訴到法院，有違誠信原則，可考慮減輕出賣人的賠償責任。[70]這些做法同樣體現(xiàn)了對惡意之人的譴責和否定態(tài)度，可資贊同。

　   （三）出賣人應否受到行政處罰？

　   《土地管理法》第73條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得……可以并處罰款”。有一種觀點認為，對于借賣房之名出賣農(nóng)村宅基地的行為，應嚴格按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進行制裁。[71]廣州市國土房管局有關負責人甚至認為，銷售“小產(chǎn)權(quán)房”并不合法，其銷售所得的購房款屬于非法所得，應予沒收，而不會退還給買房人。[72]《天津市土地管理條例》第81條也規(guī)定：“將村民宅基地或者宅基地上建設的住宅向城鎮(zhèn)居民出售的，由土地行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，沒收違法所得，并處違法所得百分之五十以下罰款。”這些觀點和做法令人擔憂。一方面，從《土地管理法》的規(guī)定來看，買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，明顯不同于買賣房屋：前者是該法明確禁止的行為（第2條第3款），后者則是該法所允許的行為（第62條第4款）。另一方面，從社會效果來說，禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的現(xiàn)行政策，已經(jīng)嚴重限制了農(nóng)村村民處分其財產(chǎn)的自由，大大降低了農(nóng)村不動產(chǎn)的交易價值，違背了人們對房屋交易的合理預期，破壞了大量本可正常進行的交易。若為貫徹此一政策而對出賣農(nóng)村房屋的人乃至購買人施以行政處罰，將會更為嚴重地損害農(nóng)村村民的利益，甚至導致購買人傾家蕩產(chǎn)，流離失所。因此，上述觀點和做法絕不可取。

　   從實踐來看，原國家土地管理局《關于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應用問題請示的答復》（[1990]國土函字第97號）認定，原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬1988年《土地管理法》第47條規(guī)定的“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。不過，該答復并未將出賣農(nóng)村房屋作為“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為。全國人大常委會法制工作委員會《關于賣房等行為是否按土地管理法第47條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的行為予以處罰的答復》(1991年5月23日）則明確指出：“所述賣房等行為有些確實有問題，涉及的法律問題須另行研究作出規(guī)定，不宜將這些行為按土地管理法第四十七條規(guī)定的買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地行為予以處罰?！盵73]據(jù)此可知，買賣農(nóng)村房屋不屬于非法轉(zhuǎn)讓土地的范疇，不應按照《土地管理法》第73條的規(guī)定進行處罰。

 　   六、可以認定房屋買賣合同有效的幾種情形

　   以損害社會公共利益為由，認定城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同無效，雖然有助于國家政策的貫徹實施，但畢竟在理論上和實踐中容易引起爭議，社會效果欠佳。在現(xiàn)行政策沒有做出調(diào)整的情況下，為減少實施這一政策帶來的各種弊端，不妨考慮有條件地承認在某些情況下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同為有效。

　   首先要指出的是，對于1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）出臺之前訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，因當時的法律和政策并未明確禁止，故只要符合當時的法律所規(guī)定的合同有效要件的，都應一概認定為有效，而不論當事人是否己辦理房屋過戶登記手續(xù)。在司法實踐中，有些法院認為，對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的，可以認定轉(zhuǎn)讓合同有效。[74]這種做法原則上可資贊同，但將其他城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同認定為無效，仍屬不妥。原因在于，在1999年1月1日之前，1988年《土地管理法》還允許城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅可以依法使用集體所有的土地（第41條）。在當時的這種立法背景下，若在司法實踐中禁止城鎮(zhèn)居民通過購買農(nóng)村房屋的方式來獲得集體土地使用權(quán)，顯然不妥。

　   對于1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）出臺之后訂立的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的合同，如果因特定情況的發(fā)生，導致國家禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策所要保護的社會公共利益不復存在的，也應認定合同為有效。具體包括如下幾種情形：

　   其一，房屋所在地的集體經(jīng)濟組織的全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，集體土地相應轉(zhuǎn)為國有土地的，應認定在此之前訂立的房屋買賣合同為有效。在司法實踐中，已有法院采納了這種做法。[75]類似地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會等開發(fā)并出售的小產(chǎn)權(quán)房，補辦有關手續(xù)后依法轉(zhuǎn)為城市商品房的，也應認定此前訂立的房屋買賣合同為有效。

　   其二，合同訂立后，買方的戶口已遷人房屋所在地的集體經(jīng)濟組織，成為該組織成員的，應當認定合同有效。[76]司法實踐中已出現(xiàn)過此類判決。[77]有的法院也是據(jù)此操作的。[78]

　   其三，出賣人在訂立合同時已經(jīng)是城鎮(zhèn)居民，或者雖非城鎮(zhèn)居民，但在起訴前已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的，應當認定合同有效。[79]

　   其四，買賣雙方本屬同一家庭成員的，例如在因分家、離婚或繼承而分割家庭財產(chǎn)后，具有城鎮(zhèn)居民身份的一方購買另一方的農(nóng)村房屋的，也應認定為有效。

　   其五，買受人雖然為城鎮(zhèn)居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體經(jīng)濟組織的成員，在購買房屋時系家庭成員共同出資、共同居住，并且當?shù)丶w經(jīng)濟組織同意其買賣房屋的，應當認定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。[80]