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背景，12月剛剛在上海完成了第二套房的交易,沒有中介，全通過自己解決，有能力把整個交易過程經(jīng)驗分享出來。 目的，無論身邊的朋友還是網(wǎng)上很多普通購房者都對二手房交易流程知之甚少，而現(xiàn)在中介的素質(zhì)又是相當?shù)牟?，有的時候甚至沒辦法指望他們，所以讓更多的人了解交易流程是有必要的。 說明，以我所在城市上海為例，其他地區(qū)的情況在細節(jié)上可能會有一些出入，但大方向上不會相差很多。 生病臥床在家，用ipad打字的速度和字準較差，請見諒。 第一步，找房。 這個顯然是廢話了，無論你是買親戚朋友的房源也好，通過中介看中的房子也好，首先要找到看中的房子……這段就當搶沙發(fā)吧。 第二步，做產(chǎn)調(diào)。 所謂產(chǎn)調(diào)，指到房屋所在地區(qū)的交易中心查詢房屋產(chǎn)權(quán)狀況。 目的，了解房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，抵押狀況，交易狀況。 過程，很簡單，到交易中心，報出房屋的具體地址， 費用，交5塊錢就行了。 時間，10分鐘左右。 產(chǎn)調(diào)是很重要的手續(xù)，能保證你所買房屋的產(chǎn)權(quán)人是否真實，是否有抵押貸款，有沒有被法院凍結(jié)，是否已經(jīng)在進行二手房交易等等。產(chǎn)調(diào)的結(jié)果如果一切正常，那么才可以考慮下面的買賣。如果是有問題的房子，那么您看著辦吧。第三步，談買賣條件。 1，價格。不用多講了。需要提出的是未來合同上的價格將決定稅金和貸款的金額，因此要自己權(quán)衡好這個成交價。 2，付款方式，定金多少，首付款多少，貸款多少，尾款多少。 3，交房日期。通?？梢约s定在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移完成后的一個星期內(nèi)，也可以自行約定。 4，交房條件。毛坯，或者是裝修，包含哪些家具，家電。維修基金是否贈送。 第三步，談好上面的條件后應(yīng)該要付定金了，這個是我比較糾結(jié)的。 本身是沒有定金合同這一個標準協(xié)議存在的，當然如果你找了中介的話，他們給你簽的那個所謂定金合同是否具有賠償效力我并不清楚。但是沒有中介的情況下，僅僅買賣雙方間交付了定金，手寫的定金合同不能保證一定具有賠償效力。 我這次的經(jīng)驗是沒有先付定金，直接在簽好買賣合同之后與首付一起付掉了，但在買賣合同里面是分清楚了首付多少，定金多少的，其中定金部分是具有賠償效力的。 但是如果賣房人很強勢或者房子很搶手，買家是需要支付定金保證權(quán)益的。那么在付了定金以后，寫好受據(jù)，雙方手寫個定金協(xié)議吧。 第四步，起草買賣合同。 買賣合同是有標準版本的，可以在網(wǎng)上下載。下載到文本后，雙方一起按照合同每項條款，一項一項填進去就可以了。解釋里面兩個專業(yè)術(shù)語： 權(quán)力轉(zhuǎn)移：指房屋產(chǎn)權(quán)從賣家更名到買家。 轉(zhuǎn)移占有：指賣方交房給買房。 除了上面兩個術(shù)語外，其他都是很好理解的文字。 合同的補充條款部分是空白，相關(guān)內(nèi)容需要自己增加。我的建議是在補充條款部分上寫明下面內(nèi)容： 1.違約賠償具體約定。在合同正文里的違約賠償部分比較簡單，可以在這部分詳細的重新約定一次。 2.如果賣方是到手價，那么這里要寫明所有費用和稅費由買房承擔。 附件三是付款協(xié)議，這里要具體寫明款項的支付方式和世間。 非常重要的一點，補充條款和附件三的部分由于要寫很多文字，所以一定要在事先準備好，并打印出來，到簽合同的時候直接粘到合同上就可以了，要不然合同當天手寫會累暈的。按照現(xiàn)在的情況，合同最少要打印7份，所以這個東西也要最少打7份。
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