拆遷，可以說是房地產開發(fā)項目中最棘手的問題，因為拆遷涉及的范圍寬、主體多、手續(xù)繁瑣、關系錯綜復雜，最關鍵是關系到拆遷人和被拆遷人之間的利益平衡問題，拆遷人盡可能的要降低成本，而被拆遷人則希望獲得更多的利益，很多項目因為拆遷進展不下去甚至進展到1/2而擱置,動輒成百上千萬的資金就相當于被凍結，這是房地產開發(fā)企業(yè)最不希望發(fā)生的。現在已經不允許“毛地”出讓，對土地進行一級開發(fā)實行“凈地”出讓，可以說土地一級開發(fā)中80%的工作就是拆遷，如何進行拆遷是我們最應該思考的問題。

     本文將分兩期對拆遷工作中普遍存在的問題進行簡單提示，以期對您有所幫助。

      一、土地一級開發(fā)中辦理房屋拆遷許可證存在的問題房屋拆遷許可證是合法拆遷的前提，有了拆遷許可證才能進行拆遷。辦理拆遷許可證需要一系列的手續(xù)，但是土地一級開發(fā)中辦理拆遷許可證存在著手續(xù)上的障礙。（一）拆遷計劃批復《城市房屋拆遷工作規(guī)程》中規(guī)定城市房屋拆遷實行年度計劃審批備案制度，各市縣每年編制年度拆遷計劃，經省建設廳和發(fā)改委審批下達。沒有拆遷計劃當然不能進行拆遷。由于我市土地一級開發(fā)進行的非常迅速，來不及辦理拆遷計劃，目前在市里協(xié)調下可以辦理拆遷許可證，嚴格的說不符合法定手續(xù)的。而且部分省建設主管部門和發(fā)改委存在這樣觀點：土地一級開發(fā)不是建設項目，不能下達拆遷計劃。這也是土地一級開發(fā)制度與拆遷管理條例之間銜接不當的問題。但并不是說我市土地一級開發(fā)就不需要拆遷計劃，目前拆遷計劃在向省建設廳和發(fā)改委申報中。

    （二）辦理拆遷許可證手續(xù)問題

  《石家莊市城市房屋拆遷管理實施辦法》規(guī)定了辦理拆遷許可證，需要向拆遷主管部門提交的資料，但土地一級開發(fā)中部分手續(xù)與以前的辦理存在著差異。 1、建設項目審批文書。實踐操作中就是指建設項目核準備案書，但是土地一級開發(fā)并不是建設項目，不符合核準備案的條件。為了辦理拆遷證，發(fā)改委現在出具“石家莊市發(fā)展和改革委員會關于同意市土地儲備中心對****進行一級開發(fā)的批復”的文件。申請發(fā)改委批復需要提交的資料包括市政府關于對某地塊進行收回征收的決定、市土地儲備中心《關于****一級開發(fā)批準的請示》、一級開發(fā)項目的基本情況等。 2、建設用地規(guī)劃許可證。這里同樣存在土地一級開發(fā)是否是建設項目而能否辦法建設用地規(guī)劃許可證的問題?，F在的建設用地規(guī)劃許可證是專門針對土地一級開發(fā)出的，編號是單獨適用于土地一級開發(fā)的，上面登記的內容也指明用于一級開發(fā)。 3、國有土地使用權批準文書，是指國土資源局出具的準予拆遷的函。 4、拆遷實施方案和拆遷補償、安置方案。拆遷實施方案中應當包含回遷安置房的開工、竣工時間。但是回遷安置房是在二級開發(fā)中建設的，而地塊何時公開出讓由開發(fā)人取得還不能確定，因而回遷安置房建設的時間也是不確定的，拆遷實施方案也是不完整的，當然全部進行異地安置的除外。 5、產權調換房屋的合法文書。是指產權調換房屋的總平圖，但是因為產權調換房屋是在土地一級開發(fā)完畢后建設，所以在一級開發(fā)中辦理拆遷許可證不需要該項內容。

   （三）為了加快城中村改造的進度，本著特事特辦的原則，列入改造拆遷計劃的城中村辦理房屋拆遷許可證只需要提交下列資料： 1、村黨支部（總支）委會和村民委員會通過的城中村改造的決議； 2、經城中村所在區(qū)政府（高新區(qū)管理委員會）同意，按照村民組織法和市政府石政發(fā)【2008】5號文件規(guī)定的程序，有村民大會或村民代表大會表決通過的城中村拆遷補償安置方案； 3、辦理存儲業(yè)務的金融機構出具的，不少于村民拆遷安置臨時安置補助費的資金證明。

     二、拆遷中的分戶問題

  《城市房屋拆遷管理條例》第十二條規(guī)定：拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：1、新建、改建、擴建；2、改變房屋和土地用途；3、租賃房屋?！稐l例》中并沒有規(guī)定在拆遷期間拆遷范圍內的房屋禁止進行分戶。因此在以往的實踐中出現了被拆遷人對房屋進行分戶來獲取更多的面積補償的不正當現象，導致房地產開發(fā)企業(yè)補償面積的增加。這也在各地引起了開發(fā)商和房管局之間的糾紛。我市在目前操作中，房管局在接到市拆遷辦暫停辦理的通知后，也會暫停辦理拆遷范圍內的分戶。長春等一些城市為此在拆遷管理實施細則中進行了相關規(guī)定，防止拆遷期間進行分戶。我市前段時間出臺了文件規(guī)定產權調換實行貼近安置的原則，也有利于杜絕分戶現象。

     三、拆遷中產生的各項費用

  清楚掌握拆遷中產生的各項費用及標準有利于進行拆遷成本的測算。下面對各項費用及標準進行簡單介紹。

（一）房屋的補償

對于房屋的補償被拆遷人可以任意選擇貨幣補償或產權調換的方式。但是存在兩種特殊情況：一，拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不做產權調換，只能由拆遷人給予貨幣補償。二，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。

1、貨幣補償標準：貨幣補償費根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、房屋建筑面積、新舊程度等因素，以房地產市場評估價格確定?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》中規(guī)定市、縣政府或其授權部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、用途、建筑結構的各類房屋市場價格。拆遷估價機構按照該市場價格結合被拆遷房屋實際狀況進行評估。石家莊市于2008年4月10日公布了08年的房屋拆遷區(qū)位價。

2、產權調換標準：拆遷人和被拆遷人對被拆遷房屋和產權調換房屋進行評估，計算并結清二者之間的差價。也就是通常說的舊房換新房。各地政府是支持被拆遷人選擇貨幣補償的，開發(fā)商也希望被拆遷人選擇貨幣補償。在石家莊一級開發(fā)招投標過程中，對于拆遷補償安置方案中貨幣補償比例的高低也會影響到投標文件的分值。但在實際操作中，基于房價的高居不下和評估價格與市場價格相比偏低等原因，被拆遷人往往會選擇產權調換。

（二）搬遷補助費標準

貨幣補償：被拆遷房屋建筑面積×10元/平方米產權調換：被拆遷房屋建筑面積×10元/平方米×2次選擇產權調換的，支付兩次的搬遷補助費，而貨幣補償的只有一次。

（三）臨時安置補助費標準

貨幣補償的：被拆遷房屋建筑面積×15元/月×3個月產權調換的：被拆遷房屋建筑面積×15元/月×約定期限（《石市城市房屋拆遷管理實施辦法》規(guī)定相應高度房屋對應一定的過渡期。如6層及以下的為18個月，11層以下的為24個月。如果因拆遷人原因致使過渡期延長的，增加臨時安置補助費用。）如果被拆遷人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。這項費用對于非住宅被拆遷人來說在實際中是不支付的，支付了停產停業(yè)職工工資補助費就不再支付該項費用。

（四）提前搬家獎

這是拆遷人為了加快拆遷進度而設置的獎勵，具體的標準由其設定，并沒有法律規(guī)定。

（五）電器遷移補助費包括電話、空調、有線電視等電器的遷移補助費用。具體標準按各部門遷移時發(fā)生的費用計算。

（六）附屬物、裝飾裝修補償費

根據《石家莊市城市房屋拆遷估價實施意見》規(guī)定，附屬物和室內裝修裝飾補償與被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由接受委托的拆遷估價機構評估確定。

（七）土地補償被拆遷住宅房屋容積率小于規(guī)定容積率的，多出部分土地使用權面積應當給予適當補償。但是現在拆遷的多數是樓房，容積率均在0.65以上，所以該項費用很少產生。標準：容積率低于0.65的，多出部分的土地使用面積，按拆遷同區(qū)域住宅房屋房地產市場價格的50%補償。

（八）被拆遷人為非住宅產權人的，拆遷人拆遷人還應向被拆遷人支付以下兩項費用：物資設備搬遷安裝費：具體數額由雙方協(xié)商，沒有法定的標準。停產停業(yè)職工工資補助費：貨幣補償的職工人數×市上年度月人均工資×6個月 產權調換的職工人數×市上年度月人均工資×實際過渡期（九）拆遷住宅房屋的平房、非單元式樓房應增加附屬設施補償。計算時有相應的系數。如合用廁所或廚房。

（十）拆遷管理費用。需要向拆遷辦繳納。

（十一）拆除費用。

（十二）評估公司費用。

（十三）拆遷公司費用。

（十四）其他。