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房地產(chǎn)項(xiàng)目是目前中國大陸少數(shù)幾個平均利潤高的行業(yè)，尤其在前幾年，其獲取的利潤足以暴利來形容。雖然現(xiàn)在由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策影響，該行業(yè)處在微妙的嬗變之中，但從另一角度來分析，由于銀根緊縮，國家政策仍不明朗，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都面臨著資金短缺和對未來市場風(fēng)險沒低之尷尬局面，這時候他們都迫切需要尋找合作伙伴，一來可以解除資金短缺困境，二來可以減輕未來的市場風(fēng)險，因此，此時此刻也正是投資者進(jìn)入的最佳時期。 但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是個資金密集、開發(fā)建設(shè)周期長的復(fù)雜化的系統(tǒng)工程，在其開始建設(shè)到銷售完畢這段時間內(nèi)，需要承擔(dān)大量的可預(yù)測和不可預(yù)測的未知風(fēng)險。因此，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，則必須要對該行業(yè)的運(yùn)作全過程有完整的了解。
根據(jù)目前所可知的信息資料分析，房地產(chǎn)開發(fā)所會遇到的風(fēng)險可歸納為以下四個： 一是國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的風(fēng)險；二是項(xiàng)目開發(fā)的法律風(fēng)險；三是市場風(fēng)險；四是不可抗力的風(fēng)險。在這四個風(fēng)險中，法律風(fēng)險是最容易控制的，也是最有可能發(fā)生的風(fēng)險，而其它三個風(fēng)險都是企業(yè)無法控制的，只能作事先預(yù)測盡可能地避免它發(fā)生。以下結(jié)合司法實(shí)踐就該法律風(fēng)險作簡要的分析，供各位企業(yè)家參考（針對已經(jīng)存在的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資）。 一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性問題 這是介入房地產(chǎn)項(xiàng)目中首要需要解決的法律問題。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的成立與開發(fā)要受到法律保護(hù)，必須滿足：一有通過出讓取得的國有土地使用權(quán)；二有房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)；三有該項(xiàng)目已經(jīng)主管部門的行政批準(zhǔn)。具備了以上條件，則可以說明該房地產(chǎn)項(xiàng)目的主體是合法的，受法律保護(hù)。當(dāng)然，實(shí)際上，光看以上幾個方面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，比如說，經(jīng)常會有房地產(chǎn)開發(fā)商將原來審批的項(xiàng)目用途、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認(rèn)可，則房地產(chǎn)項(xiàng)目就無法通過竣工驗(yàn)收備案，也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產(chǎn)權(quán)證。就算可以獲得政府的最終認(rèn)可，那也需要承擔(dān)一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是，對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)，并非都是無法更改的。根據(jù)我國法律規(guī)定，有的可以修改，有的屬于國家房屋工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，一旦審批后就不能更改和調(diào)整。當(dāng)然，還有許多其它方面的合法性也需要審查。 二，房地產(chǎn)項(xiàng)目可投資性問題 這里說的可投資性不是市場分析，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地與周邊單位的相鄰權(quán)關(guān)系，這是個經(jīng)常被忽略的問題，而實(shí)際上對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)影響很大。雖然房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)政府規(guī)劃部門審批，但由于我國法律對建筑的相鄰權(quán)參數(shù)規(guī)定過低，不足以滿足人民的需求，因此，如果一個房地產(chǎn)項(xiàng)目建造已與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾時分緊張時，就需要慎重考慮，因?yàn)檫@矛盾的存在會造成工期大大延期，也會對房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面影響。如以前有報道某居民因不堪忍受施工的噪音影響，在雙方爭吵過程中發(fā)生群體沖突，造成2死數(shù)十人受傷的悲慘局面，該房地產(chǎn)項(xiàng)目被責(zé)令暫停施工整頓達(dá)8個月之久。 還有的就是前期規(guī)劃部門審批不嚴(yán)格，在周邊居民訴訟后，法院會判責(zé)令規(guī)劃部門按法律限制改正項(xiàng)目建造的各種參數(shù)，比如說層數(shù)減少，對會造成光污染的材料設(shè)計重新更改，消防通道的寬度需要調(diào)整等等，這些都會增加開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算外資金支出和人為的延長工期。當(dāng)然，審查是否會對周邊建筑物地基造成損害，或者說是否存在因?yàn)榍捌诳辈焓д`或因技術(shù)原因無法測繪而出現(xiàn)項(xiàng)目的地基需要重新選址或采取加固措施，也是必要的。如果有以上因素存在，投資時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商提出書面的切實(shí)可行的解決方案并予以實(shí)際考察審核。 三，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)控問題 這主要涉及如何保障投入項(xiàng)目中的資金真正應(yīng)用到項(xiàng)目開發(fā)中去，而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是投資商最關(guān)心的問題，也是比較難以控制的問題，尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時。一般地說，在對某項(xiàng)目決定進(jìn)行投資時，都會要求對方提供詳細(xì)的最新的且經(jīng)過法定審計事務(wù)所審計過的財務(wù)報表，從而來掌握該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 但該報表只表明投資前的債權(quán)債務(wù)，而無法解決對注入資金后的資金流向監(jiān)控問題。實(shí)踐中，常常是一方派財務(wù)人員入住監(jiān)控，或者說約定資金分階段注入，但這行為并不能根本解決問題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是：審查該開發(fā)商是否存在不良記錄、是否有訴訟或其它爭議糾紛、開發(fā)商的主要投資人的為人品德、該項(xiàng)目的市場銷售預(yù)測是否樂觀等角度來分析。 還有一點(diǎn)，就是在審查開發(fā)商提供的項(xiàng)目相關(guān)資料時，一定要仔細(xì)分析和計算整個項(xiàng)目最終需要的工程預(yù)算（分可行性研究投資估價、初步設(shè)計的概算、施工圖設(shè)計預(yù)算、合同實(shí)施的結(jié)算造價和竣工驗(yàn)收的決策造價5種類型），否則就會吃大虧，尤其對那些手持有閑置資金并不寬裕的投資者來說。比如曾有案例：某開發(fā)商在洽談時向投資者提供整個工程預(yù)算大概為3800萬元，增幅不超過10%。該投資者手頭寬余資金有2500萬元，就投資2000萬元，雙方在正式簽訂合作協(xié)議時約明：如工程預(yù)算增幅在10%之內(nèi)，雙方按比例增資，如超過10%，則由開發(fā)商負(fù)責(zé)募集資金。后該投資者才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商提供的項(xiàng)目資料，只是通過了立項(xiàng)審批手續(xù)，工程預(yù)算大概為3800萬元，只是初步設(shè)計的概算造價。而在正式通過規(guī)劃部門的施工圖核準(zhǔn)的預(yù)算造價竟然高達(dá)5600萬。顯然，這使得該投資者陷入了困境，雖然合同約定不需他負(fù)責(zé)募集短缺的資金，但在開發(fā)商表示無法募集到時，該工程的工期必然會受到嚴(yán)重的延期。而作為投資者，當(dāng)然是追求資金回籠越快越好。后幾經(jīng)協(xié)商，投資者以1700萬元低價轉(zhuǎn)給了第三人才了卻此事。 四，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主體問題分三個方面進(jìn)行分析。 （一）審查房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的真正法人主體與審批文件中的法人主體是否相吻合。曾有過這樣的案例：某開發(fā)商為圈資，利用集團(tuán)公司與投資人簽訂合作經(jīng)營協(xié)議，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際建造的房地產(chǎn)公司是由該開發(fā)商聯(lián)合幾個股東另外投資成立，集團(tuán)公司只占10%的股份。后雙方發(fā)生糾紛，投資人幾乎顆粒無收。 （二）審查投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目與實(shí)際建造的項(xiàng)目是否吻合。有的開發(fā)商很狡猾，利用手中多個樓盤建設(shè)，耍移化接木之手段來套取投資額。比如說，用地段位置好的甲項(xiàng)目吸取投資人眼球，然后在簽訂合同時卻用地段差的乙項(xiàng)目來代替。而甲與乙兩項(xiàng)目的名稱往往非常相似，不仔細(xì)審查是無法察覺到的。 （三）是審查房地產(chǎn)開發(fā)商與建筑商或監(jiān)理單位的關(guān)系。有的房地產(chǎn)開發(fā)商往往與建筑商或監(jiān)理單位關(guān)系密切或者說背后的投資者為同一人。顯然，存在這樣的關(guān)系，則該項(xiàng)目的投資額就無法事先準(zhǔn)確預(yù)算或者說用合同就能約束的。 五，審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的當(dāng)?shù)卣畱B(tài)度 這實(shí)際上是開發(fā)商是否可以利用政府的支持或消極態(tài)度來合理避免政策性損害或爭取政策性利潤。因?yàn)樵谖覈?，由于各地區(qū)的發(fā)展差異大，中央政府對房地產(chǎn)開發(fā)的管理只是作了一般性規(guī)定，而更多的具體實(shí)施細(xì)則是授權(quán)當(dāng)?shù)卣朴喌?。這就是所謂的政府潛意識規(guī)則。 比如說對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的超面積處理，杭州市明文規(guī)定：建筑面積1萬平方米以上的，允許1%的誤差。如果某項(xiàng)目建筑總面積為10萬平方米，那么有1000平方米的建筑面積，在補(bǔ)交配套費(fèi)和土地出讓金后即可成為合法面積。而實(shí)際上，許多地方政府沒有此類明文規(guī)定，如果是超面積，只要繳納相關(guān)費(fèi)用或罰款后即可成為合法的建筑面積。 六，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作方式 房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營，可分成立項(xiàng)目公司（入股）、聯(lián)建、參建等三種形式。 從法律角度來說，項(xiàng)目公司（入股）最經(jīng)濟(jì)也最安全，但該方式一般地說只適用于投資初始階段，不適合中后期加入。聯(lián)建也是一種主要方式，但需要辦理的手續(xù)比較繁瑣，過程復(fù)雜，雙方的合作關(guān)系和獲得利益都靠合同來維持和保證。參建比較少，但該方式對于小規(guī)模資金投資是一種不錯的選擇，且手續(xù)簡便，受暫時資金短缺的房地產(chǎn)開發(fā)商歡迎，尤其是那些在項(xiàng)目后期出現(xiàn)資金短缺的開發(fā)商歡迎。但參建合作經(jīng)營常常被認(rèn)為是無效合同的一種，也常常與借貸關(guān)系、非法集資、預(yù)售關(guān)系混為一談，因此，合同條款的簽訂是至關(guān)重要的。 七，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作合同條款 從以上來分析，一個成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作經(jīng)營，離不開一個完善的房地產(chǎn)合作合同。實(shí)踐中發(fā)生的大量的房地產(chǎn)合作經(jīng)營糾紛，絕大部分是因?yàn)殡p方簽訂的合作合同過于草率、簡單化。筆者曾見過一份只有七個條款的房地產(chǎn)合同，總計字?jǐn)?shù)不超過300字，但該合作項(xiàng)目的資金總額卻達(dá)到3000萬。真佩服這些投資人的膽量與勇氣。 我們經(jīng)常會碰到這樣的條款：樓盤經(jīng)竣工驗(yàn)收后，根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進(jìn)行分配。這里就存在許多方面的爭議：建筑面積的價格因所處的層數(shù)、朝向等不同而是不同的，由于沒有明確約定，則在實(shí)際分配時必然會引起訴爭；其次，該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計面積為準(zhǔn)，還是以實(shí)際竣工的建筑面積為準(zhǔn)？再次，該建筑面積是只指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內(nèi)？尤其在計算商住混合樓的公攤面積時，該系數(shù)是有明顯區(qū)分的。 筆者也經(jīng)常碰到這樣的搞笑條款：一方違約，應(yīng)承擔(dān)另一方的所有經(jīng)濟(jì)損失。這樣的約定等于沒有約定，一旦出現(xiàn)違約，則必然會陷入到大量的艱難舉證和漫長的訴爭困境中去。再如，如果合同中沒有約定預(yù)期保障機(jī)制，那么，在履行過程中，明知對方存在違約行為，但如無法確鑿舉證，仍然無法預(yù)期保障自己的利益。 這里只是簡單舉例說明，實(shí)際上有許多方面，都是需要雙方在合同中明確約定，方可保障自己的投資利益。 應(yīng)該說，投資房地產(chǎn)是一項(xiàng)高風(fēng)險高收益的項(xiàng)目。而這高風(fēng)險，很大程度上取決于法律風(fēng)險，法律風(fēng)險又是通過合同條款的是否詳細(xì)和完備體現(xiàn)出來。 轉(zhuǎn)貼于www.szhome.com |
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