目光盯一三線城市 新老企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型———

　　剛剛過(guò)去的2010年，曾經(jīng)緩慢成長(zhǎng)的房地產(chǎn)基金終于迎來(lái)了一輪蓬勃發(fā)展：相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月，國(guó)內(nèi)共有10支房地產(chǎn)基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5.0倍和3.4倍，與此同時(shí)，諸多傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛成立了自己的基金，并以此作為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的資金后盾。

　　●商業(yè)地產(chǎn)基金動(dòng)作頻出 鋪墊房企轉(zhuǎn)型之路

　　近一段時(shí)期，隨著商業(yè)地產(chǎn)的火熱發(fā)展，諸多商業(yè)地產(chǎn)基金動(dòng)作頻頻。

　　前不久，以復(fù)星集團(tuán)為主發(fā)起的星浩資本表示，其打造的第一個(gè)綜合體項(xiàng)目——星光耀廣場(chǎng)或?qū)⒙鋺羯虾Ｇ嗥?，總建筑體量將達(dá)到50萬(wàn)平方米；與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)第一個(gè)以商業(yè)地產(chǎn)為投資方向的私募基金高和投資宣布，其通過(guò)收購(gòu)斬獲的北京金澳國(guó)際 (論壇 新聞 視頻)項(xiàng)目正式對(duì)外發(fā)售……

　　繁華景象的背后，則是新地產(chǎn)基金的不斷涌出。一份研究報(bào)告指出，截至2010年之前，還僅有十幾支針對(duì)亞洲市場(chǎng)的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金，而目前，國(guó)內(nèi)已陸續(xù)出現(xiàn)金地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、上海復(fù)地、盛世神州、陽(yáng)光新業(yè)、中國(guó)海外發(fā)展等內(nèi)資機(jī)構(gòu)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前形成規(guī)模的約40家左右，管理資金規(guī)模近千億。

　　專家表示，“宏觀調(diào)控不斷加碼，住宅市場(chǎng)受到?jīng)_擊，商業(yè)地產(chǎn)正成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)的避風(fēng)港，也吸引眾多資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，特別是向零售商業(yè)地產(chǎn)集中。然而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其成功運(yùn)作的先決條件之一就是充足的資金，各大房企紛紛成立自己的房地產(chǎn)基金，無(wú)疑可以為轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)做好資金鋪墊。”

　　●運(yùn)營(yíng)模式各不相同 金融創(chuàng)新模式釋放潛能

　　在專業(yè)人士看來(lái)，雖然目前國(guó)內(nèi)興起的各類商業(yè)地產(chǎn)基金規(guī)模大小不同，運(yùn)作方式各異，但大體看來(lái)可分為兩類模式，即參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全程開發(fā)的模式與兼并收購(gòu)模式。

　　對(duì)于參與商業(yè)地產(chǎn)全程開發(fā)的地產(chǎn)基金而言，強(qiáng)大的融資能力與對(duì)整體運(yùn)營(yíng)節(jié)奏的把握非常重要。例如成立不久的星浩資本，該基金CEO趙漢忠對(duì)外表示，其首期募集基金將主要用于投資開發(fā)5個(gè)左右的星光耀綜合體項(xiàng)目；到2013年，星浩資本將計(jì)劃募集資金規(guī)模達(dá)到120億元，成為中國(guó)最大的私募房地產(chǎn)人民幣基金，同期持有項(xiàng)目也將達(dá)到10個(gè)左右。

　　“星浩資本融資和投資鏈條非常短，并且我們只投星光耀廣場(chǎng)，募集資金投向清晰。我認(rèn)為，這種房地產(chǎn)金融模式創(chuàng)新釋放出來(lái)的潛力會(huì)迅速拉大與國(guó)內(nèi)外其他基金的差距”，趙漢忠說(shuō)。

　　而對(duì)于走兼并收購(gòu)模式的地產(chǎn)基金而言，陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)的操作模式具有相當(dāng)?shù)拇硇浴?008年，陽(yáng)光股份斥資逾30億元整體收購(gòu)了家世界18個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)包，對(duì)其進(jìn)行改造和重構(gòu)后陸續(xù)面世，目前運(yùn)營(yíng)狀態(tài)穩(wěn)定。北京瑞景陽(yáng)光商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李睿表示，“對(duì)老項(xiàng)目收購(gòu)后進(jìn)行改造，雖然在硬件等方面受到諸多限制，但能夠有效縮短開發(fā)時(shí)間，提高開發(fā)速度。對(duì)急于見到回報(bào)的基金資本而言，這點(diǎn)無(wú)疑具有現(xiàn)實(shí)意義。”

　　●目光盯緊二三線城市 商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力將受考驗(yàn)

　　2009年以來(lái)，全國(guó)居民收入和社會(huì)零售商品消費(fèi)總額一直在快速提升，二三線城市增速很快。這也吸引著眾多資金涌向商業(yè)地產(chǎn)，特別是向零售商業(yè)地產(chǎn)集中。在這樣的背景下，包括萬(wàn)科等老牌住宅開發(fā)企業(yè)，也紛紛將目光投向了二三線的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，準(zhǔn)備在那里開辟新的戰(zhàn)場(chǎng)。

　　世聯(lián)評(píng)估執(zhí)行董事羅守坤認(rèn)為，涉足商業(yè)地產(chǎn)，加大持有型物業(yè)開發(fā)，表明中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在向正道上走。“這代表未來(lái)的方向，商業(yè)地產(chǎn)的主要特征是靠資金實(shí)力換取長(zhǎng)期回報(bào)。但商業(yè)地產(chǎn)是靠長(zhǎng)期租金收益的，需要后期運(yùn)營(yíng)，資金實(shí)力不夠、專業(yè)能力不夠，一定玩不轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)。”

　　李睿則認(rèn)為，并不是只要有資金就能成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)。“由于基金對(duì)于回報(bào)率和回報(bào)周期有著較高期望，因此能在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)運(yùn)營(yíng)好一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，并見到效益，將會(huì)對(duì)很多商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)者提出考驗(yàn)。而對(duì)于參與二三線城市開發(fā)的企業(yè)來(lái)講，還有一些額外的問(wèn)題。例如成本：二三線城市的建造成本和人力成本并不比一線城市低多少，然而其利潤(rùn)率則低得多。如果沒(méi)有找到適合的模式就貿(mào)然進(jìn)入，結(jié)局可能會(huì)比較難看。”

　　分析人士指出，在宏觀調(diào)控背景下，零售商業(yè)地產(chǎn)對(duì)資本的吸引力驟然增加，這使得在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)收購(gòu)案或?qū)⒓斜l(fā)。對(duì)于新轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)抱有一顆專業(yè)的心去做事，而不應(yīng)該盲目圈地?cái)U(kuò)張。