導(dǎo)讀：
     ■跨度近5年的回味
     一、跨度近5年的回味
     二、其兩期各自的規(guī)劃指標
     ■超優(yōu)唯一性：深圳不過5個、關(guān)外僅此絕無
     一、鴻榮源“寶中”豪宅收官之作：熙龍灣2期僅剩尾盤
     二、寶中景觀第一盤
      1、一線海景第一盤
      2、城市核心地帶最好的視野：山、海、園、島立體景觀
     三、寶中車戶比冠軍是熙龍灣：亞軍也是鴻榮源項目
     四、0.35：熙龍灣是寶中泛容積率最大贏家
     五、寶安層高之冠：房間凈層高3.20米
     ■高豪的最強爆發(fā)力
     一、四地鐵途徑
     二、地鐵線密度深圳季軍、地鐵站深圳亞軍
     三、緊鄰CBD商業(yè)核心：商務(wù)與租賃是正相關(guān)關(guān)系
     ■熙龍灣2期價勢判斷：從香港到深圳的高豪強爆力
     一、300米以內(nèi)陸鐵口隨便挑
     二、香港高層豪宅的冠亞軍
     三、地鐵口+城核+景觀資源=深圳強爆力高豪
     四、熙龍灣2期價勢判斷
正文：

■跨度近5年的回味

一、跨度近5年的回味

2010-4-26，距離房地內(nèi)參www.BANQ.cn最早一次考查鴻榮源·熙龍灣工地已近5年。當天下午16：30~17：50，我們再一次來到總占地117367.12㎡、總建面511262.83㎡的鴻榮源·熙龍灣，此次的目標不是已經(jīng)入住的1期，而是僅剩尾盤的2期。

鴻榮源·熙龍灣是由1期東地塊N23、2期西地塊N10兩宗地組成的總體統(tǒng)一、又相對獨立的豪宅大盤，總?cè)莘e率3.19，戶型比為：3房2廳2衛(wèi)10%、4房2廳2衛(wèi)50%、5房2廳3衛(wèi)20%、復(fù)式15%、花園洋房5%。

項目4房以上的套型合計占比90%，是以純大戶為主要居住功能的社區(qū)，此類產(chǎn)品也是未來的稀缺。

二、其兩期各自的規(guī)劃指標是：
 
1、1期東地塊N23地塊數(shù)據(jù)為：
 
占地69783.53㎡；容積率3.19；計容面積222780.09 ㎡，其中住宅180326.21㎡、商業(yè)12811.48㎡、辦公20652.20㎡、幼兒園1843.93㎡（9班，占地2400㎡）、會所146.27㎡；不計容面積73125.56㎡、贈送面積22947.80㎡；總戶數(shù)990戶；建筑覆蓋率28.3%；停車位1742輛；其中地面90輛、半地下976輛、地下車庫676輛。
 
2、2期西地塊N10地塊數(shù)據(jù)為：
 
占地47583.59㎡；容積率3.0；計容面積141818.40㎡，其中住宅123481.40㎡、商業(yè)15512.89㎡、幼兒園1500㎡（6班，占地1900㎡）、會所1324.11㎡、不計容面積45501.97㎡、贈送面積15893.54㎡；總714戶；建筑覆蓋率：28.8%；停車位1125輛，其中地面60輛、半地下640輛、地下車庫425輛。

■超優(yōu)唯一性：深圳不過5個、關(guān)外僅此絕無

一、鴻榮源“寶中”豪宅收官之作：熙龍灣2期僅剩尾盤

熙龍灣是鴻榮源在寶中的第4個住宅項目，之前的是尚都、西岸觀邸、西城上筑。鴻榮源在寶中還有在體育館以西的一個小戶型項目，本項目是鴻榮源在寶中的豪宅收官之作。此后，區(qū)域內(nèi)占地99390.04㎡，建面308100㎡的A004-0100商業(yè)中心項目將在年底動工、以及體育館小戶項目，將為寶中最大供應(yīng)商鴻榮源在寶中內(nèi)的開發(fā)劃上圓滿的句號。

二、寶中景觀第一盤

1、一線海景第一盤

按建筑規(guī)模計，鴻榮源·熙龍灣總體是寶中第二大盤，規(guī)模僅次于深業(yè)新岸線。
其2期地處1期以東，珠江口以北400米處，位居新安一路與與興華路交匯點。

2期是鴻榮源·熙龍灣中距珠江入?？谧罱奈恢茫笫刂榻牒？谏钲谘鼐€城區(qū)段最關(guān)鍵位置，是寶中一線海景物業(yè)的第一大盤，同時也是位置最佳、靠海最近、品牌形象最佳、發(fā)展商實力最強的項目。

2、城市核心地帶最好的視野：山、海、園、島立體景觀

北側(cè)是寶中的城景，未來以鴻榮源328000㎡購物公園為核心，寶中最繁華的景觀就成為熙龍灣的背景。

南側(cè)、西側(cè)則是山、海、園、島立體景觀，南側(cè)海天路，以及海瀾路，與海之間是未來的學(xué)校。南側(cè)距珠江口海面約400米，永久性看山、看海、看公園、看島嶼，在城市核心地帶，這幾乎是最好的景觀了。

東側(cè)是河流及前海中心新規(guī)劃區(qū)域，未來深圳最大的地鐵樞紐就在這里，1#、5#、11#、深港機場連接線就在這里換乘。

三、寶中車戶比冠軍是熙龍灣：亞軍也是鴻榮源項目

鴻榮源·熙龍灣總戶數(shù)為1704，停車位共有2867個，車戶比為1.7:1，而鴻榮源·熙龍灣2期，總714戶、停車位1125輛，車戶比1.58：1。無論哪一期，其車戶比在寶中是排在第一位的。寶中其余典型項目的車戶比依次為：

鴻榮源·尚都1.29：1→深業(yè)·新岸線1.19：1→金泓·凱旋城1.13：1→金成時代1.05：1→天悅龍庭1.02：1→鴻榮源·西城上筑0.88：1→宏發(fā)·領(lǐng)域0.87：1→鴻榮源·西岸觀邸0.84：1→君逸世家0.82：1→新錦安雅園0.82：1→幸福海岸0.74：1→麗晶國際0.63：1。

對比即可發(fā)現(xiàn)，鴻榮源·熙龍灣車戶比超過第二名達32%，而且冠軍、亞軍全部都是鴻榮源的樓盤，可見比較起來，鴻榮源在公共配套上更愿意下本錢，這或許是鴻榮源項目市場表現(xiàn)更出色的主要原因吧？

車位配比高，意味者戶均擁有的車位數(shù)量相對較多，在私家車越來越多的時期，車位對于保障樓盤的長期潛力還是非常重要的。

四、0.35：熙龍灣是寶中泛容積率最大贏家

“泛容積率”是指：居住區(qū)周邊范圍內(nèi)（以小區(qū)紅線外500米范圍為準）各類公共建筑（比如圖書館、廣場、體育館等）、以及公園綠地、自然山脈、海面湖水等不可能存在建筑的區(qū)域面積，與住宅區(qū)合計起來的容積率。

泛容積率越低，說明小區(qū)周圍公建、公園綠地、自然山脈、海面湖水等面積大，就意味著小區(qū)業(yè)主將擁有更多的室外活動空間、更多的社會資源。泛容積率低也在很大程度上給小區(qū)創(chuàng)造了寬闊無遮擋的視野，變相降低了小區(qū)的容積率，因為小區(qū)業(yè)主將不但可以在小區(qū)之內(nèi)活動，也將可以很方便地選擇到周圍的公建比如廣場、綠地、體育場等活動了。

容積率是小家概念，而泛容積率則是大家概念、是區(qū)域概念。越是高檔的小區(qū)，區(qū)域越重要，因此“泛容積率”也就越重要，其意義很多時候大過容積率?？梢哉f，“容積率”決定產(chǎn)品本身，但“泛容積率”決定前途、未來和大局，不可不查也。

鴻榮源·尚都由于就在寶安體育場邊上，因此，其泛容積率極低。現(xiàn)在的鴻榮源·熙龍灣，由于就在占地54萬㎡的寶安中心廣場以及景觀主軸邊上，其東新岸一路及河流、綠化隔離帶，南面就是中心及海濱公園，其實東、西、南三面都實際是未來業(yè)主們茶余飯后的休閑場所，就是樓下的廣場、綠地，成為業(yè)主生活的一部分，泛容積率只有0.8（僅考慮寶安中心廣場以及景觀主軸），或者更低0.35（考慮上海濱公園及綠化隔離帶）。

五、寶安層高之冠：房間凈層高3.20米

經(jīng)過現(xiàn)場測量，鴻榮源·熙龍灣2期的高層房間凈層高3.20米，這在住宅中甚至整個深圳也是很少見的。而國家要求的設(shè)計層高是不低于2米4，也就是說，本項目的層高，比國家標準高出80公分，高出幅度達到25%，整個戶型內(nèi)部的空間感得到了徹底的改善。

■高豪的最強爆發(fā)力

一、四地鐵途徑

房地內(nèi)參www.BANQ.cn資料顯示，1#、5#、11#、深港機場連接線等四條地鐵途徑本區(qū)域。寶安中心站為1#、5#地鐵的換乘站。1#線從深圳寶安國際場到羅湖口岸，沿線經(jīng)過南山、福田、羅湖、并且可以直接轉(zhuǎn)乘2#、3#、5#、4#、7#、9#線等地鐵。

5#地鐵從前海灣站出發(fā)，沿線經(jīng)過寶安、西麗、龍華、布吉、羅湖最后折向大劇院站。11#地鐵連接機場與福田中心區(qū)，是穗莞深城際高鐵的深圳市內(nèi)段。之外還有深港機場連接線途徑本區(qū)域。

二、地鐵線密度深圳季軍、地鐵站深圳亞軍

1#、5#地鐵寶安中心換乘站位居鴻榮源·熙龍灣西北580米處，1#地鐵新安站位居本項目東北240米處，5#地鐵臨海站位居項目南面230米處、寶華路站位居項目以東200米處。而11#地鐵則途徑鴻榮源·熙龍灣北側(cè)的興華路。

在珠江、寶華路、新湖路、新安一路圍合的89萬平米區(qū)域中，有4條合計4.3公里地鐵途徑，里程分別為：1#地鐵1174米、5#地鐵1650米、11#地鐵980米、深港機場連接線500米。

如此房地內(nèi)參可計算出區(qū)域地鐵密度為4.83公里/平方公里，地鐵密度之高，僅次于深圳中心南區(qū)、東門區(qū)域，位居深圳第三！而地鐵站則擁有4個（不含不確定性的11#地鐵），地鐵站密度為4.5個/平方公里，僅次于深圳中心南區(qū)，位居深圳第二。

三、緊鄰CBD商業(yè)核心：商務(wù)與租賃是正相關(guān)關(guān)系

鴻榮源·熙龍灣整個社區(qū)北側(cè)和西側(cè)底層為商業(yè)，形成了兩條商業(yè)街，商業(yè)街與項目的國際西岸大廈互連。項目一期商業(yè)面積為12811.48㎡，二期商業(yè)面積為15512.89㎡，商業(yè)總面積為28324.37㎡，憑這近2.8萬㎡的商業(yè)，不但能夠滿足項目自身，同時也將為項目周邊居民服務(wù)。

從片區(qū)上來講，以上只是冰山一角，在項目北就是鴻榮源328000㎡的購物公園，集購物、飲食、休閑于一體的大型高檔商業(yè)項目，商業(yè)、人流、租賃，關(guān)系其實很簡單。

■熙龍灣2期價勢判斷：從香港到深圳的高豪強爆力

一、300米以內(nèi)陸鐵口隨便挑

而且，4個地鐵口中，除寶安中心站距離鴻榮源·熙龍灣在500米開外之外，其余三個地鐵站均在300米以內(nèi)，東、西、南三面的三個地鐵站將本項目完全包圍起來，使本項目擁有了最佳的地鐵出行條件。

在鴻榮源·熙龍灣2期的南偏東約10°的方位，大概740米處就是深圳最大的地鐵樞紐--前海灣站，在這里1#、5#、11#、深港機場連接線在這里交匯，也將輻射到本項目。地鐵線密度、地鐵口密度之高，將為鴻榮源·熙龍灣帶來強大的爆發(fā)力。

二、香港高層豪宅的冠亞軍

在香港，大盤太古城因為擁有地鐵口之利，至今旺盛超過10年。2009年香港銷量最旺的兩大豪宅出自香港九龍地鐵站：君臨天下和天璽。君臨天下共交易526套，總值97.71億，其套均總價為1857.6萬。排在第二名的是九龍站天璽，交易479套，總值93.81億，其均價為1958.4萬。

地鐵形成環(huán)線與換乘網(wǎng)絡(luò)后，運量大、時點準時、耗時標準化等特點，將吸引眾多客流，因此在每個地鐵口都會形成集中客流，單是一個地鐵站就已經(jīng)成就了香港兩大豪王，就更不用說周圍4大地鐵站口了。

香港的君臨天下和天璽，距離其右側(cè)的彌敦道僅有800米遠，步行路程不超過10分鐘，而在彌敦道的兩頭和中間共分布了3大地鐵站，因此，位于九龍站的君臨天下和天璽在3分鐘內(nèi)即可達到彌敦道，兩個樓盤具有地鐵、海景、鬧市三重資源。

三、地鐵口+城核+景觀資源=深圳強爆力高豪

其實無論普宅、還是豪宅，其實都是人的生意，而就城市豪宅而非郊區(qū)來說對于地鐵是依賴和歡迎的。這一點與鴻榮源·熙龍灣2期非常類似，本身居鬧市核心，其北面是總建面接近40萬平米的鴻榮源商業(yè)中心，擁有三個近地鐵站與兩個稍遠地鐵站，擁有一線海景。

商業(yè)中心與地鐵的強大爆發(fā)力結(jié)合起來，能夠造就香港的冠亞軍豪宅，當然這種規(guī)律也將在深圳得到體現(xiàn)，其強爆力將使鴻榮源·熙龍灣2期在未來被作用于其強爆力。而縱觀整個深圳，具備如此強爆力的高層豪宅，僅在5個以內(nèi)，在整個寶安及龍崗組成的關(guān)外，則僅有這一個。

四、熙龍灣2期價勢判斷

無論投資客也好、自住客也罷，目前面臨的都是同樣的問題：在泡沫化時代里，最大的泡沫是貨幣本身，因此除開保證生活的起碼現(xiàn)金，其余現(xiàn)金應(yīng)該盡快更換為泡沫更小的資產(chǎn)，將錢轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y是最佳選擇，擁有貨幣的人在5年之后將成為絕對的輸家。

占據(jù)城市核心地段一線海景之地利、擁有地鐵+商核的強爆力、以及產(chǎn)品本身在眾多指標上的超優(yōu)之處，是熙龍灣2期取得如此快的銷售速度，以及取得關(guān)外高層豪宅最高售價的關(guān)鍵的基礎(chǔ)性原因。

就熙龍灣2期來說，房地內(nèi)參www.BANQ.cn認為憑借其地利因素、齊備配套、產(chǎn)品素質(zhì)，其已具備了頂級資產(chǎn)的高唯一性，是抵御貨幣貶值、獲得高安全性及保值增值性的超優(yōu)去處，至于調(diào)控帶來的階段性波動，理應(yīng)以時間去克服。請別忘記，深圳具備同等條件的高層豪宅物業(yè)不過5個，在關(guān)外則僅有絕無！

熙龍灣2期

地鐵線、地鐵口高密集區(qū)：熙龍灣具備強爆力

熙龍灣在寶中