2011-03-07 12:54

    1.開發(fā)商自制商品房認(rèn)購書或預(yù)購協(xié)議，人為制造緊張氣氛，誘導(dǎo)消費(fèi)者草率簽訂合同，侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。

    當(dāng)銷售的樓盤具有較強(qiáng)吸引力時(shí)，會(huì)有不少消費(fèi)者產(chǎn)生購房意愿，導(dǎo)致房源緊張。部分開發(fā)商通過人為制造緊張氣氛，讓消費(fèi)者打消再觀察、再選擇的念頭，然后趁機(jī)利用自制的商品房認(rèn)購書或預(yù)購協(xié)議牟取非法利益。

    在房源的保留與交易機(jī)會(huì)的保障方面，簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議書或預(yù)購協(xié)議具有一定的積極意義，只要雙方愿意，法律并不禁止。需要注意的是，商品房認(rèn)購書或預(yù)購協(xié)議的法律性質(zhì)屬于預(yù)約，根據(jù)預(yù)約的本意，若雙方無法就正式合同的主要條款達(dá)成一致，應(yīng)當(dāng)允許解除預(yù)約，退還消費(fèi)者預(yù)交的定金。但據(jù)調(diào)查，一些開發(fā)商自行擬定商品房認(rèn)購書或預(yù)購協(xié)議，并人為制造房源緊張氣氛，步步進(jìn)逼，誘導(dǎo)或者變相強(qiáng)迫消費(fèi)者盡快交付定金，或者在不明真相、不具有主觀意愿的情況下簽訂正式合同。

    據(jù)了解，消費(fèi)者從簽訂商品房認(rèn)購書或預(yù)購協(xié)議到簽訂正式合同，一般只允許有很短的考慮時(shí)間（多為7天）。開發(fā)商之所以如此“進(jìn)逼”，并且通過在商品房認(rèn)購書或預(yù)購協(xié)議中單方面約定“如在一定期限內(nèi)不簽訂正式商品房買賣合同，則定金不予退還”等，就是為了制造緊張氣氛，誘導(dǎo)消費(fèi)者草率簽訂所謂的正式合同，從而喪失保護(hù)自身合法權(quán)益的最佳時(shí)機(jī)。

    2.開發(fā)商通過故意設(shè)計(jì)不公平的格式條款，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。

    格式條款是指合同文本提供方為了方便重復(fù)使用而預(yù)先擬定的條款，特點(diǎn)是在訂立合同時(shí)，條款的起草方并不與消費(fèi)者進(jìn)行協(xié)商。適當(dāng)利用格式條款可以節(jié)省交易成本，但不正當(dāng)使用容易侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益。一些開發(fā)商之所以不愿意使用由工商機(jī)關(guān)及有關(guān)方面共同推廣的商品房買賣合同示范文本，就是因?yàn)檫@種示范文本堅(jiān)持的是公平交易原則和誠實(shí)信用原則，對(duì)格式條款進(jìn)行了周密設(shè)計(jì)，使開發(fā)商無機(jī)可乘。

    為了方便合同雙方協(xié)商和約定相關(guān)事宜，工商機(jī)關(guān)在設(shè)計(jì)商品房買賣合同示范文本時(shí)，會(huì)增設(shè)空白附件，建議合同雙方自行約定，或者列出一些可選擇的條款，由合同雙方協(xié)商確定后進(jìn)行選擇。但是，有的開發(fā)商趁機(jī)在附件的空白處填寫不平等的格式條款內(nèi)容，并單方面約定“不得更改附件中所填寫的內(nèi)容”等。比如，在延期交房原因的空白欄內(nèi)，將政府部門審批程序、施工單位逾期交工等定性為不可抗力因素，將本應(yīng)該由開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的事項(xiàng)作為免責(zé)事項(xiàng)予以約定，回避自身責(zé)任，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者。

    有的開發(fā)商采用將合同示范文本中的可選擇項(xiàng)目劃掉（直接在相應(yīng)條款前選擇打“×”）的方法，把示范文本中規(guī)定的可選擇條款排除掉，同時(shí)在附件空白處自行填寫免除或減輕自身責(zé)任的內(nèi)容，加重消費(fèi)者的責(zé)任。這樣，就在客觀上造成消費(fèi)者可以選擇的格式條款變成了必須選擇的格式條款，消費(fèi)者沒有了選擇余地，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的選擇權(quán)。比如，有的開發(fā)商在商品房產(chǎn)權(quán)初始登記欄，將示范文本中規(guī)定的90天辦理期限單方面延長(zhǎng)至180天，將“違約金”概念中涉及的計(jì)算方式單方面限制定義為“根據(jù)銀行同期活期存款利率計(jì)算”等。

    房地產(chǎn)交易具有一定的專業(yè)性和復(fù)雜性，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，經(jīng)常會(huì)就合同示范文本中未約定或約定不詳?shù)氖马?xiàng)簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，這本來是很正常的合同行為。但是，有的開發(fā)商借機(jī)減輕或者逃避自己應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，嚴(yán)格限制消費(fèi)者的權(quán)利或者加重消費(fèi)者的義務(wù)。比如有的補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定：“若買受人原因?qū)е虏荒苋〉冒唇屹J款的，買受人應(yīng)于三日內(nèi)一次性付清房款，逾期付款，按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。”這樣一來，當(dāng)因買受人之外的原因?qū)е聼o法辦理按揭貸款手續(xù)而買受人又無力直接支付房款時(shí)，合同就難以履行，買受人只好選擇退房并賠款，遭受重大損失。有的開發(fā)商在補(bǔ)充協(xié)議中單方面約定：“本補(bǔ)充協(xié)議為主合同的組成部分，如本補(bǔ)充協(xié)議的條款與主合同的任何條款存在抵觸或沖突的，均以本補(bǔ)充協(xié)議條款為準(zhǔn)。”一旦出現(xiàn)合同糾紛，開發(fā)商便借口此類條款已經(jīng)消費(fèi)者簽字生效，而消費(fèi)者往往難以證明簽訂補(bǔ)充協(xié)議并非自身意愿，難以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

    3.開發(fā)商排除或回避將商品房銷售廣告、宣傳資料內(nèi)容視為要約，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。

    《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”有的開發(fā)商在前期宣傳中，為了吸引消費(fèi)者購房，有意在售樓廣告、宣傳資料中對(duì)預(yù)售樓盤的綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等情況進(jìn)行動(dòng)人的描述，而在簽訂合同時(shí)，卻又回避前期宣傳內(nèi)容，不將相關(guān)數(shù)據(jù)寫入合同，并且在合同附件或者補(bǔ)充協(xié)議中單方面約定如下：“出賣人針對(duì)該商品房項(xiàng)目所做的效果圖、樣板間、沙盤、模型、廣告、售樓書、折頁、戶型資料、宣傳資料等僅供參考，不作為要約，交房標(biāo)準(zhǔn)以政府最后批準(zhǔn)的規(guī)劃方案及本合同約定為準(zhǔn)。”這樣，開發(fā)商便逃避了相關(guān)責(zé)任。

    上述問題的存在有多方面的原因，比如房地產(chǎn)企業(yè)缺失誠信，有意虛假宣傳；房屋質(zhì)量鑒定困難多、費(fèi)用高、時(shí)間長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)不愿先行墊付鑒定費(fèi)用；房地產(chǎn)方面的訴訟耗時(shí)費(fèi)力，消費(fèi)者難以掌握有力的證據(jù)；相關(guān)法律規(guī)定不明確，行政處罰力度不夠等。工商機(jī)關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮職能作用，著力加強(qiáng)商品房買賣合同監(jiān)管，進(jìn)一步宣傳和推廣商品房買賣合同示范文本，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監(jiān)管制度和商品房買賣合同備案制度，積極受理消費(fèi)者申訴、舉報(bào)，及時(shí)收集違法行為線索并嚴(yán)肅查處違法行為，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

    □湖北省武漢市工商局江漢分局　夏躍進(jìn)