密集現(xiàn)身2010年業(yè)績發(fā)布會的房地產(chǎn)高管，傳遞出一個重要信號——商業(yè)地產(chǎn)將成為未來發(fā)展的重點。傳統(tǒng)住宅開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)早已不是新鮮事，但正式對外表態(tài)，并明確透露在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資金額，這是頭一回。

在目前內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中，萬達規(guī)模擴張最快，是佼佼者，但其模式也有爭議。圖為萬達廣場開業(yè)現(xiàn)場。賀敬華

　　目前，中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展剛起步，市場容量顯然不如住宅大，掙錢也不遠如住宅那么快和容易。住宅開發(fā)商“偏向虎山行”實屬迫不得已，但商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前的水溫怎樣，格局如何，機會和陷阱又是什么？

“試過才知深淺”

　　商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)程度遠不如住宅，但近兩年來參與者驟增，未來可能形成內(nèi)陸開發(fā)商、香港的商業(yè)開發(fā)商、以及中國保險公司三足鼎立的局面。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，2010年中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額約5萬億元，其中約71%是住宅，只有不到三成為商業(yè)地產(chǎn)，并且這一比例從2006年到2010年基本未變。

　　2010年商業(yè)地產(chǎn)的投資總額約為150億美元，其中59%來自國內(nèi)，34%來自亞太區(qū)投資者，約7%來自歐美。這其中，如果算上曲線進入的，歐美投資者的實際比例大于7%。歐美投資者多通過基金進入房地產(chǎn)，交易集中在“買賣”，而非開發(fā)。

　　在34%的亞太區(qū)投資者中，有一部分操作模式與歐美投資者類似，另一部分則是真正的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，如香港的太古地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)，以及新加坡的凱德置地。恒隆董事長陳啟宗對財新《新世紀(jì)》記者稱，“這些開發(fā)商是經(jīng)歷過1998年亞洲金融危機考驗的優(yōu)勝者”，他們是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的先行者，也是住宅開發(fā)商進入該領(lǐng)域的榜樣和未來的對手。

　　香港的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)陸布點已初具規(guī)模，并且項目成功率勝過內(nèi)陸開發(fā)商，成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑，如太古地產(chǎn)開發(fā)的北京三里屯Village，瑞安地產(chǎn)開發(fā)的上海新天地，和記黃埔在北京王府井開發(fā)的東方新天地等等。

　　而在目前內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商中，萬達規(guī)模擴張最快，是佼佼者，但其模式也有爭議。“死掉的是大多數(shù)，現(xiàn)在能看到的就是活下來的極小數(shù)。”萬通地產(chǎn)副總周東權(quán)如此描繪中國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀 。（參見本刊2010年第21期“商業(yè)地產(chǎn)勃興”）

　　在活下來的案例中，萬達集團的模式被認(rèn)為不可復(fù)制。因為萬達集團最早通過地方政府關(guān)系拿到成本低廉的土地，得以規(guī)模性擴張。這種擴張方式，在目前已很難重現(xiàn)，因為各種商業(yè)項目都在遍地開花，地方政府可選擇空間普遍增大。

　　此外，大悅城和萬象城因為背靠中糧集團和華潤集團，資金實力雄厚，在擴張步伐中走得比較從容，也是大部分住宅開發(fā)商無法比肩的。而目前市場上一類以散售而非自持為主的開發(fā)商，以SOHO中國為代表，在業(yè)內(nèi)看來并不是真正做商業(yè)地產(chǎn)。

　　相對住宅而言，中國商業(yè)地產(chǎn)的競爭不算激烈。但未來住宅開發(fā)商一哄而上會不會帶來短期供應(yīng)過量呢？世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官金勇向財新《新世紀(jì)》記者表示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)不一樣。住宅周期短、規(guī)模化運作，量上來得很快；商業(yè)是技術(shù)活，周期長，做大不易，因此不用擔(dān)心短期供應(yīng)飆升。

　　金勇進一步解釋稱，商業(yè)地產(chǎn)的消費相對住宅更為理性，因為決策者是機構(gòu)和公司，而且住宅看增值，商業(yè)看回報。評估一個商業(yè)項目的綜合指標(biāo)包括：租戶的質(zhì)量，租戶的運營，租金的水平等。

　　目前這一輪喊出轉(zhuǎn)型口號的開發(fā)商，幾乎都有小試牛刀的經(jīng)歷。戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部董事張家鵬認(rèn)為，“試過才知道深淺，這一輪喊轉(zhuǎn)型是相對成熟的表現(xiàn)。”

　　相比紛紛入場的住宅開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)的另一重要參與者——險資對市場的影響更大。據(jù)統(tǒng)計，2010年保險公司可投向不動產(chǎn)的資金總額約150億美元。仲量聯(lián)行北京投資部董事龐樹東透露，雖未大規(guī)模進場，但險資進場的預(yù)期，已使目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報率被壓縮至歷史最低，為6%左右，某些二線城市未來可能迎來一輪開發(fā)高潮。