【關(guān)鍵字】房屋登記 產(chǎn)權(quán) 形式審查 實(shí)質(zhì)審查

【案情簡介】

原告：粟某某

被告：深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局寶安分局

第三人：沙某某

原告、第三人原為男女朋友關(guān)系，戀愛期間購得XX花園一棟506號房產(chǎn)，經(jīng)申請于2002年6月19日取得深房地產(chǎn)第5000067014號《房地產(chǎn)證》，登記權(quán)利人為原告粟某某，原告的身份證和房產(chǎn)證原件均放置在第三人處。2003年4月第三人和程某某結(jié)婚，2003年12月22日第三人和程某某以買賣轉(zhuǎn)移為由，在原告不在場的情況下，持原告粟某某身份證原件和房產(chǎn)證原件向被告申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。經(jīng)庭審查明《深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表》、《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》中“轉(zhuǎn)讓人”和買賣合同“甲方”處均并非原告本人簽名，且第三人并無原告公證或書面授權(quán)委托。被告經(jīng)書面形式審查后于2003年12月22日作出深房地字第5000105538號《房地產(chǎn)證》，核準(zhǔn)了XX花園一棟506號房產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記申請，將該房屋的權(quán)利人轉(zhuǎn)移登記為沙某某，第三人領(lǐng)取了該房產(chǎn)證。原告稱其2008年5月才知道涉案房屋被轉(zhuǎn)移登記，認(rèn)為被告的具體行政行為侵害其合法權(quán)益，故訴至法院，請求撤銷被告轉(zhuǎn)移登記的具體行政行為。第三人稱原告2007年就已經(jīng)知道房產(chǎn)被轉(zhuǎn)移事宜，但并未提供相關(guān)證據(jù)。

另查，第三人在取得深房地字第5000105538號《房地產(chǎn)證》后，已經(jīng)將該涉案房產(chǎn)出售給周某某，被告已經(jīng)于2007年10月11日做出轉(zhuǎn)移登記，注銷了深房地字第5000105538號《房地產(chǎn)證》，向周某某頒發(fā)了深房地字第5000295625號《房地產(chǎn)證》。

【裁判要點(diǎn)】

本院認(rèn)為，被告深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局作為房地產(chǎn)主管部門，負(fù)有對本行政區(qū)域內(nèi)申請登記的房地產(chǎn)進(jìn)行審查和確權(quán)，以及頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的職責(zé)。被告對相關(guān)材料進(jìn)行核查后，依法定程序做出深房地字第5000105538號《房地產(chǎn)證》，已經(jīng)盡到形式審查義務(wù)，其具體行政行為在程序和法律上并無不當(dāng)。被告核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記后做出深房地字第5000105538號《房地產(chǎn)證》的具體行政行為缺乏真實(shí)的事實(shí)基礎(chǔ)，故不宜維持，應(yīng)依法予以撤銷。

被告已經(jīng)于2007年10月11日做出轉(zhuǎn)移登記，注銷了深房地字第5000105538號《房地產(chǎn)證》，原告所訴的具體行政行為已不具有可撤銷內(nèi)容，對被告作出深房地字第5000105538號《房地產(chǎn)證》的轉(zhuǎn)移登記行為，本院依法確認(rèn)違法。

綜上，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十七條第二款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)被告深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局作出深房地字第5000105538號《房地產(chǎn)證》的轉(zhuǎn)移登記具體行政行為違法；

本案案件受理費(fèi)50元，由被告深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局負(fù)擔(dān)。

如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于深圳市中級人民法院。

【爭議焦點(diǎn)】

本案關(guān)于被告在房產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移中制作形式審查而忽視實(shí)質(zhì)審查違法嗎？

【法律評析】

本案涉及的就是一個(gè)房產(chǎn)部門辦理的一個(gè)房屋權(quán)屬登記形式審查而未做實(shí)質(zhì)審查而導(dǎo)致的一個(gè)違法行政案件，并且由于房產(chǎn)部門的疏忽而導(dǎo)致了房產(chǎn)部門的行為違法并傷害了真正權(quán)利的合法權(quán)益。所以基于此，讓筆者先來分析以下問題。

根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房管部門負(fù)有房屋權(quán)屬登記、頒發(fā)房屋所有權(quán)證以及對本轄區(qū)范圍內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)登記的法定職責(zé)。但是涉及房管部門對當(dāng)事人提交的他項(xiàng)權(quán)登記手續(xù)材料是進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查，雖然法學(xué)家有各種不同的說法，但是法律還是對相當(dāng)?shù)男姓袨樵撨M(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查做了嚴(yán)格要求。關(guān)注本案，被告的形式審查和權(quán)限都是法定且合法的，但是實(shí)質(zhì)審查就存在相當(dāng)問題。

先注意下形式審查和實(shí)質(zhì)審查的概念。形式審查就是：僅限于登記頒證行為作出時(shí)，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件，即提供的登記材料是否具備、齊全。而實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì)性審查，即除了形式審查外，還要對申請人提供的登記材料的真實(shí)、合法、有效作全面的審查。依據(jù)深圳的地方法規(guī)，房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈與等與房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請，但是本案中，第三人在沒有深房地產(chǎn)第5000067014號《房地產(chǎn)證》房產(chǎn)權(quán)利人即原告的公證或者書面委托授權(quán)，且原告未到場的情況下，在《深圳市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請表》、《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》中代替原告簽字，并和程某某持原告身份證原件和深房地產(chǎn)第5000067014號《房地產(chǎn)證》原件向被告申請涉案房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。雖說第三人有欺騙的故意，但是房地產(chǎn)部門的行為才對權(quán)利產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。我國城市房屋權(quán)屬登記管理辦法一般是規(guī)定 “房屋權(quán)屬登記依據(jù)以下程序進(jìn)行：（一）受理登記申請；（二）權(quán)屬審核；（三）公告；（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。所以，房管部門必須依照法律規(guī)定，對房屋他項(xiàng)頒證應(yīng)具備的事實(shí)要件和要求及程序進(jìn)行審核即可。如：房產(chǎn)權(quán)屬是否清楚，相關(guān)權(quán)屬證明文件是否齊全房管部門在作出他項(xiàng)權(quán)抵押登記具體行政行為的時(shí)候更注重的是效率， 為的是高效便民，這也是行政許可法的根本前提和基礎(chǔ)。但是由于房產(chǎn)登記對一般公民來說，是一項(xiàng)重大的財(cái)產(chǎn)變更，所以行政機(jī)關(guān)還是要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，這是一種義務(wù)。

雖然被告對相關(guān)材料進(jìn)行核查后，依法定程序做出深房地字第5000105538號《房地產(chǎn)證》，已經(jīng)盡到形式審查義務(wù)，其具體行政行為在程序和法律上并無不當(dāng)。但因第三人和程某某申請時(shí)并無原告在場，亦沒有原告的書面授權(quán)委托，且相關(guān)申請材料并非原告本人簽名，被告核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記后做出深房地字第5000105538號《房地產(chǎn)證》的具體行政行為缺乏真實(shí)的事實(shí)基礎(chǔ)，所以行為違法，是可以撤銷的行政行為。

【法律風(fēng)險(xiǎn)提示與防范】

法律提示：關(guān)注本案后，大家注意到原告之所以最好要承擔(dān)房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)變更的事實(shí)，很大一部分原因是和自己的行為有關(guān)，身份證原件保留在男朋友身邊，所以相當(dāng)于給予了別人代理自己的某些權(quán)利。而作為第三人的男方，如果確實(shí)對女方做出放棄房產(chǎn)的行為進(jìn)行了給付，那么應(yīng)該進(jìn)行了一個(gè)書面文件的立案，或者當(dāng)場留下證據(jù)什么的，這樣不至于最后對簿公堂時(shí)，舉證對自己不利。

【法條鏈接】

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》

第七條

　　縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。房地產(chǎn)權(quán)證書的式樣報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。

第八條

　　國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國的房屋權(quán)屬登記管理工作。 　　省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。 　　直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬登記管理工作。

第九條

　　房屋權(quán)屬登記分為： 　　(一)總登記； 　　(二)初始登記； 　　(三)轉(zhuǎn)移登記； 　　(四)變更登記； 　　(五)他項(xiàng)權(quán)利登記； 　　(六)注銷登記。

第十條

　　房屋權(quán)屬登記依以下程序進(jìn)行： 　　(一)受理登記申請； 　　(二)權(quán)屬審核； 　　(三)公告； 　　(四)核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。 　　本條第(三)項(xiàng)適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記。

第十一條

　　房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人(申請人)申請。權(quán)利人(申請人)為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請； 　　權(quán)利人(申請人)為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。 　　共有的房屋，由共有人共同申請。 　　房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請。 　　房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。

第十二條

　　權(quán)利人(申請人)可以委托代理人申請房屋權(quán)屬登記。

第十三條

　　權(quán)利人(申請人)申請登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位或者相關(guān)人的有效證件。 　　代理人申請登記時(shí)，除向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證件外，還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人(申請人)的書面委托書。