有大量關(guān)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資的稅務(wù)策劃方案，通常是與正常買賣進(jìn)行比較，得出可以節(jié)稅若干的結(jié)論。

    基本來看，在稅務(wù)政策方面，分兩個(gè)時(shí)間段，1995年的《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定：“一、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅問題
　　對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”

    第二個(gè)時(shí)間就是2006年，《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定：“五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問題
    對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]048號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
    六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。”

    可以理解為，在95年到06年3月間，以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資的，投資時(shí)是暫免土地增值稅的，06年3月以后，投資時(shí)一樣要征收土地增值稅。“對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”對(duì)這句話有兩種理解，舉個(gè)具體數(shù)字來說明一下，比如投資方的土地成本價(jià)是100元，投資作價(jià)500元，最后被投資公司再轉(zhuǎn)讓時(shí)是800元，那么最后轉(zhuǎn)讓時(shí)增值額是多少？計(jì)法一是：800-500=300元，計(jì)法二是：800-100=700元。對(duì)于被投資方來講，計(jì)法一比較合理，因?yàn)樗鼘?shí)實(shí)在在的就是增值了300，但從國(guó)家稅收的角度，應(yīng)該以計(jì)法二為合理，成本價(jià)100，最后轉(zhuǎn)讓800，的確是增值了700，國(guó)家稅收如果不從這個(gè)角度來限定的話，可能就會(huì)被人為這樣利用，成本價(jià)100，投資入股價(jià)800甚至更高，最后轉(zhuǎn)讓800，豈不是根本不會(huì)增值了？

    所以，關(guān)鍵就是“暫免征收土地增值稅”的“暫”字，它規(guī)定的只是在投資時(shí)點(diǎn)上，暫時(shí)不征收增值稅，在以后轉(zhuǎn)讓時(shí)，還會(huì)繼續(xù)征收的。所以，就土地增值稅而言，策劃的結(jié)果，就只是延遲交稅而已，并不能真真正正免除作價(jià)增值部分的土地增值稅。

    而在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)問題的通知》（征求意見稿）中，對(duì)這個(gè)問題更是明確，它規(guī)定“如果投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，按作價(jià)入股前投資、聯(lián)營(yíng)方為取得土地使用權(quán)所支付的金額，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。”對(duì)于取得土地所支付金額沒有合法有效憑證的，按取得土地當(dāng)年公布的基準(zhǔn)地價(jià)確認(rèn)，當(dāng)年無(wú)公布基準(zhǔn)地價(jià)的，按最接近年度的，對(duì)不能確定具體哪年取得土地的，按最早公布的基準(zhǔn)地價(jià)確認(rèn)。這樣的規(guī)定，好象很完整了，而且操作性很強(qiáng)。

    對(duì)于被投資方來講，現(xiàn)在要背全部的增值額，的確很冤，根據(jù)稅法的立法精神，是誰(shuí)受益誰(shuí)交稅，那么，作價(jià)增值部分是投資方受益的，所以，個(gè)人認(rèn)為，這部分的增值應(yīng)該由投資方承擔(dān)，完稅后的房地產(chǎn)扣除金額應(yīng)按完稅價(jià)確認(rèn)，征求意見稿中將全部增值額由被投資方承擔(dān)的意見，我不敢茍同。