調(diào)控或顛覆房企融資模式
蘇絲 博鰲報道 2010-07-09 22:24:23
就在博鰲房地產(chǎn)論壇舉辦期間，一名業(yè)內(nèi)人士接獲某樓盤銷售經(jīng)理的電話，稱旗下位于北京遠郊的一個別墅項目，將推出少量一口價別墅，總價大約600多萬，每套降價高達60多萬元。
現(xiàn)金流將再次受到?jīng)_擊的房企，除了降價銷售之外，還有新的融資渠道嗎？據(jù)此次參會的一家信托公司透露，業(yè)務(wù)基本上集中在省會城市，二線城市很少，“手頭上運作的房地產(chǎn)項目有一些減少，風(fēng)險太大了。調(diào)控以后，6月份開始，我們對新增項目都很慎重，下半年新增項目會更少。”這家信托公司代表稱。業(yè)內(nèi)人士對本報記者透露，“我參加了一個研究開征物業(yè)稅的課題組。如果上海北京等主要大城市，地價、房價繼續(xù)死扛，甚至逆市上漲，出臺是遲早的事，只是等市場時機。”
形勢嚴(yán)峻，房企將不再能持續(xù)以往“圈地-銀行融資-建房賣房-還貸”的空手套白狼模式，顛覆性的改變一觸即發(fā)——這是7月4日博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇金融專家們的共識，然而，出路何在？
基金、信托調(diào)高風(fēng)險系數(shù)
當(dāng)股權(quán)再融資閘門緊緊關(guān)閉，房企在資本市場上獲得融資的渠道只有發(fā)債，此時，基金和信托逐漸活躍，但在與房企對接上仍然存在瓶頸。
近年來海外基金一直在批量進入中國房地產(chǎn)。太平洋中國地產(chǎn)基金（簡稱太平洋地產(chǎn)基金）就是其中一個代表。自2003年進入中國以來，太平洋地產(chǎn)基金總共投資了10億美元在25個房地產(chǎn)項目中。“總體而言，我們沒有具體的投資指標(biāo)，做投資主要是找機會，中國市場很大，資金流動性變化、政策導(dǎo)向等對我們的投資策略影響都很大。”公司董事總經(jīng)理魏松透露，太平洋地產(chǎn)基金偏好于二、三線城市，例如成都、大連等地市場，四線城市目前還沒有涉足。投資方式更為靈活，或在于股權(quán)，或在于項目層面，例如恒盛地產(chǎn)IPO、大連萬達股權(quán)融資等。魏松說：“對大連萬達有個長期的計劃，這個公司的運作模式有長期價值。”
值得關(guān)注的是，太平洋地產(chǎn)基金在甄選項目時，有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)則，綜合看資金流動性、賬面資產(chǎn)有無反映資產(chǎn)市場價格、風(fēng)險大小等。太平洋地產(chǎn)基金執(zhí)行董事汪朝蓉透露，基金一般不傾向于過于長期的投資項目，而投資收益比較優(yōu)化的項目周期也不會太長。“一般連續(xù)5-7年超過20%的回報率的項目是非常難做的”。
“調(diào)控之后，越來越多以住宅為主的商業(yè)模式向多樣化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。”汪朝蓉說，房企現(xiàn)階段還是以項目滾動開發(fā)為主要模式，并且越來越注重資金杠桿效應(yīng)。
至于基金如何控風(fēng)險，在國內(nèi)一家大型信托公司負(fù)責(zé)投資管理的鄒俊博士分析，只要基金公司把資產(chǎn)價值下跌和時間、政策、現(xiàn)金流測算這四方面分析工作做好，就會對項目風(fēng)險的監(jiān)控形成一套優(yōu)化體系。“信托還款年限一般在兩三年，一般不會超過四年。”
建銀精銳資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東認(rèn)為，房地產(chǎn)基金是民間資本進入房地產(chǎn)開發(fā)有效的途徑。一般而言，信托、基金的投資回報率在每年15%-30%之間。
正因為房地產(chǎn)投資擁有如此高的回報率，不少信托、基金的投資比例都是以房地產(chǎn)為大頭。例如擁有央企背景的華融信托，累計投資了十幾個行業(yè)，但房地產(chǎn)占全部利潤的40%。“大的信托、基金公司每年投出去的錢大概二三十億，目標(biāo)對象為大中型上市房企。”鄒俊說。
房地產(chǎn)模式思變
調(diào)控對銀行信貸的好處就是風(fēng)險控制更為嚴(yán)格，商業(yè)銀行對銀信合作已經(jīng)被叫停，對房地產(chǎn)影響較大，而信托、基金的自主融資又無法成為房地產(chǎn)融資的主流。業(yè)內(nèi)人士透露，基金、信托等占房地產(chǎn)項目融資的比例一般不過超過20%，大部分信托公司不會成為開發(fā)商的第一大貸款人，而且房企的抵押物必須是超值的。
據(jù)透露，對風(fēng)險偏好較高的信托公司也按銀監(jiān)會的要求對已投放的房地產(chǎn)項目進行壓力測試；對新增房地產(chǎn)項目融資也表現(xiàn)得相當(dāng)謹(jǐn)慎。
關(guān)于房企的負(fù)債率問題，鄒俊認(rèn)為，在評估項目時，房企負(fù)債率不是主要問題，關(guān)鍵是項目能否有持續(xù)的資金投入、開發(fā)商拿地的成本和未來預(yù)期的房價。他認(rèn)為，在宏觀調(diào)控的政策背景下，房企下一步的壓力仍然是資金問題，“如果調(diào)控持續(xù)下去，這次短則1個月,長則3個月，開發(fā)商將會被迫降價。”
此外，金融機構(gòu)人士一致認(rèn)為做REITs有利于房地產(chǎn)資金流動。魏松指出，對于資產(chǎn)收購為主的投資者而言，這顯然是一個新的投資渠道，而且更方便了，“投資者不需要買物業(yè)，直接買REITs的股票就行了”。而在美國從事REITs運作近十年的魏松、汪朝蓉又指出，美國的REITs是采用內(nèi)部管理模式，而亞太地區(qū)的REITs多以外部管理為主，這將是兩者盈利模式上的最大區(qū)別?！?1世紀(jì)網(wǎng)】本文網(wǎng)址：http://www./HTML/2010-7-12/4MMDAwMDE4NjE4MA.html