1、轉(zhuǎn)約與分租(Assignment & Subletting)

        一般轉(zhuǎn)約與分租都要取得業(yè)主的同意，租約內(nèi)會注明租客使用物業(yè)的用途，例如辦公室或旅行社，如果轉(zhuǎn)約與分租后會改變其用途，業(yè)主是有權(quán)拒絕的。若得到業(yè)主批準(zhǔn)轉(zhuǎn)約，新租客負(fù)責(zé)所有租約內(nèi)的責(zé)任，但舊租客在新租客沒法履行他的責(zé)任時(shí)有責(zé)任賠償業(yè)主。業(yè)主同意轉(zhuǎn)約之后，租客亦要得到該物業(yè)的抵押人的同意（如果業(yè)主已經(jīng)把該物業(yè)作抵押了的話），這一點(diǎn)對租客很重要。因?yàn)槿魶]有抵押人的同意，如果業(yè)主一旦有經(jīng)濟(jì)困難不能還錢給抵押人，抵押人有權(quán)收樓，這樣等于租客的合約終止。所以抵押人的批準(zhǔn)是十分重要的。租約內(nèi)，業(yè)主不得無故拒絕。無故拒絕在法院上已經(jīng)作過多次的解釋，但基本上是要看實(shí)際的情況才可以審理。

        以下的例子可作參考之用：

*新租客經(jīng)營不法或非道德之行業(yè) - 非無故拒絕 

*業(yè)主拒絕新租客的國界 - 無故拒絕 

*新租客的使用會令物業(yè)價(jià)值下降 - 非無故拒絕 

*業(yè)主想自用 -無故拒絕 

*新租客缺乏生意經(jīng)驗(yàn)和閱歷不足 - 非無故拒絕 

 

        2、續(xù)約權(quán) (Option)

        續(xù)約權(quán)是租客的權(quán)利。一般租約是確定第一期，然后租客可終止租約，或繼續(xù)租下去。這種權(quán)利的使用一般有如下的條件。首先租客需要在當(dāng)前的租約滿期之前，先通知業(yè)主需要的意圖。一般都有時(shí)間限制，不能太早或太遲。例如不得超過六個月以前或少于三個月內(nèi)以書面形式通知業(yè)主；其次就是不能經(jīng)常損毀租約，雖然每次最后都作了補(bǔ)償，業(yè)主在此情況下可不續(xù)約。

 

        3、房產(chǎn)擁有者和租客責(zé)任

        住宅樓宇法例

        維省在一九九七年修改了這條法例，在很多方面都有改變。較獨(dú)特的是：租務(wù)按金實(shí)施中央管理法。一直以來由業(yè)主管理的按金現(xiàn)都要交往"住宅租務(wù)按金局"(Residential Tenancies Bond Authority)。如果你現(xiàn)在是租住或者是把你自置的物業(yè)租出去作住宅用，這條住宅樓宇法例會對你有所影響。

        下面先談及幾個經(jīng)常碰到的問題：

        1) 按金如果周租金是低于三百五十，按金則不可多于一個月的租金。另外要是已有按金的話，業(yè)主就不能再要求擔(dān)保人。租客在交按金給業(yè)主或其他的經(jīng)紀(jì)人時(shí)，雙方都要簽署一份按金投管表格(Bond Lodgement Form)，這份表格注明業(yè)主和租戶、物業(yè)和租約的資料。業(yè)主收到按金在租約開始后的五天便需把按金和表格一同寄往"按金局"。當(dāng)局會在十四天內(nèi)書面通知租戶按金已在他的保管之內(nèi)，除非租約中斷或者期滿不續(xù)約，按金一直會存放在按金局內(nèi)，到租約終止。誰可以拿到按金？基本上有三種可能：

        第1， 業(yè)主同意租戶完滿履行租約的責(zé)任。換句話說，租金交足，樓已清潔，沒有破損。這樣業(yè)主和租戶雙方應(yīng)填妥并簽署一份按金提取表格(Bond Claim Form)，然后寄往按金局等待退款。

        第2， 租戶同意業(yè)主從按金中扣除一部分以作賠償租金或修理費(fèi)。和以上的情況一樣，也祝賀租戶。雙方應(yīng)填好一份按金提取表格寄往按金局。注意租戶和業(yè)主的協(xié)定不能再租約結(jié)束前超過七天達(dá)成，因?yàn)榘唇鹁植粫邮苓@么早便達(dá)成的協(xié)定。

        第3， 如果租戶和業(yè)主就誰應(yīng)得到按金或者其比例有不同意見的話，若業(yè)主要爭取他認(rèn)為應(yīng)得的，他要在租約結(jié)束十四天內(nèi)向租務(wù)法庭申請，租戶也可以自行向法庭申請。法庭接到申請后，會安排審訊日期時(shí)間，通知業(yè)主和租戶出席。法庭聆聽雙方的理由后，會作適當(dāng)?shù)呐袥Q，之后還會把按金提取表格同法庭判決寄往按金局。

        最后還有一種可能：租戶不動聲色自行搬走。一般租戶不會留下通訊位址，亦可能欠下租金。這樣業(yè)主可向租務(wù)法庭申請要求用按金作抵押。法庭又可能會不開庭便判給業(yè)主。租戶在特殊情況下，可能得到法庭重新聆聽的機(jī)會。

        2)  業(yè)主維修責(zé)任。

        住宅樓宇法律規(guī)定：業(yè)主在租約期內(nèi)應(yīng)保持樓宇維修妥當(dāng)，除了是租戶本身破壞以外，一切屋內(nèi)外的維修都是業(yè)主負(fù)責(zé)。此責(zé)任與商業(yè)樓宇租約有莫大分別。一般商業(yè)租戶都是自己負(fù)責(zé)屋內(nèi)的修理。業(yè)主只管結(jié)構(gòu)上的問題。RTA法例規(guī)定，業(yè)主是提供合理的安全設(shè)施，例如門窗都有鎖。并且修理好樓宇內(nèi)的設(shè)施。例如：烹食爐、熱水系統(tǒng)等等都要工作。RTA法例把修理責(zé)任分為兩類：一為緊急修理。在這種情況下，租戶若因找不到或者來不及通知業(yè)主，有權(quán)自行去找人修理，然后再找業(yè)主償還修理費(fèi)，但費(fèi)用不能超過一千元，而業(yè)主應(yīng)在十四天內(nèi)付費(fèi)給租戶。如果租戶不愿預(yù)先付修理費(fèi)，或者費(fèi)用超過一千元，租戶就要向租務(wù)法庭申請緊急聆聽。業(yè)主有責(zé)任在簽租務(wù)時(shí)，給租戶聯(lián)絡(luò)電話作為緊急修理之用。如果業(yè)主任用經(jīng)紀(jì)管理物業(yè)，則業(yè)主需明確授權(quán)與經(jīng)紀(jì)修理費(fèi)用的決定權(quán)，否則業(yè)主需要給租戶聯(lián)絡(luò)電話作緊急修理聯(lián)繫之用。法例上緊急修理定義為：爆水喉、廁所堵塞、天花板嚴(yán)重漏水、漏煤氣、漏電等等，任何使樓宇不安全或不可靠的事項(xiàng)。除了這些以外，一切要修理的部分都列入一般修理類別里，業(yè)主也有責(zé)任去處理一般修理，但租戶需書面通知業(yè)主。業(yè)主應(yīng)在十四天內(nèi)處理好那些問題。要是業(yè)主在這十四天內(nèi)不處理或租戶依舊不滿意，租戶可在此時(shí)申請到租務(wù)法庭解決。當(dāng)然，業(yè)主所負(fù)責(zé)的維修是一些在正常情況下使用所產(chǎn)生的毛病，要是租戶因使用不當(dāng)，不小心引起的，租戶便要自行修理，并且負(fù)責(zé)賠償業(yè)主所導(dǎo)致的損壞。還有，如果某些設(shè)備在租約開始時(shí)已是不工作的，例如壁爐，業(yè)主則不需要修理。

        3）業(yè)主檢查物業(yè)的權(quán)力。

        在以下情況下，業(yè)主或其他代理是有權(quán)入屋檢查的：

A 在租客要搬走的前十四天﹐業(yè)主有權(quán)帶未來的租客看樓。 

B 業(yè)主要履行租約內(nèi)的維修和責(zé)任，需要入屋進(jìn)行。 

C 業(yè)主要給樓宇估價(jià) 

D 業(yè)主要賣樓，需要給買家看樓 

E 業(yè)主有權(quán)每六個月檢查一次物業(yè) 

F 業(yè)主有充足的理由懷疑租客不履行租約的條款﹐ 在入屋之前﹐業(yè)主一定要在二十四小時(shí)之前給租客書面通知﹐列出理由和準(zhǔn)備入屋時(shí)間。這書面通知可郵寄或面交﹐但郵寄一定要準(zhǔn)備兩天的郵寄時(shí)間。重要的一點(diǎn)是﹐租客有安排享用樓宇的權(quán)力﹐業(yè)主要是無理或不合理的損害租客的權(quán)利﹐租客可向租務(wù)法庭申請強(qiáng)制令禁止業(yè)主入屋﹐并要求賠償損失。業(yè)主入屋不需要租客在場﹐當(dāng)然業(yè)主有義務(wù)負(fù)責(zé)一切因業(yè)主入屋而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)損失。業(yè)主原有樓宇的鎖匙﹐若租客更換門鎖﹐他應(yīng)通知業(yè)主并配給業(yè)主一套﹐不可在不通知業(yè)主之前自行更換。 

        4）如果租客不按時(shí)交租應(yīng)如何處理？

        要是租客超過十四天都不交足房租，業(yè)主有權(quán)發(fā)出"搬出通告"。當(dāng)然，租客有可能因短期的經(jīng)濟(jì)問題要求業(yè)主通融一下，盡快補(bǔ)交租金。這樣，業(yè)主是有權(quán)接納或拒絕的，但如果因此而到租務(wù)法庭想把租客趕走，法庭接受業(yè)主令租客搬出的機(jī)會恐怕不高。但如果租客接到業(yè)主發(fā)出"搬出通知"在十四天內(nèi)仍置之不理﹐法例是準(zhǔn)許業(yè)主趕走這樣的租客。

        要將這樣的租客趕走，業(yè)主需要做到以下步驟：

①當(dāng)租客超過十四天還不交清租金，業(yè)主發(fā)出一份書面的“搬出通告”(Notice to Vacate)，表格可在政府的Office of Fair Trading拿到。 

②向租務(wù)法庭(VCAT)申請收樓(Possession Order)，并把申請表副本送給租客一份。 

③給租客兩份反對通告表格。 

④給租客一份有收樓令的住客須知。 

        上面的①﹑③﹑④的表格均在Office Of Fair Trading索取。這四份檔一定要用以下的其中一種方法交給租客﹐否則無效。

A﹑親手交給租客 

B﹑交到租客的住所﹐若他不在在可留給十六歲以上住在那里的住客。 

C﹑用掛號信郵寄給租客。 

        如上所說，租客在十四天內(nèi)仍不理會通告，業(yè)主可向法庭要求收樓令。一旦收樓令發(fā)出之后，業(yè)主可購買收樓令執(zhí)行書。這執(zhí)行書指令員警在十四天內(nèi)到該住所趕走租客。員警一般在行動之前的幾天書面通知租客，這樣他們自動搬走的可能性會大些。但無論如何，業(yè)主無權(quán)自行趕走租客﹐只有員警才有權(quán)力這樣做。

        5）業(yè)主打算加租應(yīng)需要怎樣的手續(xù)？

        業(yè)主加租通知一定要在執(zhí)行前九十天發(fā)給租客。如租客沒有定期合同的話，即所謂逐月 (Month byMonth) 交租，業(yè)主仍須提前九十天的通知，才可以實(shí)施新租金。如租客有定期合同，則視合同是否許可在租約期內(nèi)調(diào)整。若不許可的話，九十天通知應(yīng)在合約到期前發(fā)出。當(dāng)然，租客有權(quán)反對加租。加租只是容許調(diào)整到“市場”租值，在九十天通知書內(nèi)，業(yè)主一定要提到租客反對的權(quán)利，他們可能向“Office of FairTrading”要求審查加租的幅度。租客一定要在收到通告后三十天內(nèi)向該辦事處申請?，F(xiàn)在的法例已經(jīng)沒有限制加租的次數(shù)，唯一要求是九十天前通知。?如果租客在合法加租通知后，拒絕交新租怎么辦？這樣與不交租的情況一樣，一旦超過十四天，業(yè)主便可發(fā)出“搬出通告”和申請收樓令。

        6)在什么情況下﹐可立刻逐走租客﹖

        如果租客和他的訪客惡意損壞住宅，或者危害到鄰居的安全，業(yè)主有權(quán)發(fā)出馬上要他們搬走的通告，如果要使之有效力，業(yè)主可同時(shí)向租務(wù)法庭申請緊急收樓令，要求法庭立即聆聽桉件，并馬上給予收樓令。

        7）投資業(yè)主管理物業(yè)須知。

        住宅物業(yè)租出去后，若要收回，有以下幾種情況和條件：

        ①業(yè)主要賣房：這是所謂交吉賣樓，業(yè)主想交空屋給新業(yè)主。在租約還未期滿滿之時(shí)，住客是有權(quán)繼續(xù)租約的；在租約結(jié)束前至少六十天之前，業(yè)主應(yīng)該發(fā)出書面通知給租客，要求租客在租約結(jié)束后馬上交出住房。關(guān)鍵在于業(yè)主要給租客六十天的書面通知，才是有效的通知。

        ②業(yè)主要收樓自住：業(yè)主至少必須六十天之前通知租客。與第一項(xiàng)條款一樣，在租約期內(nèi)，業(yè)主無權(quán)中途收樓，最快要等到租約期滿才可以收回。自住的定義為本人、配偶、子女、父母或其他倚靠者用來作住宅。如果業(yè)主在收樓后十二個月內(nèi)再出租，租客有權(quán)向租務(wù)法庭申請搬回，而要業(yè)主賠償損失。如果業(yè)主在租樓時(shí)已預(yù)先證明物業(yè)是自己的住宅，這樣業(yè)主只需給予租客十四天的通知，即在租約期面前的十四天，書面通知租客要收樓自住。

        ③收樓改作商業(yè)用途：這是業(yè)主準(zhǔn)備把樓宇改為非住宅用途，則在租約期滿前六十天書面通知租客便可。非住宅用途包括商用或工業(yè)用等。

        ④樓宇需要拆除和大裝修：如前一樣，業(yè)主必須提前六十天通知租客。

        ⑤政府徵用﹕須提前六十天通知。

        ⑥無需任何理由收樓：如果業(yè)主在租約期滿九十天前，已經(jīng)書面形式通知租客到期要搬出，業(yè)主無需給予租客任何理由。如果租客原本的租約已期滿，現(xiàn)在只是定期交月租或周租，即所謂Periodic Tenancy，則六十天通知便足夠。

        ⑦另外若租約是短于六個月的，所需的通知也是六十天，而不是一般租約的九十天。如果通知期滿后，租客仍然不愿意搬走，業(yè)主可向租務(wù)法庭申請指令租客搬走。

        以上提及的書面通知均可向政府部門Fair Trading索取。