北京法院：“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同被判無效，賣方需賠償“信賴利益損失”18萬元北京法院：“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同被判無效，賣方需賠償“信賴利益損失”18萬元 來源：綜合法制日報等
北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村，因許多畫家聚居而得名“畫家村”。 2002年7月1日，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定購買位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋八間及院落，房屋價款45000元。后花費十幾萬元把院子進行整修和布置。當時，李玉蘭還拿到房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過，宅基地土地使用證無法“過戶”，只是在變更欄注明，“房屋出售給李玉蘭使用”。
2006年底，原房主馬海濤要求原價收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合通、收回房子。2007年7月10日，通州區(qū)法院宋莊法庭作出判決，認為李玉蘭的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。但判決后，李玉蘭不服提出上訴。
2007年12月，北京市第二中級人民法院判決，房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋，但法院同時認定馬海濤為導致協(xié)議無效的主要責任方，應對李玉蘭的經(jīng)濟損失進行賠償。判決馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款93808元。
在房屋合同被判無效后，李玉蘭于2008年向北京市通州區(qū)法院宋莊法庭提出反訴，要求馬海濤賠償經(jīng)濟補償金48萬元。 2008年10月20日，，通州法院判決，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟損失，其金額的計算應該基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買房李玉蘭經(jīng)濟損失185290元，約占房屋市值的70%。 知識介紹： 1、“小產(chǎn)權(quán)房”，泛指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會、開發(fā)商或者農(nóng)民等聯(lián)合或單獨在農(nóng)村集體土地修建，對外出售，但不能取得合法產(chǎn)權(quán)的商品性住宅。
2、宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。
3、2004年， 北京市高級人民法院曾經(jīng)發(fā)布《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》，規(guī)定農(nóng)村私有房屋買賣合同應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
4、什么是“信賴利益損失”？
所謂的“信賴利益的損失”是指一方實施某種行為后，足以使另一方對其產(chǎn)生信賴（如相信其會訂立合同），并因此而支付了一定的費用，后因?qū)Ψ竭`反誠信原則使該費用不能得到補償。信賴利益的損失是構(gòu)成締約過失責任的一個重要的條件，也是締約過失責任賠償?shù)姆秶?/span>
信賴利益損失涉及的直接損失，包括：
(1)締約費用，包括郵電、文印費用，赴訂約地或察看標的物所支付的合理費用；
(2)準備履約和實際履行所支付的費用，如為運送標的物或受領(lǐng)對方給付所支出的合理費用，信賴合同成立而購買房屋、機器設備或雇工支付的費用；
(3)因締約過失導致合同無效、被變更或被撤銷所造成的實際損失；
(4)因身體受到傷害所支出的醫(yī)療費等合理費用；
(5)因支出締約費用或準備履約和實際履行支出費用所失去的利息等。
信賴利益損失涉及的間接損失，包括：
(1)因信賴合同有效成立而放棄獲利機會的損失，亦即喪失與第三人另訂合同機會所蒙受的損失；
(2)因身體受到傷害而減少的誤工收入；
(3)其他可得利益損失等。
賠償范圍：我國法律目前對于直接損失的賠償是明確規(guī)定支持的，對于間接損失是否屬于賠償范圍，法律沒有直接規(guī)定，實踐中各地法院的裁判尺度也各有不同。
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