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新物管法全文 第一章 總 則 房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇$ S4 Z7 G% z
nj.bbs.house.sina.com.cn. m9 T/ r 第一條 nj.bbs.house.sina.com.cn" v) A: T% p 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。 1 L A1 Q' I第二條 買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇& h3 \, c9 ^) O* { 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇' _0 |: R' g) H0 ~ 第三條 ) r2 J# m) F: Q+ u 本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，即房產(chǎn)權(quán)屬登記冊(cè)記載的權(quán)利人（含商品房預(yù)售登記的權(quán)利人）。 ( d6 t5 N新浪樂(lè)居 本辦法所稱(chēng)使用人，是指房屋的實(shí)際使用人或承租人。新浪樂(lè)居7 J* `/ H 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)、從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。 ) j# Z( d, l4 M" k房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇第四條 nj.bbs.house.sina.com.cn3 n; D1 \& [! D5 U 南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理活動(dòng)的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，各區(qū)（縣）房產(chǎn)管理部門(mén)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 1 t5 a4 e. u$ ]2 Z& o新浪樂(lè)居論壇 建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、物價(jià)、建工、公安、民政等部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇4 f5 R" q 各區(qū)（縣）人民政府和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。 7 B5 N; F' j. g買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇第五條 ! z5 [( G/ h買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的進(jìn)程，建立完善的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，提高物業(yè)服務(wù)水平。新浪樂(lè)居% N1 Q ?( g# u 物業(yè)管理企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。 新浪樂(lè)居, h9 L8 `8 O) l 房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇( e& V; u- ^+ A 買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇3 ?/ O- [8 g& r. d) Z: ? 第二章 物業(yè)管理區(qū)域 nj.bbs.house.sina.com.cn) j! e3 i% \, } ~ % V1 Q9 h2 ?房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇第六條 . j3 Z4 Z0 U 建設(shè)項(xiàng)目為相關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目批文、宗地、規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖的，為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。若該區(qū)域內(nèi)由道路、圍墻或其他明顯標(biāo)識(shí)分割成多個(gè)自然小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任明確，且建筑面積在五萬(wàn)平方米以上的，可以劃分為多個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。新浪樂(lè)居5 {" u3 x) k" [ 單幢非住宅樓及商住樓，具有相對(duì)獨(dú)立配套設(shè)施設(shè)備并能夠封閉管理的，可以為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；在道路等自然邊界圍合的區(qū)域內(nèi)，有多個(gè)物業(yè)區(qū)域的，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇3 A. t! t2 D 零散建設(shè)的不封閉區(qū)域，可由居（村）民委員會(huì)結(jié)合社區(qū)管理劃分物業(yè)管理范圍，協(xié)助組織物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。 # Q1 |, L: T9 h& u第七條 & \+ M J0 V3 M新浪樂(lè)居論壇 業(yè)主要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)向區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出，區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），按照第六條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會(huì)的布局實(shí)際，在15日內(nèi)予以答復(fù)。 2 T! U6 R3 j, p 3 ]5 q& [. ?; |- E2 S買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇4 A9 B5 Q. |# j5 Z 4 q( D, M% D( l, ]% r& a新浪樂(lè)居論壇第三章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì) nj.bbs.house.sina.com.cn/ s3 c3 ~6 Y" `% z! c 新浪樂(lè)居 N6 a/ P6 Z, b 第八條, X9 ?! ]0 a$ L9 W 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇8 K8 {5 H4 |0 a0 X& b 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過(guò)一年，且交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到百分之三十的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。新浪樂(lè)居1 O6 g3 F5 r1 f; o 第九條 新浪樂(lè)居+ A0 L0 {# |1 ? 成立業(yè)主大會(huì)條件成熟的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料。建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面告知，業(yè)主可以向區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。新浪樂(lè)居$ K: v1 G9 I) }; |' ` 區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書(shū)面告知或業(yè)主的書(shū)面要求的15日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），組織建設(shè)單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組）成員。籌備組由建設(shè)單位代表和業(yè)主代表組成，其成員應(yīng)為不超過(guò)15人的單數(shù)，成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。推薦不成的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會(huì)同區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)指定籌備組成員。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇5 d/ y( a/ T 第十條 & I- m" i新浪樂(lè)居 籌備組應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。新浪樂(lè)居4 S, l- g! k w% O 籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議的內(nèi)容和召開(kāi)方式告知區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以根據(jù)實(shí)際情況派代表參加。新浪樂(lè)居論壇. V. o/ n6 q 籌備組負(fù)責(zé)起草業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則交大會(huì)討論，并負(fù)責(zé)確認(rèn)業(yè)主身份及其在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供相關(guān)身份證明、聯(lián)系地址、通訊方式。籌備組對(duì)業(yè)主投票的真實(shí)性負(fù)責(zé)。新浪樂(lè)居% c, u/ x& U 第十一條 - o5 t( T& ^! G新浪樂(lè)居 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，住宅物業(yè)區(qū)域按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票；其他物業(yè)區(qū)域可以根據(jù)業(yè)主產(chǎn)權(quán)證書(shū)記載的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每一平方米計(jì)一票，不足一平方米不計(jì)票。 2 K! U! c0 w% ~2 pnj.bbs.house.sina.com.cn第十二條 7 [# S' d6 J房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，并可推選小組代表出席業(yè)主大會(huì)。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇: C% k- E6 s 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的方式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的方式。凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主本人不簽字的視為棄權(quán)。 " z7 p' d& n- H第十三條 ( ?' t6 f% E' z) h新浪樂(lè)居論壇 業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會(huì)的議事方式，表決程序；業(yè)主投票權(quán)的確定方法；業(yè)主委員會(huì)的組成和換屆選舉；委員資格、義務(wù)和任期；業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的召開(kāi)等事項(xiàng)。 4 _% e2 U* w* ]4 y! U6 B房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇第十四條 nj.bbs.house.sina.com.cn3 E: g( C/ e 業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、擬定和修改的物業(yè)服務(wù)合同條款、專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。處分區(qū)域內(nèi)共有財(cái)產(chǎn)的決定需經(jīng)全體業(yè)主同意。 9 s5 {# b/ K8 }. T0 z房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。 6 G9 ^- o: g0 `" Q第十五條 房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇2 U! ]2 G; Y5 x( y 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé)。 9 G8 I+ F) \nj.bbs.house.sina.com.cn 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù)，委員的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)兼顧物業(yè)的不同類(lèi)型和不同樓幢，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年，可以連選連任。 2 f5 m7 I @買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)區(qū)域可以先期成立業(yè)主委員會(huì)。先期成立的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補(bǔ)選或改選業(yè)主委員會(huì)。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇4 e! V( n, D 業(yè)主委員會(huì)可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。9 W3 [; i" _ 第十六條 買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇# E! l1 o1 B 入選業(yè)主委員會(huì)的成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： . E: H$ V' E# I# v& s （一）具有完全民事行為能力的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；nj.bbs.house.sina.com.cn% z" e: v9 ?) J( a3 z （二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇, S4 l* @4 n （三）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)； & }0 H. Z房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 （四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；' V( D9 Z) Q7 C2 Y （五）具有一定的組織能力； # z! `4 I% u買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 （六）具備必要的工作時(shí)間。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇; x ~: A" V 第十七條 新浪樂(lè)居: P, x0 r" z6 p 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。 0 B: J& s$ {新浪樂(lè)居論壇 業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)籌備組織。業(yè)主委員會(huì)怠于籌備組織的或者在任期內(nèi)怠于履行職責(zé)的，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主書(shū)面提議，區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）可以指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會(huì)。新浪樂(lè)居. @1 ^& @/ S3 Z" c 新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉成立之日起的十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的資料、用房和財(cái)物等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。 , Z9 B3 Z新浪樂(lè)居第十八條 7 P, N0 i3 j( h買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 選舉、換屆、改選、補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，向區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并將選舉結(jié)果告知所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇8 g' Y, U 業(yè)主委員會(huì)備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下資料：業(yè)主大會(huì)記錄和會(huì)議決定；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；業(yè)主公約；業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況。新浪樂(lè)居( O" ~9 l) D) Y: R& B 第十九條 nj.bbs.house.sina.com.cn; Z0 q9 w8 {' E% k! k 兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開(kāi)。新浪樂(lè)居論壇8 ?. E3 J4 n# Q3 L$ e 第二十條 ; T6 Q$ B9 O, T5 k買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；費(fèi)用的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定；工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。 新浪樂(lè)居論壇" L9 c) i. L& k 新浪樂(lè)居5 j- Q% M: Q% `9 X' B . D7 i: z& f買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇: q- v5 j/ I) l& L 第四章 物業(yè)管理服務(wù) 買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇+ f3 k! y! L! o/ v5 M; M + k4 s% S; X! P5 m2 H! F第二十一條 ! l1 Y- J3 I8 t; e( ~) Q買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標(biāo)人少于三人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積低于三萬(wàn)平方米，或者別墅總建筑面積低于一萬(wàn)平方米的，經(jīng)區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。 9 C7 g$ ?; Q, lnj.bbs.house.sina.com.cn 前期物業(yè)管理項(xiàng)目以招投標(biāo)方式確定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。 ( w! L" {/ B3 V/ M( _; f* K買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇第二十二條 0 A' q+ ~9 N% s 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷(xiāo)售合同簽訂前，制定業(yè)主臨時(shí)公約和住宅使用說(shuō)明書(shū)，并作為房屋銷(xiāo)售合同的附件。+ @% W _5 j+ {- Y5 Q 業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益。 8 C. J0 Z7 x新浪樂(lè)居論壇 住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）和共用能耗計(jì)量部位及費(fèi)用分?jǐn)傓k法，不得占用共用部位、共用場(chǎng)地，不得移裝共用設(shè)備和擅自改變經(jīng)營(yíng)用房用途，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。 2 W$ L# O3 C5 @/ t0 v房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋銷(xiāo)售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書(shū)中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。 ( ?* `5 U/ h房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。 1 Z# f; @# b F5 q房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇第二十三條 新浪樂(lè)居2 g) ~9 j6 v: ~% A 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目交付時(shí)按規(guī)定無(wú)償提供具有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房，在業(yè)主大會(huì)成立后移交產(chǎn)權(quán)，移交后的房屋產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。設(shè)備用房不能作為物業(yè)管理用房移交。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇% a" F# z$ w( t9 } 分期建設(shè)的項(xiàng)目在首期交付時(shí)的物業(yè)管理用房面積，應(yīng)當(dāng)不低于全部項(xiàng)目應(yīng)交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過(guò)半的，應(yīng)將物業(yè)管理用房全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設(shè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)事先交付符合要求的物業(yè)管理臨時(shí)用房。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇9 l0 \0 s; A E) l r 建設(shè)單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期補(bǔ)建；逾期不補(bǔ)建的，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)的平均售價(jià)的95%的標(biāo)準(zhǔn)乘以應(yīng)交面積，向業(yè)主大會(huì)交納補(bǔ)建價(jià)款。該補(bǔ)建價(jià)款專(zhuān)項(xiàng)用于承租、購(gòu)置物業(yè)管理用房。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇0 j( C' \ 建設(shè)單位申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證或商品房所有權(quán)初始登記時(shí)，屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房等配套房屋應(yīng)予以明確。 ! U/ d+ R. [新浪樂(lè)居論壇第二十四條 & K( [# Q: G) m$ H8 }買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 建設(shè)單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)保修，也可以自行組織維修。nj.bbs.house.sina.com.cn% r$ o8 h9 T 第二十五條 5 J# {5 gnj.bbs.house.sina.com.cn 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前三個(gè)月，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商續(xù)約事宜；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在合同期限屆滿(mǎn)前二個(gè)月，組織全體業(yè)主對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財(cái)物，不得以合同糾紛等理由拒絕移交。, Z: O. o3 U3 H0 r4 q 第二十六條 新浪樂(lè)居論壇# d9 b! Z4 Y9 S 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)和物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的規(guī)范和引導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會(huì)可定期公布實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的各類(lèi)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)水平。物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。 " R: e) Q) A; t n5 i房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇第二十七條 nj.bbs.house.sina.com.cn+ p, Z z3 E& o 建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)條款支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。合同未約定或約定不明的，前期物業(yè)服務(wù)合同生效當(dāng)月至出售房屋交付當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。 k. r0 q/ g) w `" b0 o" u新浪樂(lè)居論壇 新浪樂(lè)居論壇+ L0 O1 `+ B 新浪樂(lè)居論壇. W! M4 n1 M 7 P# [0 _- A( Z新浪樂(lè)居論壇第五章 物業(yè)的使用和維護(hù) 新浪樂(lè)居: D& [8 a$ | 第二十八條 . }+ d* @新浪樂(lè)居論壇 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用附屬房屋歸全體業(yè)主所有： / m4 F) E, Q) a （一）規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的自行車(chē)庫(kù)； - p& `4 N' M買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 （二）規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的底層架空層；新浪樂(lè)居論壇3 J; n9 f( h ?。ㄈ┮?guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的避難層（間）；nj.bbs.house.sina.com.cn8 z0 M2 X5 ^ （四）規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的共用設(shè)施設(shè)備用房；nj.bbs.house.sina.com.cn. g, }- R1 t （五）建設(shè)單位移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房； 1 @4 T- N （六）建設(shè)單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋；nj.bbs.house.sina.com.cn+ N0 h" S0 ^/ P （七）層高2.2米以下的房屋； 4 v( R0 D/ f$ u買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 （八）其他依法歸全體業(yè)主所有的房屋。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇! g8 O) O) Z 第二十九條 x3 w" ^# w" p 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為：! F/ x8 l7 j! ? （一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，改變房屋用途； " B+ n5 x: W% m% _ （二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備；買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇8 a- I5 I3 e （三）侵占綠地、毀壞綠化； `/ N7 @, {, |) n房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 （四）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物； $ J$ [5 k$ t! C買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 （五）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排污或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動(dòng)；新浪樂(lè)居論壇; y0 q7 R （六）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點(diǎn)；& q- b; F& m8 Y6 q+ R （七）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇! T7 q6 p& @2 }2 T( K （八）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇( V% l" ?: P: \ （九）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇$ a: k" r) F- L0 _! p （十）擅自改變房屋外貌；房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇& ] c' k' ~" d （十一）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇- c$ e% _1 H0 r9 n" j 第三十條買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇9 D8 f( `: R& ` 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主（臨時(shí)）公約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，勸阻、制止無(wú)效的，及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)。 ! n l' P" a' q& a6 enj.bbs.house.sina.com.cn 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇. A" v. K' F1 ? 第三十一條 b: K; D% h1 h 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇4 ]9 s3 Q! T: Y( W5 A 第三十二條 ; N; Y" a' W% X) M2 Gnj.bbs.house.sina.com.cn 業(yè)主共用車(chē)庫(kù)（位）的管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。車(chē)主要求物業(yè)管理企業(yè)保管機(jī)動(dòng)車(chē)的，應(yīng)當(dāng)另行與物業(yè)管理企業(yè)簽訂車(chē)輛保管合同。新浪樂(lè)居. f1 |2 Q( h2 V 第三十三條房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇; E3 C: y3 X( r 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用停車(chē)庫(kù)（位），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人有償使用，任何單位和個(gè)人不得出售。建設(shè)單位可銷(xiāo)售的業(yè)主專(zhuān)用停車(chē)庫(kù)（位）不得向本物業(yè)管理區(qū)域以外的業(yè)主出售。 * `* |# g: ?; ?" |6 m房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇第三十四條1 t9 c" L q; w) u 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，被兩個(gè)以上的業(yè)主區(qū)分所有的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 8 l6 a: E8 V# v買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇 專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)按幢建帳，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。 " h2 X- E( `, ]' Z; m新浪樂(lè)居論壇 根據(jù)物業(yè)管理合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。; C8 ?. l 第三十五條 ; U# [* C新浪樂(lè)居 專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一繳存、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇: I) J: q; C0 w) Z 專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。nj.bbs.house.sina.com.cn) y. d2 u! W" O0 l 第三十六條5 r, s" l+ s 物業(yè)發(fā)生危及人身安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織排險(xiǎn)，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，排險(xiǎn)維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。符合專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用條件和范圍的，排險(xiǎn)維修費(fèi)用可以從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中支出。nj.bbs.house.sina.com.cn5 u! D8 T) E 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線(xiàn)電視、郵政等共用設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由提供該項(xiàng)服務(wù)的單位維修養(yǎng)護(hù)的，不得要求物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。相關(guān)單位向最終用戶(hù)收取的費(fèi)用，不得強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。 買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇& _+ g3 ~" l$ ? 5 |8 g2 \ + F! e+ }* d9 ?) @' _ 房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇5 j9 l+ [1 e. g0 V. G' {% V 第六章 罰 則 % q9 l( S9 knj.bbs.house.sina.com.cn0 A+ c9 a, v; h 第三十七條 買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇2 Z) E* E. ^& A 違反本辦法，有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章已設(shè)定處罰的，從其規(guī)定。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇; H+ L& Y- Y5 M) V 第三十八條 6 g. ^7 c( P, S7 h# L房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為違反有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定的，由區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。* V; w% w- b 第三十九條nj.bbs.house.sina.com.cn' T* u" h" S0 W* | 建設(shè)單位違反第九條的規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書(shū)面告知物業(yè)管理行政主管部門(mén)，或者未按照規(guī)定提交有關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以一萬(wàn)元以下的罰款。 % W* U* Lnj.bbs.house.sina.com.cn第四十條 % Y$ B) b房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 物業(yè)管理企業(yè)違反第二十五的規(guī)定，未按時(shí)移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財(cái)物的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期改正，逾期仍不改正的，可以處以五百元以上一萬(wàn)元以下罰款。新浪樂(lè)居) R2 f0 w0 E) y, y 第四十一條 , f' W9 z3 z' k新浪樂(lè)居 物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立投訴受理制度。 6 E8 `% |# a新浪樂(lè)居 區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。決定受理的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)、并按規(guī)定時(shí)間將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。 , q7 ^& V. X, [新浪樂(lè)居論壇 投訴人對(duì)區(qū)（縣）物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處理結(jié)果有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管門(mén)提出書(shū)面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核要求之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見(jiàn)回復(fù)投訴人。+ e9 O; K 第四十二條 ' H. ~- g2 P8 d/ snj.bbs.house.sina.com.cn 物業(yè)管理行政主管部門(mén)和其他部門(mén)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金的，由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇( q) m5 ?4 K+ X! Z8 g . y8 ~/ e) s/ T# l8 ?房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 5 X% \+ [. a2 U房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇 0 S2 T8 m: J買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇第七章 附 則 ( s5 g7 X新浪樂(lè)居論壇3 g2 @! }; Z; C 第四十三條 買(mǎi)房,購(gòu)房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇2 C( q- ?, Y% w 本規(guī)定自2006年2月1日起施行。 ( ?5 @: X$ F% t新浪樂(lè)居論壇 2002年4月1日起施行的《南京市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。 |
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