買(mǎi)二手房三大問(wèn)題不容忽略

　　隨著新房房?jī)r(jià)的不斷攀升，一些精明的購(gòu)房者開(kāi)始將購(gòu)房眼光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。不過(guò)，雖說(shuō)同是房屋買(mǎi)賣(mài)，但二手房交易不論是貸款政策、所需繳納稅費(fèi)等均與新房交易不盡相同。那么，與新房相比，二手房交易過(guò)程中究竟有哪些不同之處？購(gòu)買(mǎi)二手房應(yīng)注意哪些問(wèn)題呢？就此記者采訪(fǎng)了智宇中介資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊泉。

　　問(wèn)題一：

　　二手房標(biāo)價(jià)不等于實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)

　　一套總價(jià)為80萬(wàn)元的新房，購(gòu)房者最終買(mǎi)到手需要支付的購(gòu)房款也就是80萬(wàn)元，這在簽訂購(gòu)房合同時(shí)就已經(jīng)寫(xiě)得清清楚楚明明白白的。而若是一套標(biāo)價(jià)同樣為80萬(wàn)元的二手房，購(gòu)房者是不是只要拿出80萬(wàn)元就可以買(mǎi)到手了呢？答案是否定的。

　　與新房不同的是，除房?jī)r(jià)本身外，二手房交易過(guò)程中還需繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，如果是通過(guò)中介完成交易的還涉及有中介費(fèi)等。據(jù)了解，目前在二手房市場(chǎng)上，幾乎所有賣(mài)家開(kāi)出的都是“凈價(jià)”，房屋交易過(guò)程中所需繳納的一切稅費(fèi)甚至是中介費(fèi)都被賣(mài)家轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上，賣(mài)家只收“凈價(jià)”不管稅費(fèi)，已成為當(dāng)前二手房市場(chǎng)的潛規(guī)則。

　　以一套標(biāo)價(jià)為80萬(wàn)元的二手房為例，所有稅費(fèi)和交易費(fèi)用全部加起來(lái)共計(jì)10.92萬(wàn)元。也就是說(shuō)，選擇購(gòu)買(mǎi)這套二手房買(mǎi)家所需拿出的費(fèi)用是90.92萬(wàn)元而不是80萬(wàn)元。

　　購(gòu)房提示：在選擇購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，購(gòu)房者一定要了解清楚，房屋交易中所產(chǎn)生的其他費(fèi)用具體由誰(shuí)承擔(dān)，以免在后期交易過(guò)程中吃“啞巴虧”。

　　問(wèn)題二：

　　二手房貸款額按評(píng)估價(jià)計(jì)算

　　市民周女士準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套標(biāo)價(jià)為78萬(wàn)元的二手房。根據(jù)自己對(duì)貸款政策的了解，周女士認(rèn)為自己只需準(zhǔn)備30%首付即可。然而，在辦理二手房貸款過(guò)程中，周女士卻被告知，由于其購(gòu)買(mǎi)的是舊房，實(shí)際貸款額度只能按照房屋總價(jià)的80%來(lái)計(jì)算。也就說(shuō)，周女士購(gòu)買(mǎi)這套二手房所需支付的首付應(yīng)為34.32萬(wàn)元，而不是其預(yù)想的23.4萬(wàn)元。記者在采訪(fǎng)中了解到，在貴陽(yáng)二手房市場(chǎng)中有很多購(gòu)房者都是通過(guò)貸款方式購(gòu)房，但大多數(shù)人對(duì)二手房貸款政策卻并不是很了解，從而導(dǎo)致后期申請(qǐng)貸款過(guò)程中遇到很多難題。

　　據(jù)了解，雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購(gòu)房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考不同，二手房則是按照評(píng)估價(jià)來(lái)計(jì)算貸款額。在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行一般要先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值一般都要低于市值。銀行在放貸時(shí)取合同價(jià)和評(píng)估價(jià)兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。據(jù)了解，房齡在1998年以后的房子，申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，能夠享受到七成貸款成數(shù)。1998年以前的房屋，貸款成數(shù)則相對(duì)較少，年限不同成數(shù)也不盡相同，具體要視房齡而定。通常，二手房評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80%―90%，房屋年限越長(zhǎng)，評(píng)估價(jià)則越低。像周女士看中的這套標(biāo)價(jià)為78萬(wàn)元的二手房，如果按照80%的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，評(píng)估價(jià)則為62.4萬(wàn)元。如果按照貸款首付三成計(jì)算，首付款為187200元，加上成交價(jià)與評(píng)估價(jià)的差額15.6萬(wàn)元(78萬(wàn)元――62.4萬(wàn)元)，周女士通過(guò)按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)這套二手房，則需要準(zhǔn)備34.32萬(wàn)元的首付款。

　　購(gòu)房提示：如果您是準(zhǔn)備通過(guò)按揭方式購(gòu)買(mǎi)二手房的市民，在購(gòu)房前一定要找銀行有關(guān)部門(mén)了解清楚自己究竟能貸多少款？應(yīng)準(zhǔn)備多少首付？千萬(wàn)不能在未了解清楚情況前即盲目下定。

　　問(wèn)題三：

　　貸款額度直接掛鉤房齡

　　與新房無(wú)房齡限制不同的是，銀行對(duì)于二手房房齡有著較為嚴(yán)格的限制。換言之，二手房房齡與貸款額度是直接掛鉤的，房齡越老，貸款額度越低。一般房齡較老的二手房，在銀行申請(qǐng)貸款的難度也相對(duì)較大。

　　據(jù)了解，目前我市多數(shù)銀行在辦理二手房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，貸款年限都是按照房齡+貸款年限≤30年來(lái)計(jì)算的。例如，某房屋的房齡為10年，其貸款年限最長(zhǎng)即為20年(30―10)。由于不少市民對(duì)于二手房貸款政策知之甚少，致使在后期申請(qǐng)貸款過(guò)程中困難重重。

　　購(gòu)房提示：貸款購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中切記對(duì)貸款方面的相關(guān)事宜進(jìn)行條款約定，如貸款合同審批不能通過(guò)時(shí)，違約責(zé)任該如何約定等。(記者 劉圓圓)

（責(zé)任編輯：王日晨）